城市更新,让佳兆业的土储很“谦虚” | 财报深响?

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

读完佳兆业2020年财报，数字里蕴含的信息扑面而来，想要透露的信息很明显，可以浓缩为两个词：大湾区和城市更新。

一个涵盖了佳兆业土储、销售和区域深耕的偏重，另一个说明了其最突出的业务模式。这并不是什么秘密，业内人士早已熟知，但大多数只局限于皮毛。

房地产正由增量市场进入存量市场，城市更新及旧改正走向主流，成为一个千亿市场新赛道。住建部披露，2020年全国新开工改造城镇老旧小区4.03万个；按照今年政府工作报告所述，2021年这一数字预计会达到5.3万个。

市场体量很大，入局的房企很多，已成龙头和标杆的佳兆业，此前积累的优势开始转化为增长红利，正在逐步释放。

3月25日，佳兆业发布2020年报的同时，线上业绩会也同步召开，董事局主席郭英成，副主席、执行董事兼总裁麦帆，首席财务官吴建新和执行董事兼联席总裁郭晓群等高管共同解答刚刚交出的答卷。

这是一个系统性了解佳兆业的好机会，从财务层面深入到战略布局，数据罗列的很详尽。面对一个个犀利的提问，各位高管显得很从容，一张漂亮的成绩单胜过一切雄辩。

2020年，佳兆业录得销售额1069亿元，同比增长21%；营收558亿元，同比增长16.1%，毛利润159亿元，较上年增长15%，净利润和归母净利润分别为52.8亿和54.5亿元，较上年分别增长26.8%和18.6%。

“2021年销售目标1300亿元”，在去年规模和盈利双增长的基础上，郭英成公布了今年的发展目标。

这个目标略显保守，相比去年增长率为21.6%。按照麦帆所说，佳兆业集团地产业务2021年预估可售货值为1912亿元，可售面积1074万平方米，去化率达到60%-65%便可实现目标。

深入研究佳兆业的土储结构后，可以发现，麦帆的话语间有所保留。

通过将城市更新模式全国化复制，佳兆业预计2021-2022年将转化城市更新项目可售面积约420万平方米，对应可售货值超过2000亿元。

大湾区土储货值超4600亿

这种谦虚的风格，在读其财报时也能感知出来。土储是衡量一家房企底蕴的关键指标，但是佳兆业却透露出一丝“藏地”的意味。

截至2020年底，佳兆业在全国51个城市合共拥有217个房地产项目，土地储备约2875万平方米，总货值超6700亿元，其中一线城市货值占比约51%。

按区域来看，大湾区土地储备约1590万平方米，占整体土地储备的55%，货值超4600亿元。而大湾区城市中，深圳及广州作为佳兆业深耕的重点市场，土地储备占比达大湾区市场的36%。

这是财报上的明面数字，而其真实土储绝不止这些。截至2020年底，佳兆业仍有逾200个城市更新项目尚未纳入其土地储备，主要分布在深圳、广州、东莞、中山等大湾区城市。

如果将这些包含在内，其土储将会极大的扩容，特别是在大湾区的储备量。作为大湾区的城市更新和旧改领域的龙头房企，佳兆业的优势正在放大，仅从土储便可管窥一二。通过每年稳定的转化，逐步为销售补充优质货源。

新拓城市更新项目翻三倍

200个城市更新项目待转化，极具想象空间。这个数字背后所代表的含义，佳兆业有一个具象的表述。

目前，佳兆业共储备有城市更新项目201个，占地面积超5000万平方米，绝大部分位于大湾区，超八成在广深。其中，深圳120个项目，可售面积达3000万平方米；广州26个项目，可售面积4700万平方米。

“2020年共转化9个城市更新项目，可售面积近180万平方米，转化面积同比大幅增长152%，转化项目位于香港、深圳及广州等地，对应可售货值约640亿元。”麦帆透露，近年来，佳兆业城市更新项目转化速度明显提升，贡献土储价值巨大。

这一点，在其过去一年的新增项目中也有体现。2020年，佳兆业通过招拍挂、收并购、旧改等多元方式新增项目47个（约921万平方米）；而新拓展城市更新项目高达54个，新拓项目数量是2019年的近三倍。

在“集中供地”背景下，对于佳兆业而言无疑是一项利好，也是其区别于其他房企的优势所在。

而且，其新增的城市更新项目多数位于广州、深圳等高能级城市，将极大的助推佳兆业的规模发展和盈利能力。这已经有迹可循，在2020年的合约销售中，城市更新项目销售额贡献了其整体销售的三分之一。

商业、文体科技新事业起航

而且不止于城市更新，在佳兆业“地产+城市更新+产业”的多元体系中，新事业正在起航，与地产主业双向赋能。特别是商业集团、文体科技集团，已经被佳兆业提上了分拆上市的议事日程之内。

佳兆业在文体科技赛道的规模，已处在全国第一，运营深圳、上海、杭州、武汉、成都等多个城市超25个文体场馆，运营场馆面积超过250万平方米，管理场馆总资产超过155亿元。而商业集团已布局形成了资产运营、产业孵投、轻资产管理三大业务平台，全国范围内在营、筹备、在建商业项目将达64个，总面积超 500万平方米。

目前，佳兆业旗下有佳兆业集团（1638.HK）、佳兆业美好（2168.HK）、佳兆业健康（00876.HK）、佳云科技（300242.SZ）、双林生物（000403.SZ）等大上市平台。

如果商业和文体科技集团分拆上市成功，佳兆业将再添两家资本平台，无论是融资，还是扩大企业规模方面，都更具优势。更重要的是，可以促进商业和文体科技在各自赛道的纵深发展，与地产和城市更新形成更大的联动，成为佳兆业新的增长点。