陈思乐与观点面对面：ATLAS 寰图在商办资管领域的精进之路

编者按：一个博鳌，一个行业。

走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。

来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。

作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？

值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。

观点地产网 临近下午2点半，陈思乐轻声地推开了会议室的门，笔直走向我们非常绅士的握手问好。这是我们第一次见到陈思乐，也是他为数不多的对外露面发声。

2016年，陈思乐并没有选择跟随父辈投入房地产行业，而是与哥哥陈思烺一同在广州创立了ATLAS 寰图。五年间，陈思乐作为ATLAS 寰图联席董事长兼集团总裁，带领着这家怀揣使命的企业从联合办公产品起步，逐步发展成如今为商办资产提供全链条运营的企业。

谈起这五年来的心态变化，陈思乐简单讲了四个字：保持初心。

在疯狂的市场中，理性和谨慎是难得的品质。他回忆起了几年前的市场：“当时联合办公板块处于非常疯狂的状态，但我们还是比较冷静，没有盲目扩张，基于对市场清晰的认知，我们沉下心来从真正意义上培养自身全链条运营的能力。”

在陈思乐看来，正是因为保持初心，团队及企业才能得到持续发展，才能在机遇到来时把握住。

值得一提的是，在全球疫情的大背景下，ATLAS 寰图的发展脚步并没有受到影响，反而因为疫情推动了客户需求的增加，进一步打开了市场。2020年ATLAS 寰图的管理及服务面积增长达到了10倍，实现了服务价值的倍数增长。

ATLAS 寰图的理想

2017年6月，ATLAS 寰图在广州雅居乐中心落地第一个办公空间和生活空间项目。

而在2020年6月，ATLAS 寰图宣布从初始的联合办公业务正式升级为融合了前策咨询、规划设计、资产升级、招商运营、物业服务、办公运营、生活空间、资产融资及销售代理等多个业务板块在内的商办资产全链条运营商，围绕商办资产开展覆盖全生命周期的一站式综合业务。

“其实从成立之初，ATLAS 寰图就致力成为商办资管领域全链条运营商。”陈思乐对我们表示。

联合办公是ATLAS 寰图发展初期进入商办资管领域的一个切入口，“毕竟，如果说ATLAS寰图从创立第一天就有全链条运营能力的话，市场还需要一点时间验证。”陈思乐谦虚地说。

他指出，ATLAS 寰图之所以选择进入商办资产领域，是因为看到了这一部分的空缺。

市场空缺与价值算法

商业地产领域主要有四个板块：酒店行业板块、商业零售板块，还有工业及物流园区板块，然后是商办资产板块。在前三个板块中，都已有各自的行业标杆，比如酒店行业板块有万豪、IHG，商业零售板块有万达、中骏、万象生活等，工业及物流园区板块有普洛斯等运营商。

陈思乐列举说：“当时在商办领域，没有一个运营商能把商办资产全链条价值贯穿在一起，对于这部分市场空缺，我们有能力去逐步改变。因此，我们从创业第一天起就明确了在商办资产全链条运营的赛道上。”

简而言之，商办领域的全链条服务涉及到前期、中期、后期各项内容。前期服务囊括项目的前策咨询、规划设计及资产升级。

“甚至延伸到更前端，协同发展商一起去勾地时已经开始提供服务，对发展商而言，项目的越前端对整体收益的影响越大。”陈思乐补充道。

中期主要是招商运营、物业服务、办公运营及生活空间，这往往是传统写字楼运营商主要的服务内容；ATLAS 寰图则提供不同的产品组合及帮助引入一定的业态，如寰图厨房、寰图咖啡、寰图健身房等各类配套业态，以提升资产附加价值。

后期则强调金融属性，即融资机制及退出机制设计，包括销售、资产证券化、退出等。

市场需要一个能整合链接更多优质资源、有议价能力的运营商。“我们如何整合商办资产领域资源，与业主捆绑利益链、价值链，实现跟业主真正有共赢空间，这才是最大的价值。”

近年，ATLAS 寰图被市场持续看好，是其整合资源能力与生态模式的验证，更是其商办资产全链条运营最直观的成果体现。

这几年里，ATLAS 寰图以全链条运营视角完成多个商办资产项目价值提升。2020年中，宣布正式升级成为商办资产全链条运营商，一切水到渠成。

据观点地产新媒体了解，ATLAS 寰图曾成功将位于上海人民广场商圈的雅居乐国际广场项目重塑升级，完成前期规划设计、工程装修与改造，将原本3万平方米的传统商场改造成办公空间及生活空间业态，整体坪效提升了3倍。

经过一年多的运营，在后端资产管理时ATLAS 寰图又协同证券公司等机构，让业主方成功以这个价值再造的商业项目作为底层资产发行了46亿的CMBS。

发展的秩序

通过陈思乐描述，我们观察到ATLAS 寰图正在往一个更加专业和纵深的商办资管领域前进。

这样的转变与升级不仅拓宽了业务层面，还促使这家企业真正敲开了发展的大门，也让发展机遇在疫情当下得到释放。

与陈思乐见面的日子是在6月底，正值广州新一轮疫情反扑尾期。自去年初新冠疫情突袭而来，到常态化疫情防控，这一年多陈思乐有许多感慨，也捕捉到行业新的变化。

在他看来，早在疫情前，整个商办行业就处于供过于求、供需错配的状态，疫情更加凸显了供需错配的矛盾。

尤其是后者，“到现在为止，整个写字楼市场供应端都是比较传统的方式在运营，即传统的物管加招商作为主打板块。”

然而，过去五六年间，需求端却在发生巨大的变化，对于灵活性、智能化、成本节控、绿色健康等需求不断提升。

市场对于写字楼多样化需求愈加强烈，商办行业正在面对一个巨大的挑战；但同时，对于以精细化管理方式运营商办资产的ATLAS 寰图来说，是挑战更是机遇。

例如在高标准的防疫措施外，ATLAS 寰图综合应用大数据、云计算等数字技术，降低经营成本的同时为写字楼使用者搭建智慧化、安全高效的办公生态系统，包括无接触考勤、APP会议室预定功能、无接触快递系统、智慧停车场管理系统设备等。

“疫情促使业主或企业客户未来的需求存在着一定的不确定性，我们可以提供更加灵活的解决方案，充分满足业主或企业客户的需求，缓解了因为“不确定性”造成的困扰，这也是我们去年取得成功的关键。陈思乐眼神坚定：“市场对运营服务的需求在不断释放，目前我们的产品力其实是超前了当前市场的需求，但我们仍然坚持不断提升运营和服务能力，确保能够匹配市场增长的需求。”

他的判断是正确的，自2020年起，ATLAS 寰图逆市发力，先后签约上海虹桥1819、杭州顺丰创新中心、广州华新寰图科创岛等大型项目。

在采访现场，陈思乐还向我们披露一组数据——截至2020年12月31日，ATLAS 寰图共布局52个项目，覆盖9个省、15个城市，管理及服务面积达247万平方米。

“如果对比前年数据，管理及服务面积增长了大概10倍。”陈思乐称：“这样的增速会持续几年时间，对于ATLAS 寰图以及每家企业来说，健康持续的增长是企业成长的驱动力。”

追求增长的同时，陈思乐也强调，ATLAS 寰图会保持自己的“秩序”。

在城市布局上，目前ATLAS 寰图主要聚焦在长三角以及珠三角，深耕1线、1.5线城市以及高增长的2线城市，未来更多会关注与业主及资产管理方的合作机遇，建立需求引导型市场开拓模式，不断在新的地区开疆拓土。

“这么多年积累下来，基于我们在产品、成本、服务上的把控，已经具备一定的市场竞争力。”他说道：“发展要有一定的秩序，会逐步进入更多的城市。”

保持初心，做商办资管行业标准制定者

显然我们已经看到了ATLAS 寰图整体操盘和运营水平的提升以及更为明显的行业贡献，对于未来规划，外界对这家极具前瞻性的企业有了更多想象，比如上市。

对此，我们询问起在发展期下的资本化打算。

“通过目前ATLAS 寰图非常健康的投资收益情况来看，客观讲其实已经具备相应的能力进入资本市场。”不过陈思乐还是卖了个关子：“但更多还是要看公司成长的规划以及市场情况。”

未来如何更好打开ATLAS 寰图的影响力？“最核心的还是自身的竞争力——产品才是关键，赢得业主、客户、会员的口碑。”陈思乐提到，不注重内核的粗放发展可能在一到两年可以获取一些项目，但如果提供不了业主、客户、会员期待的服务，很快就会被市场淘汰。

他又重申了“保持初心”四个字。

“从第一天开始，做商办资管领域行业的标准制定者才是我们真正想做的事情。让企业为行业创造新的价值，希望一直能保持初心，做好每个细节。”

以下为观点地产新媒体对ATLAS 寰图联席董事长兼集团总裁陈思乐先生的采访实录：

观点地产新媒体：2020年6月，ATLAS 寰图宣布从初始的共享办公业务正式升级为“商办全链条运营商”，当时为什么会有这样的战略转变？

陈思乐：ATLAS 寰图从第一天开始就致力成为商办领域的全链条运营商，联办只是当初的一个切入口。毕竟，如果说ATLAS 寰图从创立第一天就有全链条运营能力的话，市场还需要一点时间验证。经过三年多时间，我们2019年真正接管第一个项目的全链条管理。

至于为什么去推行全链条服务板块，因为我们看到，商业地产领域主要有四个板块：酒店行业板块、商业零售板块，还有工业及物流园区板块，然后是商办资产板块。在前三个板块中，都已有各自的行业标杆，比如酒店板块有万豪，商业板块有万达、中骏等，工业及物流园区板块有普洛斯等运营商。

当时在商办领域，没有一个运营商能把商办资产全链条价值贯穿在一起，对于这部分市场空缺，我们有能力去逐步改变。因此，我们从创业第一天起就明确了在商办资产全链条运营的赛道上。

全链条服务板块大致可以分为前、中、后端，这些服务内容其实在市面上都有相应的企业可以提供。但是经济学里面有一个理论我觉得很重要，如果一个价值链里面参与的代理商或企业太多，其实会对整个价值链起到相应的反作用，因为每一个企业都需要盈利，或是获取利润的部分。

市场需要一个能整合链接更多优质资源、有议价能力的运营商。我们如何整合商办资产领域资源，与业主捆绑利益链、价值链，实现真正跟业主有共赢空间，这才是最大的价值。

观点地产新媒体：从前期运营到后期设计，似乎有点像大资管“投融管退”的概念？

陈思乐：有区别。目前我们看到有很多资产管理公司，他们的定位更多是投入一个资产，通过3-5年时间去进行整改和升级，提升坪效，然后退出。

这一部分，其实前年（2019年）的时候已经开始了，我们作为一个CO-GP的角色和不同基金公司合作。因为基金公司大部分有融资的能力，但没有操盘的能力，交给我们则可以作为很好的背书，在整合资产以及盘活上给基金公司提供支持。

观点地产新媒体：刚才提到全链条，要求前端、终端招商都需要很多的产业资源链接，您觉得ATLAS 寰图在这方面相比其他的资产方、运营方的优势体现在哪里？

陈思乐：其实我觉得这非常考验团队的能力，以及整合资源的能力。

比如“投融管退”的中端，过往的数据已经论证了我们的运营能力以及经验；后端退出的能力，更多是考验团队的视角以及对市场的敏感度。

作为业主端，商办资产如果只是通过经营回笼资金的话，相对来说是比较慢以及比较困难的，所以ATLAS 寰图也可以通过不同方案以及渠道，解决业主资金上的痛点。

观点地产新媒体：有没有比较成功的案例？

陈思乐：我们有挺多运营非常成功的案例，也不乏业主复购合作的案例其实更有说服力。

比如华新寰图科创岛，是位于广州琶洲的一个项目，整体面积大概4万平方米，去年我们获取的时候正在进行施工阶段，真正交付运营是今年6月份，现在整体入驻已经超过70%了。经过这几个月预招商，业主已经和我们洽谈园区项目二期以及三期部分的发展，准备后期合作，业主还有更多项目也在与我们洽谈当中。

还有西安迈科中心，是我们在西安高新区跟迈科集团合作的一个总部大楼项目，6月在西安的另外一个区域，25万平方米大型的中西部金融小镇项目，也已经和我们签约全面合作。

另外一个项目是杭州顺丰创新中心，我们先获取写字楼板块，但是经过几个月预招商的时间，以及团队推进的能力，业主方非常看重我们的设计以及落地能力，把商业设计部分已经交给我们，根据项目的推进再进一步合作。

观点地产新媒体：不仅是杭州顺丰项目，包括去年拓展了上海虹桥1819项目，今年广州佛山项目动态也十分活跃，似乎ATLAS 寰图开始处在一个加速增长的时期，是出于什么契机或考量？

陈思乐：正如刚刚所说，早在疫情前，整个商办行业就处于供过于求、供需错配的状态，疫情更加凸显了供需错配的矛盾。

疫情促使业主或企业客户未来的需求存在着一定的不确定性，我们可以提供更加灵活的解决方案，充分满足业主或企业客户的需求，缓解了因为“不确定性”造成的困扰，这也是我们去年取得成功的关键。

不管是业主还是行业，大家对灵活办公的需求、智能化的需求以及对于品质的要求是存在的。市场对运营服务的需求在不断释放，目前我们的产品力其实是超前了当前市场的需求，但我们仍然坚持不断提升运营和服务能力，确保能够匹配市场增长的需求。

观点地产新媒体：短期内规模是否有计划达到怎样的目标？

陈思乐：如果对比前年数据，管理及服务面积增长了大概10倍。这样的增速会持续几年时间，对于ATLAS 寰图以及每家企业来说，健康持续的增长是企业成长的驱动力。

观点地产新媒体：成长路径上，市场扩张多一点，还是也会收并购？

陈思乐：不排除任何这一方面的机会，主要还是看投资回报。

因为ATLAS 寰图不仅是一个注重规模的企业，还是一个注重盈利的企业，所以我们需要看投产比，如果有合适的，我们当然非常乐意和不同行业里面的参与者进行合作。

公建类型的REITs投入进来，基金也投入进来的时候，其实对于商办运营商以及整个行业有一个挺大的成长空间，所以说我们不排除任何利于企业发展的机遇。

观点地产新媒体：ATLAS 寰图从成立以来一直受到资本市场的关注，公司目前在接触资本市场及上市方面的计划如何？

陈思乐：其实这一个阶段，ATLAS 寰图已经有能力以及足够的实力去跨过不同市场的门槛，更多是看公司成长的部分。就像我刚才所说，预期的增速会持续几年时间。

公司是一方面，市场是另一方面，具体要看市场的状况，但ATLAS 寰图本身已经具备这个能力了。

观点地产新媒体：于您个人而言，当初为什么创立ATLAS 寰图心路历程？为什么没有跟父辈做房地产？

陈思乐：对我来说，选择一个行业更多还是看市场与自身能力的匹配。

2016年的时候，整个写字楼市场的供应端，包括产品和服务标准都是相对比较传统的方式，比如运营基本上都是物管加上传统招商为主打。当时在商办领域，没有一个运营商能把商办资产全链条价值贯穿在一起，对于这部分市场空缺，我们有能力去逐步改变。因此，我们从创业第一天起就明确在了商办资产全链条运营的赛道上。

从第一天开始，做商办资管领域行业的标准制定者才是我们真正想做的事情。让企业为行业创造新的价值，希望一直能保持初心，做好每个细节。

从我们加入以来，商办行业到现在也稍微有些改变。ATLAS 寰图虽然不能说非常大，但是还有一定的影响力。

观点地产新媒体：您觉得这五年来在心态上有什么变化吗？

陈思乐：心态方面我觉得比较关键的就是保持初心。

过往几年，当时联合办公板块处于非常疯狂的状态，但我们还是比较冷静，没有盲目扩张，基于对市场清晰的认知，我们沉下心来从真正意义上培养自身全链条运营的能力。

正因为此，企业才会随着我们对市场的认知、团队能力的增长而成长起来，所以才有了我刚才说的，2020年管理及服务面积有10倍增长的成功。