中国奥园2021年目标销售1500亿元，未来毛利率有望回升

图片来源：企业供图

3月30日，中国奥园召开了业绩发布会。

年报显示，2020年，中国奥园录得物业合同销售人民币1,330亿元，同比增长13%。同时，公司营业额同比增长34%至人民币677.9亿元；净利润同比增长35%至人民币70.5亿元。对于2021年，管理层制定了1500亿元的销售目标。管理层在业绩发布会上表示：“2021年预计总可售资源约人民币2,200亿元，其供货均衡铺排在前三季度。”

在过往取得优异成绩的同时，中国奥园也在为未来谋篇布局。在管理红利时代，奥园从土储、组织架构等多方面做出了调整，积极适应当下的新形势。

2021年预计有10个项目转化

2020年，地产行业毛利率继续下滑。

对此，国金证券表示，本期结算的项目涉及较多2016-2017年因错估政府房价调控而拿错的高价地，因此结算利润率受拖累。预计未来1-2年结算毛利率仍将继续下行。

业绩发布会上，中国奥园管理层表示，利润率下行是一种行业趋势趋势，对于开发商而言，应该提升自己经营水平，达到降负债的目的。其续称，从长远来看，随着城市能级提升，包括城市更新项目的入市，毛利率将会回到一个较高的水平。

在管理层看来，奥园毛利率的回升主要来自于城市更新项目的不断转化。业绩发布会上，中国奥园集团执行董事、行政总裁郭梓宁称：“城市更新具有规模大，位置好，成本低的优势，因此会产生比较好的销售业绩以及利润，奥园接下来会继续加大城市更新拓展力度，以及转化速度，给公司发展提供更多优质的土地资源和项目。”

据悉，2021年，中国奥园今年有10个城市更新项目会进行转化。截至2020年年底 ，奥园新增可开发建筑面积约2,015万平方米（权益比59%），权益地价约人民币451亿元。其中，奥园拥有60个不同阶段的城市更新项目，预计额外提供可售资源约人民币6,730亿元，其中大湾区可售资源约6,552亿元，占比97% 。据悉，2021年，中国奥园今年有10个城市更新项目会进行转化。

自2018年布局城市更新以来，奥园已形成了独特的“奥园旧改模式”。对于这一模式，郭梓宁表示，经过多年的沉淀，中国奥园在城市更新方面已经形成六大优势，包括复合产业优势、本土企业优势、品牌口碑优势、人才优势、资金优势、示范项目优势。

值得一提的是，在近日的组织架构调整中，中国奥园还在集团总部层面组建高端产品开发运营管理有限公司，负责旗下所有“三旧”高端项目的二级开发。奥园对城市更新的重视程度可见一斑。

加大产业勾地比例

奥园的另一法宝是——产业勾地。

对于勾地，华润置地总裁李欣曾在业绩会上表示：“从上半年的投资情况来看，勾地项目是零溢价，毛利率等比正常土拍市场拿地的项目要好。”

而多年来，中国奥园持续深化“一业为主、纵向发展”的战略，业务类型涵盖科技、健康、文旅、商业、医美、金融、跨境电商、教育等，还打造了奥园健康、奥园美谷等融资平台，这些都成为奥园勾地的砝码。

2019年3月8日，奥园健康生活成功登陆港交所，业务涵盖大健康产业、商业运营和物业管理。大健康产业有奥园医美、奥园康养、奥园中医，商业运营主要由奥园商管为中国奥园集团的奥园广场、奥园城市天地两大品牌项目提供商业运营服务，亦将服务拓展到第三方。

3月30日，奥园健康生活发布了财报。数据显示，,2020年,奥园健康实现总收入约14.081 亿元,同比增长56.3%;毛利润为4.814亿元,同比增长42.8%;核心净利润为2.434亿元,同比增长59.3%,净利率约为17.3%;

除此之外，2020年10月26日，京汉股份发布公告称，将拟更名为“奥园美谷”，全称为“奥园美谷科技股份有限公司”，其位于上海的东方美谷项目，是集医美、化妆、健康产业于一体的基地，也是企业在健康产业的重要布局举措。

而在文旅方面，奥园英德巧克力王国2020年12月底开园， 为融合巧克力IP、英红茶文化、品牌酒店等为一体的全业态度假胜地，预计年接待 游客超过300万人次。

中国奥园目前也在致力于推动中国文旅的上市进程。从中国文旅最新招股书来看，截止2020年9月30日，中国文旅地于恩平及其他地区拥有18个度假物业发展项目的组合，其中8个项目已竣工、5个处于发展中，5个用于待开发。

可以看到，中国奥园的多元化业务已经独立成军，且都迈出了资本化征程。为了进一步优化非房地产业务板块的发展，奥园集团在2021年新增投资企业悦康控股，同时将集团所有非房地产业务划归到该公司。

这些业务在肩负为奥园寻找“第二增长曲线”的重任的同时，也在协助主业的发展。郭梓宁表示，中国奥园拿地以收并购与招拍挂为主，但随着产业优势的显现，会进一步加大产业勾地比例。