杨劲与观点面对面：大资管时代的理想

编者按：一个博鳌，一个行业。

走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。

来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。

作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？

值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。

观点地产网 杨劲的思维速度很快，工科出身的他，让我们在来回跳跃的交流中，依然能读懂背后的逻辑。

“距离上一次正式接受媒体采访大概是十年前了。”杨劲这样对我们说，这是他近十年来首次面对媒体阐述自己的思想。整个采访过程不是简单的你问我答，更像是一位长期征战沙场的战士在进行复盘。

当我们抛出疑问后，往往能扩散到更多的领域。

这两个多小时对话按照采访的节奏层层推进，我们也真切地感受到杨劲想要对外界说些什么、也在计划做些什么。

这份意愿很强烈。

新和业诞生记

话题从业务整合开始。中信集团于2020年推出“五五三”战略，拉开业务整合的大幕。今年5月，中信资产运营与中信和业整合成新中信和业，这家公司将是中信集团新型城镇化板块下的商业地产投资运营管理专业平台，杨劲获任公司党委书记、董事长。

“公司现在名字是中信和业，实际上这是个新的商业地产平台，我们正在谋划新的公司名称。”杨劲说话语速很快，而且字字铿锵。

在他看来，从集中优势和资源统一的角度，中信集团可能会对地产业务进行大整合，现在或许只是开始。

“我一直坚信中信的房地产板块会大有作为，所以我们一批人都在坚守。”对于中信集团旗下地产板块业务的未来，杨劲一直充满信心，并在这个板块一待就是15年。

事实上，这并非中信集团第一次房地产业务整合。杨劲之前之所以会从中信集团“空降”到当时的中信地产任职，同样是缘于地产板块整合的需要。

2007年底，中信重组地产业务成立了中信地产。所有重组过程中，人事是最复杂的——“我那时在中信集团做HR，当时重组的一把手很有智慧，因为是三四个公司进行整合，无论从哪个公司找人来管人事都天然带有偏见，于是他跟集团要人，就把我空降过来了。”杨劲回忆道。

调任到了新公司，杨劲继续在熟悉的HR岗位任人力资源总经理。到2016年，中信地产与中海地产进行资产交易时，他已升任公司副总裁，并兼任当时的中信物业董事长。

从那时起，中信集团地产板块似乎一直都在调整重组的路上，对中信房地产业务始终保有信心的杨劲也一直在跟进主持相关业务。

2016年，中信集团对国内房地产业务进行整合并重新定位，成立了专注于城市开发运营业务的专业发展平台“中信城开”，该平台彼时被誉为原中信地产的“承继者”，杨劲出任副总裁。

2017年，中信集团在整合国际大厦、京城大厦基础上成立中信资产运营，他又被委派到这个新平台，任职党委书记、副董事长兼总经理，专门负责商业地产投资运营，主要任务是做好中信集团旗下商业地产运营管理。

中信集团旗下房地产业务非常庞杂，分布在不同的子公司，资源整合迫在眉睫。于是2021年，中信集团又开始了新一轮地产业务整合，第一步就从中信资产运营与中信和业的整合开始。

这次，杨劲继续担任整合后新中信和业公司的一把手。

与杨劲交流，可以很快发现他性格上的许多特质，如充满自信、有激情、直率、善于思考与创新、勤奋好学、善总结、有理想……

这是一位充满正能量的企业领导人，有着非比寻常的精神力量，因此即使面对不断变化的岗位和责任，他依然从容，且应对自如。

他这样评价自己：“我是一个有很强耐受力和抗压力的人，内心相对比较强大。我在做这些变革的过程当中，包括几次整合，承受很大的压力。但只要是出于公心，我不会惧怕面对的困难和挫折。”

市场化

杨劲大学毕业后的工作起点很高，曾供职北京市纪委市监察局和北京市金融工作委员会。29岁时，从政府调到了大型央企中信集团。

对于切换工作轨道，杨劲的想法很朴素：“我比较快言快语，相比较从政更希望在企业能干成点事，所以就到中信了。”

2007年底，随着中信地产整合需求，杨劲再次转换平台，进入房地产行业。从政府到企业，再到业务公司，他逐渐走到了可以听见“炮声”的最前线。

工科出身，且有金融部门工作经验的杨劲，逻辑思维缜密，善于梳理总结，于是每谈及一个话题，他总能归纳出数个要点，逐一剖析。

虽是第一次与杨劲深入交流，我们却深切感受到“很超前，很市场化”。据悉，凡是和杨劲接触过的人，对他经营能力的评价也多是：市场化程度很高。

“早期在中信集团做HR的时候，同行见到我，说我特别不像管人力的。现在好多人与我交流，从工作效率和市场化程度方面，又说我特别像创新创业类企业的高管。”杨劲笑说。

能体现其“市场化”的第一个案例就是，在接手中信资产运营之时，他立马定了三个关键词：规范、专业、创新。

“听起来很通俗的话，可是作用巨大。”

想要在一个有多年人员沉淀和管理惯性的组织内进行变革必然不会那么轻松。

以京城大厦为例，这是中国第一座智能化超高层钢结构建筑，1991年投入使用，当年所应用的设计理念和技术以及设备设施，均代表了国际最领先水准。

2017年开始，在对标行业优秀企业先进技术、专业能力和运营效率基础上，通过建设楼宇数字化运维平台、设施设备智能化改造、后期智能化运维等多种手段，“以安全、舒适、智慧、节能”为理念，用全新技术和手段打造写字楼智能化改造的行业标准，使得运维成本大大降低。

“现在能耗、水电气改善到每年每平米127块钱，行业里面正常超高层甲级写字楼都在170到200块钱。”杨劲向我们介绍。

他还和我们分享了如何推进方案实施的小技巧：“我跟同事沟通讨论事情，对方有否定意见，一般人可能就放弃了。但是我过两三天又去跟他介绍事情的逻辑，他可能不像第一次那么反对了。过三天我又去，告诉他这件事得干，对公司有什么好处。不断去说服他，商业逻辑、溢出效应我都说清楚。”要把事情做成，坚持是很重要的。

正是这样的坚持与潜移默化，他的市场化特质也慢慢变成了企业特质之一。

善于思考与创新的杨劲，超前的想法也让团队倍感压力。他思考的范围很广，包括从事房地产行业需要什么能力，如何才能使公司的发展充满活力，如何调动员工的积极性，项目要怎样配置资源，如何让用户与项目融合等。

听其讲述，不时可以感受到新的思考角度，或者得到新的启发。

如谈及房地产行业所需能力：“实际上房地产这个行业门槛相对是比较低的，别的行业比如航空、化工、医疗，管理者基本都是学这个专业的，可能只有房地产行业操盘的人学什么专业的都有。”

但他接着指出，房地产需要的是系统思维能力、经济测算能力、资源整合能力、灵敏的市场嗅觉，还有前瞻性跟判断能力等等。

又比如谈及如何判断一个城市是否值得投资：“人口净流入这个指标很重要，这是很简单的逻辑，有人就有需求。我再谈点朴素的，看两个指标：第一，你去哪个城市，发现堵车堵得要命，可以考虑去。第二，飞那个城市的头等舱老是爆满，比如说北京飞上海，一天几十趟航班，头等舱还爆满，然后那个城市还堵车，这种城市的系统性风险就很小。”

自进入中信集团以及调至中信地产之后，杨劲在人力资源方面有着近10年的工作经验，所以他在人力资源方面的思考和总结很多，但其中很市场化的一点是“平等跟常识”。

“只要能为公司创造价值，只要你真的把'硬骨头'啃下来，把事能解决，就会有充分的发展空间，我不需要你在这里'磨洋工'。我还倡导平等，我觉得人与人之间是平等的，真正只是工作上有分工。”

理想

杨劲还有很强的全局观，虽然任职于地产板块，但对于中信集团的战略也依然如数家珍。

“中信集团推出'五五三'战略，具体指五大板块五大平台和三个抓手。五大业务领域板块，第一个是综合金融服务，就是中信的本业，银行、证券、保险、信托、基金、资产管理等，这是综合金融，第二个是先进智造，第三个是先进材料，第四个是新消费，第五个是新型城镇化。五大平台是金控平台、产业集团平台、资本投资平台、资本运营平台和战略投资平台。三大抓手就是：整合、协同、拓展。”已连续奔波四五天，前一天晚上睡了不到5小时，他说精神有点不集中，但这明显可以看出他对工作的高要求。

按照这个战略，中信和业归属在新型城镇化板块里：“集团给我们什么要求？新型城镇化板块要成为智慧城市营建者，要提供集规划设计、建造、开发、运营管理于一体的智慧城市解决方案。”

据介绍，中信和业的业态，以写字楼为主，将来还有酒店、商业、产业园区；地域上分成京内、京外、境外；从资源上来讲，首先是中信体系内，然后再在市场上逐步拓展。

“体系外我们考虑跟政府部门包括别的非房地产主业的大央企合作，通过这种方式，规模扩张也快。比如说某个央企全国各地都有这类资产，又不是做这个行业的，它剥离出来我们统一来帮它运营管理。”说到未来的规划，杨劲略显疲惫的脸都显得精神起来，眼中闪烁着光芒。

他说，按照集团领导的构想，未来这个新的商管平台要整合资源，构建体系，打造品牌。“中信集团下属子公司持有物业的商管业务，可能会逐步放到这个专业化平台来打理。”

事实上，在过去几年，杨劲就一直在思考与探索资产运营的方式方法。

“过去几年通过资产运营，包括未来中信新的商管平台，我在想升级或者创新商业楼宇运营管理的商业模式。传统的模式是租赁+物业管理，业主盖了一个楼，把这个楼租出去，再提供保安、保洁、维修、客服等物业服务。我一直致力于通过空间场景、环境场景和服务场景的打造，使我们的运营效率更高、价值更大。”

“这是我们做的三件事情，未来也会沿着这个路走下去。”

至于在不同业态上，中信和业将都有不同的新尝试。

写字楼业务方面，“我们的定位有些差异化，做总部大厦管理专家。同时也会延伸做创新产品，比如我们在北京开始做信悦空间，这是办公楼产品，也是新办公方向。”

“另外，资产证券化、类REITS方面，金融本身就是中信的强项，实际上现在这个行业的业务金字塔是什么？底层是物业管理，然后是资产管理，上面是金融运作。而且中信不排除到一线和发达二线城市去建设或运营更多标志性建筑，就像北京的中信大厦这样。”

零售商业方面，“我们也在做产品，在沈阳打造了信悦汇，这是第一个，接下来可能会在其他城市'落子'。”信悦汇与同类竞品最大的不同，是与中信业务的联动协同。

“在这个产品里赋予更多的中信元素，会努力在产品里发挥中信的协同优势。比方说在底商，标配一家中信银行、一家中信证券、一家麦当劳、一家中信书店，还有一个健身房，这已经构成了美好生活的完整业态。有餐饮、有理财、有教育，包括还有信诚保险等其他中信业态的网点。”

此外，“工业园区业务开始在谋划，写字楼业务现在是主导，接下来还有酒店业务。还有一块就是城市更新业务，只做商业楼宇的更新改造。”

说到此处，杨劲面带微笑，“中信的地产板块潜力巨大。做好房地产业务比较关键的因素，不管是住宅还是商业，融资能力、良好的政企关系、团队等等，中信都具备。”

除了对自身的信心之外，市场数据也给了他“很大的信心”。截止到今年，中国写字楼存量面积是8亿平方米，近10年的年化增速大概14%；零售商业面积是29亿平方米，近10年的年化增速超过10%。

“所以中国的商业地产市场规模在快速增长，存量规模很大，结合城镇化的进程，包括借鉴国外的一些经验来看，商业地产的管理业务目前处在一个快速发展的阶段。在这个阶段房地产企业的开发观念跟思维模式也在发生转变，从重开发向重运营转变，所以我很看好资产运营这个行业的前景。”说完，他拿起杯子喝了口茶。

二十多年前，选择从政府官员转身到企业经营，自有他的考量。二十年后，回顾经营了多年的事业，他坦承：“特别希望自己的人生有点价值、有点意义，不希望老了以后，感觉好像没做成什么像样的事。”

“希望这个公司未来成为行业龙头企业之一，也成为中信的一家标杆企业，为中信树立一个靓丽的品牌。”这是杨劲最朴素的理想。

“我会坚定地走下去，只要我干这个事，就会坚定地走下去。”

以下为观点地产新媒体对中信和业董事长杨劲先生的采访实录。

观点地产新媒体：随着房地产增量市场向存量市场的转换，国内对于资产运营的作用也越发重视，不动产资产运营企业也带来更多的发展机遇，您认为目前资管业务处于怎样的阶段，其未来的发展态势会如何？

杨劲：比较看好现在的资产运营。实际上，房地产行业已经出现变化了，原来这个行业价值曲线的高点基本上在中间，在建造和营销阶段。现在变了，行业的价值曲线成为微笑曲线，高点在两端，前端是金融和土地，后端是运营管理。

前端融资结构的设计让资金成本低，通过产城融合等方式使土地获取成本低，会有很重要的价值。另外就是后端的运营，这是我很看好的。中国商业用途物业的市场规模在快速增长，存量规模很大，结合城镇化进程，包括借鉴国外一些经验来看，商业地产的管理业务目前处在一个快速发展阶段。

在这个阶段房地产企业的开发观念跟思维模式也在发生转变，从重开发向重运营转变，高效的运营一方面带来长期稳定的现金流，实现高于市场平均水平的租金回报，另一方面可以大大提升持有物业的估值水平，实现资产增值和溢价，所以我很看好这个行业的前景。

观点地产新媒体：想在运营管理上做一些调整和创新？

杨劲：对。我认为资管这个行业很好，运营这一块在产生价值。过去几年，我通过资产运营，包括未来中信新的商管平台，想升级或者创新商业楼宇运营管理的商业模式。

传统模式是租赁+物业管理，我一直致力于通过空间场景、环境场景和服务场景的打造，使我们的运营效率更高、价值更大。

集中办公写字楼出现了一百多年，未来会变成什么样我也不知道，但是变化趋势我的观点主要有三个方向。

第一个方向是空间场景。主要做两件事，一是空间形态的重构，二是空间价值的挖掘。随着共享办公、新办公的出现，空间场景上出现了很多的变化，随着90后甚至00后进入职场，他们对空间的需求跟传统可能不太一样，包括现在的新办公，强调交互的空间，强调个人的私密空间等。

另外，写字楼被浪费的空间很多，我们在拼命挖掘，去辨识那些废弃空间的作用，发现价值，不断积累运营楼宇经验。

第二个方向是环境场景。主要强调科技赋能，通过技术手段让资产更有价值、让运营更有效率、让客户更有体验。未来无论是资产所有者、运营管理方、楼内租户，大家对写字楼是否绿色、环保、节能，以及智能化程度要求越来越高。这方面我们在下大力气。

第三个方向是服务场景。我特别强调要让楼里的入驻企业B端和白领C端与楼宇增强粘性、产生关联、共生共享。我们利用中信丰富的产业资源和借助中信品牌链接外部资源，做增值服务。初期可能是做流量，但最终我们是想做产品。针对不同楼宇里不同的租户开发产品，让楼宇形成“社区”的概念。

这是我们做的三件事情，我们一直沿着这个路径，未来也会走下去。

刚才说了市场的转变，再回过头来说这个行业。我觉得从发展态势上来说：

第一，行业的领军企业都有很强的资管能力；

第二，科技会重塑房地产行业的价值；

第三，体验、跨界、智能会形成潮流。

观点地产新媒体：投资的理念是一线和强二线，弱一点的城市是不愿意去的？

杨劲：我们不一味追求规模，价值创造能力行业领先的不动产资管商是我们企业的定位，愿景是要成为国内商业运营领域的知名品牌。尽管适度的规模是保证，但是不会一味追求规模，也就是我们还是会聚焦在一二线城市。

原因非常简单，2020年TMT、金融、专业服务业累计占到写字楼租赁总量的60%以上，这一类业务公司主要集中在一二线城市为主的核心城市圈。而且从空置率来看，一二线城市就算空置率有点高，也比三四线城市要低。

房地产的产品很重要，但核心还是要看位置。最核心的就是人口净流入，有人就有需求。商品房就是个商品，商品的价格一定是受供求影响的。所以谈到房地产，人口净流入这个指标很重要，这是很简单的逻辑。

观点地产新媒体：有资产管理行业人士表示，很多本土大企业在商业楼宇管理上更习惯跟中国企业合作，这个领域未来会产生本土的巨头，您认同这种说法吗？

杨劲：我的观点是会的。现在资本市场上的估值，对于开发类企业，PE倍数一般在3到9倍，对于运营服务类企业一般在20倍以上。

很多公司说去上市，资本市场有一个很重要的功能是定价，不光是融资，聪明的投资者都会将资金投向有价值的领域。

国外起步比较早，经过了百年发展，国内的商业地产发展历史比较短，随着近几年快速发展，我认为国内也会出现巨头，我们也希望未来中信的商业地产运营管理公司能成为行业领先企业。

观点地产新媒体：近几年不少房企都在尝试资产证券化、类REITs等融资手段，加之如今房地产行业境内融资收紧，您认为中信和业在其中有无作为？

杨劲：肯定要做，本身金融就是中信的强项。

首先，中信的产业是多元化的，各地有很多企业，自己的企业可以作为我们运营楼宇的重要客户，市场风险相对较低，就会有稳定的现金流收入，作为优秀的底层资产，我们可以拿诸多优质物业流入的现金去做金融产品。另外，我们可以享受把这个楼卖掉以后的资产溢价。通过做REITs，实现退出，所以未来中信肯定会在这个领域好好探索。

观点地产新媒体：集团的战略非常明确，覆盖的面很广。

杨劲：中信的地产板块业务潜力巨大。按照战略，我们在新型城镇化板块里要成为智慧城市营建者，要提供集规划设计、建造、开发、运营管理于一体的智慧城市解决方案。此外，在碳中和、碳达峰这一块，中信也是有规划的。未来要把低碳减排的理念融到产城融合的业务里，参与智慧城市、智慧交通的建设，打造精品的生态绿色工程。

按照我们集团的统一规划，新型城镇化板块要做几件事：第一是要成为绿色低碳城市的营建者。第二是要立足产城融合，积极融入到国家区域战略。第三是形成投融资、规划设计、建设、运营一体化。

再插一句关于行业发展的趋势。现在中国的城镇化率，常住人口的城镇化率是60%，但是户籍人口只有45%。

观点地产新媒体：所以这个会推动很大的需求？

杨劲：一个行业未来怎么样，我们还是回到经济学的本源，看供给和需求。

供需决定了这个行业会不会好。新型城镇化不仅仅是人口本身到城市里去了，需要在住房、收入、公共服务、就业保障等多个方面做好配套。

还有一个明显拉动需求的因素是消费升级。随着老百姓美好生活的构建，持续的在房产上的消费升级，会推动行业的发展。

所以房地产行业只是发展的阶段变了，国家关于房住不炒、回归住房居住属性、租售并举等等政策的提出，都对行业提出了新的要求，市场主体的做法需要相机决择，我总体对行业的发展趋势还是看好的。

观点地产新媒体：很多企业喜欢和本土的合作，认不认同这个说法？觉得找本土更接地气。

杨劲：我们比较开放，我觉得都可以。中信市场化程度是挺高的，不管是本土的，还是外资企业甚至是民营企业。

我们合作的逻辑是，你跟中信合作，彼此能互惠互利，我们就可以讨论。比如说你能带来项目资源、带来资金。

中信有一些文化逻辑，比如说做生意要有利可图，但不唯利是图；要做就做到行业领先，要不就选择行业领先的合作；充分发挥协同，共创新可能。

所以我们不排除跟任何企业合作，只要是优秀的企业。

观点地产新媒体：未来的产业布局会有哪些？还是说主要是做不动产的运营？

杨劲：中信和业是集团打造的商业地产运营管理平台，主要就做一件事，商业地产运营管理，以写字楼为主，还有酒店、商场，未来可能还有工业园区。除此之外，我们专注商业楼宇的更新改造。

中信集团不同子公司因为各种原因下辖数量不少的酒店，未来可能都会逐步统一放在我们这个平台下。

观点地产新媒体：合并之后是会有自己的酒店管理集团吗？

杨劲：酒店管理是一个非常专业的行业，我们会选择优秀的酒店管理公司合作，也会考虑合适时机打造我们自己的酒店管理品牌。

观点地产新媒体：整合得更加干净，更加聚合。

杨劲：对，就是打造一个运营管理平台。从专业上分成资产管理、物业管理。从地域上来讲分成京内、京外、境外。从来源上来讲，分为体系内和体系外，首先我们体系内就有很多，然后再在市场上逐步拓展。

我们先立足于把自己的打理好，然后再在市场上拓展。

观点地产新媒体：除了运营管理，刚才您谈到商业楼宇的更新改造，这方面的资金问题怎么解决？

杨劲：中信本身的融资渠道和平台比较丰富，此外，我们考虑通过基金模式来解决融资问题，我们正在谋划城市更新基金，寻找更多的出资方与我们合作。毕竟通过直投重资产的模式风险越来越高。

观点地产新媒体：公司的团队是市场化招聘吗？

杨劲：有市场化招聘的，也有内部培养的。我们雇主品牌的打造一靠事业吸引人，比如会跟员工描绘公司发展前景，提升他们的成就感；二靠中信的品牌，提升他们的荣誉感和使命感；三靠公司内部组织氛围，提升他们的归属感。比如我在公司说，只要能为公司创造价值，把工作干好，把事解决了，不一定非要朝九晚五。还比如说我在公司倡导平等文化，我觉得人与人之间是平等的，真正只是说工作上有分工。大家都是平等的交流，公司前台有什么诉求都可以直接找我。

观点地产新媒体：您觉得自己是怎么样的管理风格？可否分享一下管理上的心得？

杨劲：我在中信工作20年，曾经在公司开会总结了8条做好企业的心得。

第一，一个企业要生存和发展，必须战略清晰方向明确。

第二，在前进的道路上一定是荆棘重生、千曲百折，需要定力、信心、耐受力和抗压力。

第三，专业化跟职业化的团队是企业走向成功的基石，人才是企业制胜的根本。

第四，健康的激励约束机制才能够确保企业氛围和企业文化的正向效应。

第五，唯有持续不断地开展机制创新、产品创新、服务创新、管理创新，才能使公司的发展充满活力。

第六，高效的资源整合和协同是当今企业特别是中信的企业极具比较优势的竞争要素。

第七，要秉承工匠精神，追求卓越和完美。

第八，要坚持党的领导，充分发挥党委把方向、管大局、保落实的作用，发挥纪检监察的作用，发挥群团工会的作用，这是国企的独特法宝和政治优势。比如说前一阵公司组织员工去太行山搞党史教育，让所有人都非常凝聚，所有人都非常振奋。

我觉得我基本上是属于一个成就导向型的领导，我可能会给下属确立清晰、明确具有挑战性的目标，让他们去完成，去达到一种超越水平、高质量的绩效和成就。

我愿意把事情交出去的，告诉我结果就行，中间不会管太多。

观点地产新媒体：结果导向的？

杨劲：对，结果导向或者是成就导向。

我在公司提了16个字：放心不下、豁得出去、看着像样、拿得出手。

非常朴实，放心不下强调的责任心，对一个事老是惦记，老放心不下，就是有责任心。光有责任心不行，还得有担当，得豁得出去。

任何事都有专业，得看着像样，像那么回事，有专业技能，最后就是结果导向，拿得出手，这也是我在公司讲的。

观点地产新媒体：这16个字非常平实，但是事实就是这样。

杨劲：这是我在公司倡导的，另外对文化的打造，我希望团队思想共识、情感共鸣、方法共通、节奏共振、困难共担、知识共享。

我们有“轮训制”、“导师制”，对不同层级员工有不同的人才培养计划，比如青年人才我们强调素质拓展和行动学习。

观点地产新媒体：听说您有大量阅读的习惯，所以会激发很多想法，对吗？

杨劲：对，所以我在管理上还有很多想法，刚才讲了8大体会，原来还讲一个企业应该有道、有责、有序、有效。有道是强调战略要清晰，有责是母子公司边界要清晰，不能乱打架，强调责任文化；有序是流程要设计得科学；有效就是有好的激励约束机制。

另外，要做成一个事情，应该是明势、谋道、优术。古语里头叫取势、明道、优术。不管干什么行业，对行业的大势要了解，比如这个行业最近的市场情况，参与这个行业的市场主体是什么模式，包括自己的企业资源禀赋等等。首先是明势，在明势的基础上谋道，把战略、商业模式想清楚，最后才是战术性的东西。

这些年我重视的东西大概有这些方面：第一是比较强调战略跟战略定力；第二强调执行效率和结果；第三强调专业跟市场；第四强调协同跟资源整合；还有一个强调平等跟常识。

观点地产新媒体：平等、尊重常识。

杨劲：平等特别重要。我觉得人与人之间是平等的，真正只是工作上有分工。

另外，我在管理中会尊重常识，不要小瞧这一点，做到不易。比如说一个员工家里有人生病在医院，非让他在公司加班，他能干好吗？这是不尊重常识。一定是让他把那个事处理完，回过头来他会对公司感情更深，更饱满地投入。