9月购物中心运营商报告·观点月度指数

观点指数 9月，北京、上海出台举措打造国际消费中心城市，城市商圈的改造升级利好整体营商环境，消费需求的升级也为城市购物中心发展带来机遇。

全国购物中心市场迎来一波开业潮，开业项目数量和体量均为今年以来最高，重点运营商月内均有不少项目入市。

其中，太古和万达面世的项目均代表了其产品线最新成果：万达位于深圳龙岗的万达广场作为大体量项目，注重场景打造以及体验式业态引入；太古的前滩太古里为国内最具代表性的街区型购物中心，引入高端业态消费品牌之余，开放式的设计颇为吸睛。

此外，项目数字化创新、积极获取会员资源等也在运营中占据越来越重要的地位。会员的获取和维存，对消费影响较大，而会员增长的关键在于运营者是否能提供优质的客户体验。未来，企业将在这方面投入更多的资源。

再现开业潮，样本企业占比过半

9月，北京市商务局发布《北京培育建设国际消费中心城市实施方案》，将力争通过5年左右的培育建设，基本建成具有全球影响力、竞争力和美誉度的国际消费中心城市，打造2至3个千亿级规模世界级商圈，入境旅游人数年均增长5%以上。

上海政府也举行了重点消费地标和品牌首店集中签约仪式，着力打造全球新品首发地、全球消费目的地，全面打响“上海购物”品牌，力争到“十四五”末率先基本建成具有全球影响力、竞争力、美誉度的国际消费中心城市。

预计北京、上海在消费城市和商圈打造上的举措，将为当地购物中心发展提供更好的商业环境，有利于消费需求升级，为商业发展注入长久活力。

月内，有不少新项目开业。据观点指数不完全统计，全国范围开业超80个购物中心项目，总体量超700万平方米，数量和体量均为今年以来单月最高。

其中，观点指数监测下的重点运营商共开出47个项目，总体量约518万平方米，占月内全国新开业项目的一半以上。

数据来源：公开资料，观点指数统计

体量方面，样本企业开业项目体量集中于中等区间，5-10万平方米与10-15万平方米的项目数量最多，社区商业以及大型城市区域型购物中心的新项目相对较少。

但并不意味这社区商业类项目热度降低，此前数月均有不少此类项目入市，社区型购物中心仍是不少企业发展的重点。

数据来源：公开资料，观点指数统计

万达商管新开项目数量最多，为12个。目前在管万达广场数量在400个左右，总体量超4000万平方米。受到较多关注的深圳龙岗万达广场体量超30万平方米，为月内开业体量最大的项目。

该项目是第四代万达广场产品，也是万达首进深圳东部布局的轻资产项目，体验业态占比超过80%，反映出当下购物中心向体验式靠拢的趋势。

体验业态广受当下90/00后消费群体欢迎，区别于传统商业的以商品展示为主的形式，体验业态更聚焦于消费者的参与感、体验感，对空间和环境要求较高。如能打造好，不仅能吸引消费者，还能为其它业态带来流量，拉动整体业绩增长，不少购物中心都日渐重视体验业态的引入组合。

太古地产与陆家嘴集团合作发展的零售项目——前滩太古里也在月内开业，由太古负责运营，这也是内地的第三个太古里项目，此前的三里屯太古汇、远洋太古里均为城市的商业标杆。

据了解，前滩太古里总建筑面积约12万平方米，属于街区式购物中心，延续“太古里”独品牌基因的基础上，首次以“双层开放空间”在屋顶打造街区形态，由80米长的“悦目桥”横贯上方，可尽揽黄浦江风景。

相比传统盒子型购物中心，太古里此类街区式购物中心拥有更多户外空间，能满足消费者追求健康生活方式和社交方面的需求，但对环境和建筑设计要求较高，需要合理布局。

业态组合上，前滩太古里引入不少国际奢侈品牌，如巴黎世家、迪奥等。未来共有约250家优质零售商铺，超50个浦东首店品牌入驻，持续为上海消费市场带来新活力。

轻资产步伐不停，会员消费成重要资源

月内，商管上市消息传来，瑞安房地产分拆瑞安新天地已向港交所提交上市申请，轻资产队伍将再添一家企业。

瑞安新天地以上海、武汉、佛山及重庆的“天地”系列城市更新社区的商业空间为主，零售物业占比为64.4%，超过120万平方米。上海新天地、佛山新天地都是所在城市的综合体项目标杆，且与当地文化有较好的融合。

除分拆上市外，其他发展轻资产业务的企业也在新项目开业和外拓上发力。

已上市的宝龙商业月内有4个项目新开业，均位于浙江。这也是目前宝龙商业项目数量最多的省份，为长三角战略中的重要组成部分。2021年，宝龙商业将开出的22个项目中，位于浙江省的有18个。

佳兆业商业则在外拓上有新进展，成功签约了四川南充和广东佛山两个购物中心轻资产管理项目，合计新增管理面积超13万平方米，这有利于扩大其在大湾区和西南区的商业规模和影响力。

重点发展存量改造和输出管理之下，佳兆业商业目前已在全国布局项目60余个，总面积超300万平方米，其中管理输出项目总面积将超110万平方米。

值得关注的是，共同开发也是当前商业地产的发展趋势之一，益田、特发及印力三家企业共同成立招商运营合资公司，全面统筹小梅沙片区的商业招商与运营。

月内开业的前滩太古里，亦为太古和陆家嘴双方的合作项目。

除合作外，益田与蜜蜂互联战略签约，双方将以深莞益田假日奥特莱斯为起点，线上线下协同发展，打造数智化商业。

此外，月内的中秋假期则给购物中心带来了流量和机遇。假期活动一般是购物中心营收和吸纳新会员的重要节点。中秋假期，大悦城控股旗下20个在营商业项目进行“大悦疯抢节”活动，期间销售超4.8亿元，同比提升27%，客流274万人次，同比提升23%。

其中，会员消费方面，9月19日单日的会员消费占比达53%，会员客单价超1350元，假期三天全国新增会员达6.4万人。

会员的留存和管理是重要的资源，会员消费成为购物中心的重点。目前在购物中心运营上较为突出的企业都有丰富的会员资源，且较为注重会员的服务和管理。如华润万象生活商业会员数量年中已突破1900万，消费贡献可观。