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8月房企融资能力表现报告·观点月度指数

来源:观点地产网   2021-09-30 11:22:56

观点指数 房企下半年的融资表现并不是十分优秀,"三道红线"以及"拿地金额不超过销售额40%"政策的加持下,让整个行业冷却下来。本月到位资金增速逐渐放缓,行业马太效应凸显,中小型房企的生存空间愈加狭小。

8月,房地产本年到位资金达到今年以来最低水平,定金及预收款、自筹资金占比有所提升。

境内债券明显锐减,且利率区间收缩。尽管境内信贷环境收紧,但观点指数预测龙头房企的融资渠道仍将保持顺畅,财务管理较差的企业将逐渐失去再融资资源。

海外债市场同样冷淡,规模锐减严重,信用质量较弱房企将面临更严峻的再融资环境,甚至可能加速暴露信用风险。

信托方面,今年看来虽然规模呈现递减态势,但年平均收益率维持稳定。

资金端持续缩减,双重政策抑制房企盲目扩张

根据国家统计局最新数据,境内2021年1-8月本年到位资金累积值为134364亿元,同比增长14.8%。剔除疫情低基数影响,比2019年1-8月份增长18.1%。

单月来看,今年6月同比增长6.00%,达到今年第二个高位;7月到位资金出现明显下滑,同比下降7.69%,今年以来首个单月出现负增长;8月新增资金为15394亿元,达到自年初以来最低水平。

数据来源:国家统计局,观点指数整理

具体来看,1-8月国内贷款16918亿元,下降6.1%;利用外资53亿元,下降47.5%;自筹资金40773亿元,增长9.3%;定金及预收款50997亿元,增长31.3%;个人按揭贷款21490亿元,增长13.4%。

当前,"三道红线"以及"房企拿地金额不得超年度销售额40%"的双重压力下,上半年房企的拿地策略均以稳健为主,显著削减了资金需求。

数据来源:国家统计局,观点指数整理

房企的马太效应在资金方面日益凸显,千亿甚至万亿规模的房企每年花费超过500亿元拿地,而中小房企可能年销售额都不足500亿元,未来中小房企和规模房企间的差距会进一步加大。

指标硬性控制了房企规模扩张的速度,即使是头部房企、现金流充裕的国企、央企,拿地金额也受到销售额的限制。

观点指数认为,未来随着规模与杠杆红利消失,拥有充裕土储的房企再投资能力更加灵活,因此,后发房企快速弯道超车的可能性就越来越低。但结合目前的市场环境来看,集中供地有所成交的房企分布相对分散,减少了垄断的可能性,有利于培养一个更有竞争性的市场。

债券发行下行明显著,利率区间小幅收窄

观点指数统计,8月房地产开发领域共发行55只信用债,发行总额达493.85亿人民币,同比减少29.27%。公开债券发行总额区间为0.7-34.20亿元,平均值为8.78亿元,较7月均值有小幅下降;中位数为8.5亿元,企业间发行额度较上月明显缩小。

票面利率区间为2.35%-8.8%,平均利率为4.35%,比7月份(平均利率为4.28%)增长0.07%个百分点,但利率区间有所缩窄;中位数为3.65%,均值与中位数仍存在较明显的差距,不过较以往有所收窄,高债务成本的债券普遍集中在5亿规模以下。

数据来源:Wind,观点指数整理

境内信用债券市场自年初开始便持续收紧,月度发行额呈波动下降趋势,高利率债券的比例与额度有所减小。

数据显示,8月信用债券市场共发生16起违约事件,其中4起为房企违约。房地产开发商违约日债券余额合计为42.1亿元,环比减少64%,逾期本金合计为34.89亿元,逾期利息合计3.40亿元,环比上涨31.8%。从违约债券类型来看,8月私募债违约比例较高,且均为实质违约。

2021年房企中期业绩显示,绝大多数房企实现了营收增长,疫情对开发商的影响逐渐减小,但政府及央行对发债融资的实际监管力度全面升级,房企债券净融资额持续且明显下降。

"三道红线"限制了企业的盲目举债,辅助"拿地销售比不超40%"的限制,则更强调房企回归实业,收窄资金需求。

一系列政策的推行,已然倒逼房企加速降负债、提升去化率,增大回款效率。以往规模为王的土地红利时代渐渐消退,如今房企更强调战略规划与布局的竞争。

8月信用债净融资规模持续走低,达到-187.03亿元,相较于2020年同期,减少70.28亿元,总发行量与同期相比减少204.35亿元,总偿还量减少134.07亿。

整体而言,发行端收缩更为明显,2021年1-8月房企信用债净融资仍处于收紧态势,房企信用债净融资总额为-486.2亿元。

数据来源:Wind,观点指数整理

从债券类别来看,8月公司债依旧是发行总额占比最高的债券种类,总额为224.55亿元,环比减少30.3%,加权债务成本为4.17%,较上月减小0.20%(7月公司债加权利率4.37%)。

中期票据是8月占比第二大的债券类型,加权债务成本为3.96%;短期融资券的发行规模波动性更强,虽然是企业缓解资金燃眉之急的重要手段,但规模自年初开始呈现较为明显的下降趋势,加权债务成本为2.77%。

数据来源:Wind,观点指数整理

截至2021年8月31日,已知收益率债券的剩余年限普遍集中在0-3年内,且短期内的收益率差别较大。

从违约情况来看,Wind房地产行业违约债券达到58只,涉及金额高达649.37亿元。整个行业步入偿债高峰期,但伴随中央的监控以及融资规模的缩窄,违约金额会呈现下滑态势。

数据来源:同花顺终端,观点指数整理

海外债缩量严重,房企再融资压力持续

境外债券市场发行规模缩减程度远超境内市场,中资房企8月仅仅发行6只海外债券,达到近一年来数量及规模的谷底。

8月发行规模为9.21亿美元,相较去年同期减少85%,环比减少82%;中资离岸债券到期金额为40.92亿美元,同比增加23%,与7月数据(43.51亿美元)基本持平;净融资额为-31.72亿美元。

8月海外债利率区间为1.50%-12.50%,平均票面利率为6.99%,中位数为6.00%。与境内债券类似,高利率占比更高,且分化明显。

8月新发行的海外债中,一年内到期债券存量余额分别为中梁控股1.50亿美元,票面利率达11%;绿景中国地产0.41亿美元,票面利率为6%。

数据来源:Wind,观点指数整理

总体来讲,3-7月份海外市场发行规模保持缓慢增长,但相对于去年同期呈缩紧态势。8月的发行量出现断崖式下降,净融资额也同样出现明显回落。

数据来源:Wind,观点指数整理

8月海外债券市场,房地产行业以2065.15亿美元的存量余额居于第二位。这使得市场较为担忧,认为其是信用风险较高的行业。

从历史数据来看,第三季度通常为房企年度偿债高峰。海外债通常以借新偿旧的方式置换债务,但在今年部分房企海外债出现违约事件之后,境外资金投资更为谨慎,2月以来债券发行规模出现明显下滑,这为房企未来能否以置换方式偿还到期海外债带来不确定性。

在资本市场中,考虑到投资者情绪疲软,预计开发商的融资渠道将持续收窄。此外,房企销售增长的放缓将直接对其流动性造成压力。

穆迪报告指出,截至8月31日,受评开发商未来3个月内到期及可回售的境外债券金额达到81.45亿美元,未来2个月内到期及可回售境内债券485亿元;未来一年内仍有424.63亿美元境外债券、2307亿人民币境内债券到期或可回售。

观点指数预计,流动性良好的龙头房企依然可以获得多样的融资渠道,财务实力较弱的企业将面临更严峻的再融资挑战。

房地产信托发行受限,融资利率维持稳定

根据公开市场数据,8月共有548只信托产品投向了房地产相关领域,总资金规模达到482.36亿元,平均年收益率约7.24%。相较于2020年同期,产品数量增加17只,单资金规模减少402.8亿元,年平均收益率减少0.23%;相较今年7月,产品数量减少38只,资金规模减少125.52亿元,年平均收益率减小0.10%。

总体而言,投向房地产领域的信托产品规模自年初便呈现锐减态势。

观点指数分析,2020年出台的"56号文"是直接原因,以房地产为主要资金流入方向的融资类信托继续受到抑制。

目前,最为显著的就是投资永续债形式的房地产信托产品大幅下滑。当前房地产行业的交易对手的基本面并不乐观,信托公司出于风险与收益角度考虑,选择了暂时观望,减缓了房地产领域的投资节奏。

初步统计,9月-12月将有约2388亿项目到期,资金继续向其他领域转向的可能性很大,诸如政信类项目与金融产业等。

数据来源:用益信托网,观点指数整理

规模走势来看,3月信托产品发行规模最大,资金规模达到767.15亿元;2月受"两压一降"政策的影响,发行规模最低;6-8月发行规模呈现明显下降趋势,相比2020年同期均有大幅减少。

资金运用方式来看,8月变动幅度最大的是股权投资,相较7月规模缩减了92.3亿元。相对债权型和贷款融资,股权投资产生的利润分配在所得税进行,减少所得税应纳税额,起到杠杆效应;其次,权益性与股权型筹资一般没有固定期限,所以投资者不能从企业撤资,只能将权益转让,减少了流动性不足风险。

观点指数预测,今年剩余时间的信托规模依旧会维持紧缩态势,未来股权投资与权益投资会维持在70%-85%左右。

数据来源:用益信托网,观点指数整理

2021年1-8月,房地产信托领域平均收益率及主要融资成本并无显著差异,维持在7.2%-7.4%的区间。

今年,国内货币流动性较为充裕,整体利率下降,信托领域融资成本有所降低;另一方面,融资类业务规模持续缩减,标准投资类产品的出现拉低整体的平均收益。

房企融资类业务依旧遵循"两压一降"原则,标品业务快速发展,外加行业处于较高信用风险,降低风险成为信托公司展业中重点关心的任务,信托公司展业谨慎,势必会遏制高收益产品的规模。前8个月信托平均收益率约为7.28%,较2020年同期下降约0.55个百分点。

观点指数预测,2021年剩余时间内信托产品收益短期将保持稳定,长期保持波动向下趋势。

数据来源:用益信托网,观点指数整理

7月,贷款类信托产品的平均收益率最低,达到7.15%,较7月增加0.15%;股权投资与权益投资的利率差逐渐减少,基本维持在7.2%-7.5%范围内波动。

数据来源:Wind,观点指数整理

上半年房企发行的资产支持证券中,基础资产主要以购房尾款、房地产抵押贷款以及应收账款为主,分别占比37.06%、31.49%和19.37%。

房地产行业属于资金密集型行业,通过发行购房尾款ABS产品,由SPV将发行资产支持证券得到的认购资金一次性购买购房尾款基础资产,房地产企业得到一次性出售基础资产的对价,获得原本需要长时间回笼的资金,大大减轻了回款压力,有力保证了后续的开发建设。

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