毛利率下探 银城国际要“两年转绿”解决后遗症

与以往不同，这次银城国际并没有与物业平台银城生活服务同步发布业绩，而是稍晚了一些。

3月30日早间，银城国际披露2020年业绩报告，从若干主要经营指标上，还是可以窥见2016年、2017年市场火热之时拿地带给这家企业的影响。

2020年，银城国际实现收益约为106.8亿元，较2019年增加约17.5%；母公司拥有人应占溢利约为1.83亿元，较2019年增加约21.5%；溢利3.9亿元，较2019年增长约7%。

毛利录得约11.57亿元，较2019年减少约21.8%，毛利率为10.8%，较2019年减少5.5个百分点；净利率为3.6%，较2019年减少0.4个百分点。

负债方面，在去年“三道红线”之下表现略有好转。

数据显示，2020年银城国际现金余额提升至64.2亿元，这也使得现金短债比这一红线指标实现翻绿，提升至1.16倍，但仍踩中两道红线。

有投资者透露，管理层表示将于2022年实现全部转绿。

毛利率跌至10.8%

相比2019年溢利及全面收益下降，银城在2020年实现了一定增长：收益较大幅度增加17.5%至106.8亿元，公司拥有应占溢利同比增21.5%至1.83亿元，溢利录得同比增长7%至3.9亿元。

对于归母溢利增长，银城于公告中解释称，有关增加主要由于公司投资物业的估值增加及应占相应溢利所致。

据观点地产新媒体了解，2020年银城投资物业公平值收益由2019年的1.06亿元增加18.3%至截至1.26亿元，增长主要是由于君颐东方、科亚大厦、知庐及云谷天境的项目公平值增加。

不过在毛利方面表现却没有同步：截止到2020年末，银城国际录得毛利11.6亿元，同比下降21.77%，毛利率和净利率分别为10.8%和3.6%，分别较去年下降5.5及0.4个百分点——远低于行业平均水平。

事实上，银城毛利率下降对于外界来说，虽说有些失望但不至于意外。早在2019年时，银城便录得毛利率16%，较2018年下降多达13个百分点。

究其原因，在2016年、2017年南京的土拍市场上，包括银城、恒大、金辉等房企拿了不少现房销售地块，现房销售意味着开发商必须拿到竣工备案表，通常会比目前延期一年或更长的时间回款，这对扎根南京的银城国际来说更是一大考验。

在2019年结转占比较大的一个现房项目，便是因为所占用银行融资时间较长，带来的利息成本较高，该部分利息会计入项目的成本，导致项目毛利较低；并因为该现房项目整体占比较高，从而拉低了银城国际的整体结转收益所对应的毛利率。

这种影响还在持续，公告披露，此次下降乃主要由于销售云谷天境应占的毛利较低所致，而该项目收益约占银城销售物业所得总收益的11%。

同时，银城称亦因若干收购项目产生相对高的成本所致。据悉，银城在前两年时做了一些粮仓型的项目收购，这些项目收购过程中形成的股权溢价最终计入了收益结转的成本。

有接近银城国际的投资者向观点地产新媒体透露，银城自2020年开始相应提出了内部的投资要求，控制准入标准，保证净利润率达到5%以上，且自有资金和现金流能够回正在9个月到18个月内。

同时，管理层表态相信在未来相当长的一个阶段里，公司会把毛利率控制在一个比较好和比较稳定的水平。

可以窥见的是，过去这一年银城有意扩充了一些拿地渠道，减少了一些过热的土地市场拍卖。据悉，目前银城新增货值中收并购比例为35%，平均成本为7052元每平方米，相较此前有所下降。

2021年转黄档

这份业绩报告也呈现了这家南京房企当下的其他基本面。

去年3月份，疫情让银城在年度业绩会时表现出了更为谨慎的态度，在原有基础上仅提出20%的增幅。

彼时执行董事兼总裁马保华称：“去年末原定2020年的目标是递增30%，但现在受疫情影响，我们预计今年大概递增20%，销售目标数值大概在240亿。”

从最终完成情况来看，银城2020年累计录得合约销售金额约为232.08亿元，较2019年增加约17.1%，离目标还差一小截；合约销售建筑面积约为115.32万平方米，较2019年增加约2.1%；均价有一定增长，录得20125元每平方米，同比上升15%。

另据投资者纪要显示，银城预计2021年合约销售目标为300亿，较2020年增长29.3%。

值得关注的是，于2020年银城的销售分布中，南京和杭州合计贡献近60%的合约销售金额，其中杭州占比高达20%；据了解，2019年杭州项目占比仅为8%。

年报披露，银城全年贡献合约销售金额前三的项目为位于杭州的澜仕里项目、青山湖畔项目及位于南京的铂悦源墅项目。

据观点地产新媒体获悉，青山湖畔项目正是属于银城于2019年所收购的中都系资产。当年7月，银城国际公告称以净额24.3亿元收购两间杭州临安的目标公司，以此获得临安中都土地及酒店资产。

其中住宅土地部分便是临安青山湖畔项目，包括六期，其中第一至三期已交付，第四期正在建设中，第五、六期建设尚未开始，待售总建面为49.84万平方米，另外持作投资的建面为6577平方米。

资料显示，2020年，银城杭州青山湖畔项目累计销售金额约19.1亿元，单盘占据总销售金额的8%。

另据投资者披露，加上去年银城收购颐和杭州临安项目，目前银城在临安的可售货源达160亿元规模，将为其未来的规模、利润提供保障。

观点地产新媒体了解到，该颐和项目为2020年9月银城国际以11.97亿元的代价所收购，由此获得临安80.59万平方米地块，项目案名为“青城·山语间”，包含部分已开发完成未售、部分待开发。

即是说，从中都、颐和收购而来的这部分资产转化，构成了当下银城的土储中重要的一部分，这也是杭州土储及销售占比迅速提升的原因。上述投资者告诉，目前银城可售货值里面浙江所占货值已接近一半。

此外，另一变化是银城在2020年的销售回款率较2019年下降近10个百分点至82%，而这关系到公司现金流、负债，以及压在房企头上的三条红线指标。

自2019年赴港上市披露财务数据后，银城国际便因负债问题、资金压力而频繁出现在讨论的话题当中。其中，净负债率一直高企，2015年至2019年末银分别录得113.51%、205.73%、218.99%、351.49%和160.64%。

从2020年财报来看，过去这一年银城做了一些降债动作，截至期末剔除预收账款的资产负债率为84%，净负债率为150%，以及改善较为明显的现金短债比提升至1.16倍，而过去两年这一指标分别为0.32倍、0.82倍。

此外，银城相应优化了债务结构，短期借款比例下调至39%。

截至目前，银城仍踩了两条红线。有投资者告诉观点地产新媒体称，银城表示将在2021年争取通过两道红线进入黄档，最终在2022年全面通过三道红线进入绿档。

其称，接下来银城将继续通过相关措施进行降负债，包括强化项目经营性现金流的指标管理，控制短期负债与优化债务结构，以及控制负债规模，增加现金流安全。