中海地产:“利润王”盛名之下探寻“蓝海” |财报深响?

作者|陈盼盼 出品|焦点财经

“2020年，在疫情严重冲击之下，在不确定性的外围形势下，集团实现了确定的增长”，在中国海外发展（简称“中海”）2020年度主席报告中，董事局主席颜建国以此开篇。

财报显示，2020年，中海的销售合约额、营业收入、扣估股东应占净利润均实现了两位数以上逆势增长：全年合约物业销售额达3607.2亿元，同比增长12.5%；营收1857.9亿元，同比增长13.5%；扣除税后投资物业公允价值变动后的股东应占溢利380.3亿元，同比增长 10.9%；归属股东净利润为439亿元，同比增长5.5%。

在行业内，中海享有“利润王”称号。2020年，在销售与营收逆势增长的同时，利润率依然同行艳羡。去年，中海毛利率达30.05%，连续多年超过30%以上；其净利润金额在2019年427.47亿元的基数上，增长近50亿至477.09亿[WJ1] 元；其净利率达到23.6%，较去年中期的23.2%还有所上升，在充满不确定的形式下，实属难能可贵。

在业内看来，中海能够实现超高净利润，成本管控是关键。其中，中海的三费成本处于行业低位，2019年，其三费率为3.8%，远低于百强房企11.3%的三费率均值。同时，中海拥有低融资成本的优势，截至2020年末，其加权平均借贷成本仅为3.8%，较2019年下降0.4个百分点，属于行业内融资成本最低的企业之一。

如今，进入地产“白银时代”，行业利率普遍下滑。万科总裁祝九胜分析，“近些年底价占房价的比例明显上升，利润率会下降”。在此背景下，中海的利润率也难以幸免。

背负着“利润王”的盛名，中海正在使出全力来维持高利润的护城河。

颜建国正式出任中海地产董事长后，就曾对外表示，“中海下一步会继续在利润率方面做更多的文章，比如说买更好的地、更便宜的地。同时希望适度扩大我们的规模，总利润额还是有比较高的成长性。”

近几年，中海一改谨慎保守的投资风格，在土地市场大举拿地。以去年10月深圳土拍为例，中海以最高限价30.85亿元摘得深圳龙华宅地，折合楼面价4.7万元/平方米，溢价率达44.97%，但规定该地限售价为6.72万元/平方米。

数据显示，2017年至2020年，中海土地投资金额分别为951.16亿元、913.53亿元、1133.6亿元及1318.4亿元，获得76宗、63宗、53宗及64宗土地，新增土地储备1741.41万平方米、1764.1万平方米、1145.61万平方米及1349万平方米。

尽管如此，中海拿地成本仍有所走高。2017年至2020年，中海平均拿地成本分别约为5462元/平米、5178元/平米、9859元/平米及9773元/平米。这对于中海的管理层而言，也是必须迎接的一个挑战。

为了适应房地产下半场优质土地日益稀缺，以化解公开拿地成本高、盈利下滑风险，2020年，中海调整拿地思路，推出“蓝海战略”，即通过城市更新、棚改及产业资源整合的多渠道获取大宗优质土地。

最终，中海透过“蓝海战略”新增土地储备权益投资金额达 327.3 亿元，占年度新增土地储备权益投资金额的24.8%。具体包括上海红旗村项目、武汉汉阳建桥项目、太原综改区项目、上海建国东路项目等大型项目，每个项目的货值均达数百亿元。

在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，目前中国城市化进入新区开发与存量更新并存的阶段，作为土储获取的重要组成部分，必须重视通过城市更新、棚改及产业资源整合等多渠道获取大宗土地的方式。中海的“蓝海战略”有利于更加契合当地市场，降低拿地风险与投资压力，加快项目前期工作，但是与当地合作方的良好配合与默契合作是这一方式顺利运作的前提条件与潜在风险，对于行业而言具有重要的借鉴意义。

事实上，这并不是中海地产第一次调整拿地思路。2017年开始，中海从独立拿地转向联合开发、股权收购等多元化拿地方式。相伴随的，中海拿地权益比由90%以上大幅下滑，2017年、2018年，其拿地权益比仅为86%、77%。

这样变化带来的利润回报并不及预期。2019年度业绩会上，中海地产行政总裁张智超表示，有些非公开市场获取的项目在运营效率、回报率上并不理想。

因此，2020年，中海重回独立拿地的老路。焦点财经梳理发现，去年中海新增的64宗土储中，只有5宗权益占比小于100%，整体拿地权益上升至比97%。克而瑞认为，独立运作虽然能够实现财务并表、便于管控提升利润空间等好处。

此外，在2020年业绩会上，中海管理层表示“未来5年，销售规模肯定会按年实现两位数的增长，商业收入、物业出租的租金也应该会按照两位数增长。”

管理层这份“肯定”的背后，必然考验着中海的土地投资能力。中海执行董事兼副总裁郭光辉称，2021年中海地产在土地投资方面将继续“保持主动进取”，全年新增土地权益投资额预算1650亿元，同比增长25.2%。