绿城中国“健身起跑”:5年奔向6400亿规模 | 财报深响?

绿城中国董事会主席张亚东

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

绿城是谁？绿城要怎样成为谁？

这是两年前的一个课题，也是张亚东接过绿城中国的权柄后，多次思虑的问题。

“2021年是绿城的关键一年，此前的绿城处在康复期，2019年－2021年这三年是健身期，未来三年则是起跑期。”在3月23日的业绩会上张亚东讲到。随之绿城2021年至2025年的五年发展战略规划，也在他的口中缓缓而出，谓之“1299战略体系”，即“一个核心目标，两个战略支撑点，九大重点业务，九大关键能力”。

这一套体系，某种程度上也是对之前问题的解答，绿城的核心目标很明确，成为TOP10房企中的品质标杆，以“最懂客户、最懂产品”为两大战略支点，布局三大板块九大业务，并在2025年实现6400亿元合同额的规模目标。

具体而言，主要分摊在三大业务板块：房产开发重资产板块目标为4500亿；房产代建轻资产板块目标为1500亿以上；“绿城+” 新兴服务板块目标为400亿元。

对于完成这个目标，张亚东信心十足。

在过去的2020年，绿城中国录得销售额2892亿元，同比增长43%，代建板块绿城管理实现销售额745亿元。所以，房产开发板块每年仅增长15%就能达到目标；代建板块也是如此，每年增长率保持15%便可实现。

至于“绿城+” 新兴服务板块，在绿城中国的规划中，要将其打造成二增长曲线，包括城市更新、地产金融、康养服务、房屋4S、HD-EPC、装配式内装、生活服务平台等七大业务。

保守的3100亿目标

作为五年战略规划第一年，绿城中国将2021年的合同销售目标定为3100亿元。

“坦率讲，这是一个很保守的目标。”张亚东解释道，绿城中国2021年可销售建筑面积达1981万平方米，对应的可售货值高达4183亿元，转化率达到70%-80%就能实现。

当中，自投项目可售货源面积为1220万平方米，可售货源金额为3092亿元；来自代建项目的可售面积为761万平方米，相应的可售货源金额为1091亿元。

丰厚的土储和可售货源，是张亚东信心的来源。纵观整份年报，绿城中国2020年新增85个项目，约合建筑面积2041万平方米，相当于3288亿元可售货值，是年报中最亮眼的数据之一。

这是一个恐怖的增长数字，占据了绿城总土储的40%。截至2020年底，绿城集团土地储备项目共194 个，约合建筑面积5079万平方米。

去年的拿地力度可见一斑，深入分析来看，以土地市场招拍挂拿地为主，但引入新湖中宝作为战略投资者，绿城中国并购了其旗下多个优质项目，借助城市更新也获取了几个大项目，如石家庄桂语听澜、赵卜口等项目。年报显示，在其去年新增的85个项目中，有25个项目是在非公开市场渠道获取。

2021年，绿城中国将新增货值目标设定在3000亿元以上，与去年的新增货值基本持平。绿城执行总裁郭佳峰透露，今年的拿地金额大概在800亿元左右。根据这一目标估算，其拿地力度不比去年差。

投拓里的进与稳

3000亿的新增货值，这一目标看似满含欲望和激情。但实则不然，绿城中国有一套进中有稳的策略，这与其多年的“区域聚焦，城市深耕”策略强相关。

过去一年，绿城中国坚守价值投资，积极扩充浙江战略大本营及环渤海等核心城市群多幅优质土储。但在2021年，22城“集中供地”政策的出台，对绿城的投资策略带来一些变化，包括资金安排和布局节奏。

虽有影响，但绿城的优势也很明显。绿城中国执行总裁郭佳峰表示，主要体现在三个方面：首先，融资成本低，2020年平均利息成本仅为4.9%，较2019年的5.3%降低40个百分点，在集中供地后缴纳大量土地保证金时，成本更低；其次，绿城在22城的囤地量和销售排名靠前，有一定的储备；第三，目前绿城已经拓宽了收并购、产城融合、合作开发和城市更新等渠道，拿地方式更为多元。

所以，综合来看，“集中供地”对绿城的影响是可控的，后续会随机应变。郭佳峰补充道，目前，绿城中国已在全国50个城市有投资布局，未来除在22个重点城市布局之外，也会寻求和关注其他区域和城市的投资机会。

其中，杭州和宁波将是绿城中国重点投资的城市，这两个城市虽然利润率不高，但是实现度和安全度更高。

这番调整，绿城有更深层的思量，土地价格的增长，以及 “三道红线”、“集中供地”的相继出台，投资的系统性风险是首要考虑因素。在此背景下，选择价格确定、销售量好以及回款快的城市，更有保证。

这也符合绿城一如既往的风格，其去年新增货值中，一二线城市占比达72%，主要集中在北京、杭州、宁波、南通、上海等，抗风险能力很高。浙江作为其长期深耕区域，今年继续重点布局杭州和宁波无可厚非，无论是在整体运营上，还是生态搭建方面，绿城都更具优势。

全面发展的优等生

不冒进，寻求更为稳妥的方式实现五年战略目标。绿城看似谨慎，实则上是一个聪明的、契合房地产市场走向的路径。

在张亚东看来，房地产市场已经进入了稳定期，2021年的市场规模与去年基本持平，后续整体规模可能会降低。如果房地产市场保持17万亿体量不改变，企业要保持销售规模的增长，市场只能是向头部集中。

这样的市场环境之下，优秀的企业势必会愈加突出，稳扎稳打无疑是最为稳妥的方式。所以，在谋求规模的平稳增长外，绿城对品质的把控和各项财务指标都在不断优化。

“三道红线”指标，最能体现其财务变化和降杠杆的努力，截至2020年底，绿城净负债率和现金短债比均处在“绿档”范畴，净负债率为66%，现金短债比为2.0，虽然剔除预售账款的资产负债率未达标，但已从2020年初的73%降到年底的71%。

对此，绿城中国执行总裁耿忠强解释道，该指标优化有一定难度，但已经有向好的态势，争取未来2至3年，三条红线全部进入绿档。

截至2020年底，绿城总借贷1192亿元，一年内到期借贷余额为325.15亿元，占总借贷的27.3%，同比下降9.3个百分点；同期内手握银行存款及现金652.03亿元，是一年内到期借贷余额的2倍，现金流充裕。

同时，绿城的融资成本也在持续走低，2020年总借贷加权平均利息成本4.9%，较2019年下降40个基点，净资产负债率保持在63.8%的稳健水平。其中，境内公开发债平均利息成本3.63%，较2019年下降85个基点。

“在融资和降负债方面，我们希望2021年既能满足有品质的发展，又能保证维持一个比较低的水平”，耿忠强强调道。

做一名有特长且全面发展优等生，是绿城的愿景。五年战略规划体现的，不仅仅是其规模目标，更深层次的是对品质标杆的追求，以规模求生存是硬实力的打造，而以品质求发展的是对软实力的打磨，这也是绿城未来五年发展的核心目标。