滨江集团:吃透一座城 | 激荡2021⑤

编者按：2021年地产行业跌宕起伏，市场信心荡到谷底。三道红线、调控补丁、两集中、美元债灰犀牛等多重因素叠加下，有人危机重重，有人却逆势上行。搜狐焦点·焦点财经特别策划《激荡2021》，以三大维度九大指标，剖析“激荡”房企，寻找在逆境中前行的房企，传递行业正能量。

作者 | 陈盼盼

出品 | 焦点财经

中央气象台监测，今年赤道中东太平洋海温偏低，出现“拉尼娜”现象。当人们正在讨论今年是否会更冷之时，地产行业已经感受到刺骨的“寒意”：信贷收紧、调控加码、市场下行，“冻死”或濒临“冻死”的房企越来越多。

不过，冬天不止有寒冷，还有一抹抹阳光。焦点财经从财务安全、成长能力和运营能力三大维度、九个指标综合筛选，寻找出一批在逆境中依然扎实前进，取得不错成绩的房企。

滨江集团凭借销售、营收、三费的优秀表现，成为在逆境中有所成长的代表企业之一。

这一结果，正好印证了滨江集团董事长戚金兴一个比喻：“考卷出得简单的时候，人人都是90多分，滨江的优势可能没有显现出来，但是考卷一旦出难了，滨江的实力反而突出了。所以，市场不太好的时候，对滨江反而是机会”。

滨江集团“激荡指数”

克而瑞统计，自下半年以来市场降温明显，成交规模同环比双双下降。1-10月，百强房企实现销售操盘金额93347.2亿元，同比增长6.7%，较2019年同期增长18.5%，累计销售增速明显放缓。

在此背景下，前10个月，滨江集团实现操盘金额1181.1亿，同比增幅达42.4%，优于行业整体增速，排名由第28位升至22位。

若从合约销售金额来看，前10个月，滨江集团达1407.5亿元，按照1500亿的年度销售目标来算，目标完成率93.8%，位列百强房企销售目标完成率第二名。

事实上，滨江集团自开始冲刺千亿规模以来，其销售业绩一直稳步增长，2018年至2020年复合增长率达22.04%。

销售表现强劲也带动营收、净利润大幅增长。上半年，滨江集团实现营业收入193.87亿元，同比增长88.1%；归母净利润12.67亿元，同比增长46.5%；到了第三季度，其营收和归母净利润分别增长94.76%和114.67%，表现颇为亮眼。

去年开始，融资监管的“三道红线”成为房地产行业悬在头顶的一把利剑。滨江集团则是少有的几家“三条绿线”的房企。截至上半年，其扣除预收款后的资产负债率为69.13%，净负债率为91.24%，现金短债比达2.36，降负债的压力较小。

除了财务安全，在业内，滨江集团一直以成本管控在行业著称，也是戚金兴引以为豪的一点。

今年上半年，滨江集团销售费率、管理费率、财务费率分别为2.02%、1.31%、1.95%，三费率合计达5.28%，与中海地产、五矿地产、绿地控股等房企一起位列行业前茅。

“地头蛇”吃透杭州

曾有业内人士分析，费用较低的房企要分为两类：一类是已经完成全国化布局的头部房企或有国资背景的房企，另一类就是深耕型房企。

滨江集团就属于第二类。作为杭州本土的老牌房企，无论是楼市黄金时代，还是白银时代，滨江集团一直在杭州埋头苦干。

早期，滨江集团的规模扩张之路并非一帆顺风。2010年，滨江集团销售规模突破百亿，随后陷入长达9年的“瓶颈期”。即便如此，滨江集团也未选择全国扩张，而是选择以杭州为根据地，深耕浙江的策略。

在戚金兴看来，如果只追求百亿规模，杭州及环杭的市场就能满足；千亿规模，意味着要盘活整个富庶的浙江。

2016年，滨江正式启动扩张战略，当年拿下下13宗土地、2017年20宗、2018年26宗，且几乎全部集中于浙江省。截至2021年上半年末，滨江集团土地储备可售货值约2780亿元，其中杭州内占67%，浙江省内非杭州的城市包括金华、宁波、嘉兴、湖州、温州、台州等二三线城市占比16%。

与此同时，凭借多年深耕杭州打下的品牌优势，戚金兴提出轻资产战略，将项目平均分成三份，一份由公司自己拿地并开发销售、一份用来合作，另一份则是代建，以此撬动千亿规模。

2019年，滨江集团销售业绩突破千亿，成为业内为数不多的区域型千亿房企。在杭州市场，滨江集团一直处于领先位置，2019年、2020年凭借170.28亿、387.19亿的权益金额登顶杭州房企榜首。

成本管控与“不能太保守”

与全国型房企相比，区域型房企的优势在于对细分市场充分了解，组织架构轻盈，从而提高效能，增加利润。

戚金兴曾透露，2020年滨江集团有1060人，管理着100个项目，全年销售金额预计超过1300亿元。这意味着，人均销售金额超过1.2亿元。

这一优势充分体现在管理费率上。即使算上合作项目，滨江的平均管理费率也仅为1.5%，而行业平均水平是4%-5%。这被戚金兴滨江集团的“绝对优势”。

同时，区域型房企的地缘优势及稳定的市场占有率，令滨江集团在拓取客源、供应商合作上具有先天优势，从而降低成本。

据统计，2020年全年,滨江仅在杭州的住宅项目开盘(含合作)超20个,开盘次数近50次,推出房源近9000套。

此外，滨江集团较早的建立起一套标准化体系，包括2007年建立的高端楼盘标准化，2012年的普通楼盘的精装修标准化和配套设施的标准化，以及2017年的管理完全标准化。

通过这套逐渐成熟的标准化体系的加持，滨江在产品定位、设计、招采、结算等环节，避免不必要的沟通和浪费，从而提高管理效能，节约成本。

而在财务管理上，滨江集团曾属于偏保守型，未能利用好财务杠杆，错失扩大规模的良机。直到2017年，戚振兴才对外表示，“不能太保守了，否则会失去大好机会，我们应该适当的放大一点财务杠杆。”

正是因为适度使用杠杆，滨江集团财务结构多年处于安全状态。截至2021年6月30日，滨江集团有息负债规模461亿元,扣除预收款后的资产负债率为69.13%,净负债率为91.24%，其中短期债务111.26亿元，占比24.1%，在手现金180.35亿，足以覆盖短期债务。

财务安全还不断推动融资成本的持续下降。2017年，滨江集团综合融资成本为6%，2018年5.8%，2019年5.6%，2020年5.2%；截至2021年6月30日，平均融资成本为4.9%，较上年末下降0.3个百分点。这给滨江提高盈利水平和经营质量让出更多空间。