原报告 | 旭辉瓴寓轻重探索

观点指数 2019年4月，旭辉瓴寓正式提出"轻重并举，租赁升级"的战略部署，表明旭辉瓴寓轻、重两端的发展路径更为清晰，同时也是在资产管理上提出的更为清晰的战略规划。

重资产方面，国内重资产模式运营下的长租公寓还处于起步阶段，主要是通过自建和收购方式获取房源。相较于单个公寓产品的打造，旭辉瓴寓更多地倾向于综合租赁社区的发展。

而在重资产模式退出设置上，旭辉瓴寓已成功发行储架式结构的类REITS产品，为项目融资和资产管理提供有力支撑。

除发行类REITs产品外，旭辉瓴寓通过成立投资平台，实现投融建管退闭环。

同时，依托开发商背景，旭辉瓴寓在轻资产委托管理方面先后落成多个项目，介入项目新建到运营各阶段，输出运营管理能力。

重资产退出探索

一般而言，开发商系长租企业规模扩张途径主要有轻资产模式，包租模式以及重资产模式。长租公寓重资产模式对自持企业的资金及资源要求较高，因此多数是国企、开发商、金融机构等资金雄厚的企业，该模式下主要通过自建、收购等方式获取并持有房源。

早在2018年， 旭辉瓴寓提出要减少包租模式的项目占比，提升仅占比20%的重资产模式，最终发展形成轻重资产1：1的状态。

来源：上海土地市场，公开资料，观点指数整理

从旭辉瓴寓押注重资产模式相关动作来看，主要通过与国资合作获取租赁用地，参与租赁用地建设管理。

在租赁用地、集体土地建设租赁住房项目受到政策大力支持下，旭辉瓴寓从开发新建租赁住房项目到运营管理全流程把控能力，有助于在新建租赁住房方面积攒经验。

值得注意的是，重资产项目持续、稳定现金流是后续租赁住房实现资产证券化的基础。

而旭辉瓴寓以股权模式，资管模式驱动的重资产模式发展迅速，相继以收购方式获得柚米寓杭州Link City项目、柚米寓北京26街区项目等。

对于长租公寓重资产模式，要考虑到融和退的环节。

早于2017年底，旭辉瓴寓长租公寓储架式权益类REITs--高和晨曦-中信证券-领昱【N】号资产专项计划，金额30亿元，涉及10-15个项目，并在次年发行两栋2.5亿元物业。

来源：同花顺，观点指数整理

旭辉瓴寓类REITs是储架结构+权益型类REITs，首期发行金额2.5亿元，其中优先级1.5亿元，权益级1亿元，首期发行底层资产为拥有经营现金流的上海浦江国际博乐诗服务公寓及上海浦江国际柚米国际社区。

交易结构主要是由基金管理人高和资本/上海晨曦设立管理契约型私募基金领昱1号，由原始权益人领昱持有原始份额。计划管理人中信证券设立并管理高和晨曦-中信证券-领昱1号资产专项计划，专项计划发行资产支持证券募集投资者的资金，用以收购和持有私募基金份额，从而持有项目公司股权，间接享有底层资产的物业产权。

基础资产为私募基金份额，底层资产的经营净收益用以分配投资人的预期收益，基础资产处置所得用以分配投资者的本金。

此单类REITs实行"储架发行"机制，可在2年内分期完成发行。在有效期内，旭辉瓴寓可以把符合标准的资产分批发行，实现快速扩募，实现了重资产运行模式上可落地的闭环。

目前来看，通过发行类REITs等产品、成立投资平台等方式，旭辉瓴寓已经形成租赁住房瓴寓"投融建管退"闭环。

轻资产再输出构建运营能力

重资产项目扩张上，旭辉瓴寓除了承接集团的支持物业、收购外部资产以及积极对接资本外，还通过股权合作等方式介入，扩大市场占有率。

来源：观点指数整理

而轻资产方面，主要以输出运营管理服务为主，携手不同主体，介入租赁用地的开发运营。

据观点指数不完全统计，目前旭辉瓴寓轻资产输出已经中标扬州生态科技新城人才公寓项目、张江纳什国际社区，平湖人才公寓、南京天马路社区等项目。在扩大市场占有的同时，提升自身运营管理能力。

以张江纳什国际社区为例，项目分三期建设，总占地面积约为20万平方米，建筑面积约为53万平方米，预计可为市场提供3405套租赁住房，而所处区位汇聚了近1700家高新技术企业和大体量的科创人才。

其中一期定位为中高端白领居住社区，由旭辉瓴寓运营管理，项目可提供一室到四室之间多种户型，月租金从7000元到1.3万元不等。由于所处区位原因，半数以上是企业租客，减少了退租风险。

张江纳什社区作为上海首个租赁用地建成入市运营项目，率先探索国企与长租运营商合作的模式。随着保障性租赁住房发展助推，与国企、开发商、政府等主体合作，通过轻资产输出管理模式或成为长租企业盈利和发展的方向。

从项目发展来看，无论是轻资产输出模式或是重资产模式，旭辉瓴寓都更为偏好租赁社区的打造，实现租赁住房体验升级。

旭辉瓴寓的产品线也在不断丰富及升级，目前共设有三条产品线，分别是柚米寓、柚米社区和博乐诗，其中柚米社区是旭辉瓴寓重点发展的租赁社区业务线。

在租赁社区业务中，重资产模式自持运营管理，轻资产模式输出管理服务，通过轻重资产模式结合，构建新租住体验。

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