2021年1-9月房地产企业销售表现·观点月度指数

金九销售同比降幅近3成，销售均价底部回升

金九银十，是房地产行业的销售旺季。但是市场行情上的波动，给住宅销售带来了几分秋意。

观点指数发布的“2021年1-9月房地产企业销售金额表现”研究显示，前100房企实现全口径总销售金额100712.7亿元，同比增长13.8%，较1-8月同比增幅下滑8个百分点。

数据来源：观点指数整理

9月，前100房企录得全口径总销售额为9547.6亿元，环比增长4.1%，同比减少29.9%，单月销售同比增幅连续3个月为负。

从1-9月整体销售来看，碧桂园、万科和融创分别录得全口径销售6176亿元、4810.1亿元以及4616亿元，暂时处于行业领先位置。

1-9月，20家头部房企总全口径销售金额同比增长8.9%，17家房企同比增速为正，其中绿城中国和金地集团同比增幅位于30%以上，领先其他头部房企。

值得注意的是，头部20家房企“金九”销售成色明显不及往年，当月17家房企全口径销售同比增幅为负。

数据来源：观点指数整理

受累于9月销售疲软，房企前3季度总销售进度弱于预期。以30家公布2021年销售目标的重点房企为样本，观点指数统计后发现，前三季度样本房企平均销售目标完成为69.8%，25家房企销售目标完成率低于75%，完成预定销售目标的不确定性有所增加。

权益销售方面，2021年1-9月前100房企实现总权益销售金额71890.3亿元，同比增长12.5%，平均权益比例为71.4%，较去年同期下降0.8个百分点。

销售面积方面，前100房企1-9月录得总销售面积67775.7万平方米，同比增长6.8%。9月单月，前100房企实现总销售面积5791.6万平方米，同比减少40.1%。

数据来源：观点指数整理

值得注意的是，8月部分房企通过降价促销，加快楼盘推售和现金回笼，单月销售均价下降至1.27万元/平方米。在相关城市出台稳房价的政策文件后，9月销售均价底部回升至1.65万元/平方米。

房企投资开工走弱，资金面持续收紧

国家统计局数据显示，1-8月全国累计商品房销售金额11.9万亿元，同比增长22.8%；全国累计商品房销售面积11.42亿平方米，同比增长15.9%；商品房销售均价为10425元/平方米，同比增长5.9%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

8月单月，全国商品房销售金额1.26万亿元，同比减少18.7%；全国商品房销售面积1.25亿平方米，同比减少15.5%；商品房销售均价10057元/平方米，同比下降3.7%。

商品房累计销售增速下降，单月销售同比降幅扩大至两位数，房地产销售保持下行趋势。主要原因包括：2020年下半年销售基数较高；政策不断加码，银行提高房贷利率和控制按揭额度，买房需求减少；集中供地政策导致年内供地节奏变缓。

在商品房供给和需求走弱的前提下，我们预期销售市场继续保持下行趋势。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

投资端上，1-8月全国完成房地产开发投资9.81万亿元，同比增长10.9%。8月单月房地产开发投资1.32万亿元，同比增长0.3%。

土地投资方面，1-8月房地产开发企业土地购置面积10732.7万平方米，同比减少10.2%；土地成交价款6647.4亿元，同比减少6.2%。

新开工方面，1-8月房企累计新开工面积13.6亿平方米，同比减少3.2%。8月单月房企新开工面积1.7亿平方米，同比下降16.8%，已经连续5个月负增长。

竣工方面，1-8月房企累计竣工面积4.7亿平方米，同比增长26%。8月单月房企竣工面积4956.7万平方米，同比增长28.4%。交付约束条件下，竣工迎来大幅增长的预期没有改变。

可以看到，因土地投资和新开工面积减少，房企投资增速明显放缓，竣工增长成为支撑开发投资的主要因素。随着融资环境持续收紧，资金承压，预计房企短期拿地和新开工持续走弱，房地产投资持续承压。

到位资金方面，1-8月房地产开发企业到位资金13.4万亿元，同比增长14.8%。8月房企到位资金1.54万亿元，同比减少6.5%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

1-8月房企各项资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预收款以及其他到位资金累计值分别为16917亿、53亿、40773亿、21490亿、50996亿、4132亿，占总资金来源比重为12.6%、0.03%、30.3%、16%、38%、3.1%，同比增速分别为-6.1%、-47.5%、9.2%、13.4%、31.3%和7%。

8月房企各项资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预收款以及其他到位资金同比增速分别为-19.6%、-59.1%、-0.7%、-8%、-6.8%和-5.3%。

受到贷款集中度管理政策影响，国内贷款增速大幅下降，按揭购房需求下降，销售回款动能减弱，房企资金面持续收紧。

第二次集中供地遇冷，理性稳健成为房企共识

经历了短暂中止延期出让、调整拍卖条件之后，9月多个城市第二次集中供地重新启动。

从出让结果来看，与首轮集中拍地的火热场面不同，第二次集中供地房企拿地积极性较低，底价成交、流拍撤牌成为土拍的主旋律。

据观点指数统计，广州、深圳以及南京等14个试点城市已经完成第二次集中供地出让，共计推出626宗，流拍以及撤牌的土地数量为180宗。剩余成功出让的446宗土地中，317宗为底价成交，底价成交率为71.1%。

数据来源：观点指数整理

分城市来看，济南出让地块全部底价成交，长春、青岛、苏州以及重庆底价成交率均在八成以上。

数据来源：观点指数整理

对比第一轮集中供地，14个试点城市第二次集中供地的平均溢价率均出现下降，其中重庆下降尤为明显，28宗出让地块中仅有2宗溢价率成交，最高溢价率为0.43%，平均溢价率下降至0.02%，远低于第一轮集中供地溢价率38.8%。

流拍率居高、溢价率下降，均表明了房企在第二次集中供地中的谨慎拿地态度。

而8月多个试点城市中止土地出让，调整竞拍规则，包括溢价率上限控制在15%以内，同时限制房企同时参拍多宗土地，为项目开发利润留有空间。在地房比下降和竞争减少前提下，第二次集中供地土拍热度反而出现下降。

背后的原因或许是房企资金吃紧，在土地投资控制上更加严格。

当下，三条红线和银行贷款集中度管理等调控政策持续发挥作用，房企融资通道缩窄。今年下半年，少数房企出现债务违约风险，资本对房地产行业更加敏感，银行贷款和境外融资变得更加困难，房企资金压力骤增。

近期，部分房企为了缓解资金压力，推出大幅降价的促销活动，试图加快销售现金回笼。但这也导致购房者买房预期转弱，影响房地产市场秩序和正常运转。

为此，张家口、岳阳、桂林等多个三四线城市推出“限跌令”，完善稳房价工作机制，要求新取得预售许可证的项目不得低于备案价格下限价格进行销售。

从目前市场上一些变化来看，房地产行业新一轮的周期已经来临。理性拿地，稳健经营，成为众多房企平稳穿越周期的共识。