博鳌特写 | 资本大会，杠杆的哲学
来源：观点地产网 2021-09-30 11:22:29
2021博鳌房地产论坛·特写 今年上半年，政策围绕房地产做出了限购、限贷、限售一系列的金融监管，让房子重新回归居住属性，而不是金融属性。
房地产与金融是一对天生的伙伴，两者共同成长，互相依赖，是金融给房地产插上了翅膀，而房地产给予了金融机构足够的回报。
这是一柄双刃剑，合理运用可以所向披靡，但过度使用便会伤人害己。在过去的20多年中，那些善使金融手段，敢于向资本借力的房企成为了大赢家。
但这些完全金融化、资本化的房企在政策调整中显得力不从心，“防止房地产市场过度金融化”对流入房地产的资金进行全方位的限制，无论是销售还是借款。
上坤地产董事长朱静在2021博鳌房地产论坛的演讲中便提到，企业要主动适应政策背景的变化，不那么依赖金融的属性，从而更好地回归品质，回归到一个合理利润空间，这是未来地产行业的一个常态，房企必须适应这种常态。
“生命中曾经拥有过的所有灿烂，原来终究都需要用寂寞来偿还”，《百年孤独》中的这句话对如今的行业来讲同样适用，中国房地产前20年的风起云涌，注定需要时间来偿还这场透支的狂欢。
交银国际董事总经理、研究部主管洪灏以“17万亿后的房地产增长边界”为题，拉开了2021博鳌房地产论坛第二天上午的议程。
越秀房产基金董事会主席、执行董事及行政总裁林德良，黑石房地产中国区董事总经理陈宇从不同维度讲述围绕“资本大会”展开主题演讲。
“经过最近一轮下跌之后，中国房地产行业的估值已经回到了历史最低水平，相当于2018年四季度的水平。当时，由于突如其来的贸易战，导致2018年是全年股价下跌最多，在12个月里有11个月的股价是下跌的。”洪灏从市值管理分析方面阐述了房地产如今的境地。
当然，这也与房地产的长周期和股票市场的短周期有关。洪灏认为，房地产是一个长周期的行业，但不幸的是股票每天价格波动是以一个短周期形式反映一个长周期的挑战，因此股价便蕴含着巨大的情绪成分，甚至有90%的波动已经脱离了基本面。
在房地产行业的发展史上，曾经有很多杠杆，比如财务杠杆，还有土地杠杆、资本杠杆、经营杠杆和合作杠杆，而在投资买卖住宅房屋上也曾是不断地加杠杆，背后原因是房价的快速上涨趋势。
洪灏表示，房价上涨除了货币现象之外，更根本的原因是中国劳动人口比例在2010年达到了一个顶峰，这是巨大的宏观变化。
通过人口结构和投资历史的经验分析，洪灏做出了判断：“房子很可能在未来很长一段时间里头不会成为居民资产配置的首选，因为房价不涨了。”
而在房子之外，其它的资产包括保险、基金、股票以及金融产品，占比将会不断上升。
对房企来说，市值已经达到了谷底，如何从资本市场中找到更合理的回报？
林德良的答案是“分拆”，把房地产公司里面的各个业态通过资本市场进行价值最大化。开发商可能逐步分拆物业、商业地产、长租公寓、养老进行上市，甚至数字中心也可以分拆上市。
他以越秀房地产基金为例：“如果商业物业要分拆上市。如果公司净资产有100亿，可能只能估值60亿，但是用房地产信托基金上市，100亿的净资产估值可以达到100亿。”
背后的原因是由于房托基金的底层规管不一样，房托基金的规管需要持牌经营的，香港证监要发一个RO（企业负责人）的执照，属于闭环管理，因此风险相比公司上市低，所以估值会更高。
另一方面，对于如何做市值管理，林德良也给在场房企提了不少的建议。
首先，公司股票要尝试进入更多的指数，让更多的投资人买个股；同时，公司要有一定的抗风险能力，和市场对公司价值的认可，最重要的指标便是PB。
当然，市值的根本还是要需要业绩决定，从收入、估值、分派率都可以看到有比较高的复合增长。以房托基金为例，有长短两个回报，一是每年的收益分派，二是出售物业带来的利益分派。
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