15.75亿转让德胜投资 金融街资产抛售背后的考量
来源：观点地产网 2021-08-19 12:24:05
观点地产网 8月18日，北京德胜投资有限责任公司100%股权及相关债权在北京产权交易所挂牌，转让底价15.75亿元，转让方为金融街控股股份有限公司。
据观点地产新媒体了解，德胜投资持有德胜国际中心部分物业，项目位于北京市西城区德胜门外大街83号，总建筑面积约22.95万平方米。
德胜投资运营持有德胜国际中心部分面积约3.8万平方米，业态包含写字楼、商业、地下零散配套服务用房和车位。中心2020年的出租率约为80%，租户以中小创业型科技企业、餐饮企业等为主。
金融街表示，本次股权和债权转让完成后，预计2021年度公司经营活动现金流可增加15.75亿元，公司合并层面将实现净利润约4.87亿元。
该项出售在今年1月就已公布，金融街彼时宣布拟出让子公司德胜公司100%股权及债权，该事项于2月获董事会决议通过。
彼时，对于出让原因，金融街在公告中表示，受北京市写字楼潜在供应量增加、国有企业总部需求外溢等因素影响，北京市非核心区域写字楼租赁市场面临下行压力。
“通过出售非核心区域的非整栋物业，有利于提升公司资产周转效率，优化公司资产负债结构，提升公司财务稳健性。”
降负债考量
通过资产出售以回笼资金，金融街此番并非首次。
2020年12月22日，金融街发布公告称，公司与中信地产协商解除中信城B地块合作协议，预计回笼资金86.08亿元。包括中信地产返还金融街已付的合作价款约50.11亿元，及向金融街支付资金占用费约35.97亿元。
同日，金融街公告称拟以37.1亿元的价格转让金融街·万科丰科中心项目股权。公司预计经营活动现金流可增加约22.32亿元，有息负债减少14.95亿元，公司资产负债率下降0.24个百分点。
一次次的资产抛售背后，无不显露出金融街的降负债心思。
据研究统计，依照“三道红线”融资新规，金融街剔除预收款后的资产负债率为74.4%，较上年同期提升约0.9个百分点，超过阈值；净负债率为172.4%，较2019年末下降约16.5个百分点，超过阈值；现金短债比为1.3，较上年同期提升约0.6至达标。
由此，金融街2020年年度指标两项超阈值，较2019年下降一档，实现“由红转橙”。
与此同时，数据显示，2020年金融街录得营业收入181.21亿元，同比下降30.79%；实现净利润24.98亿元，同比下降27.41%；扣非净利润2.88亿元，同比降89.94%。金融街的扣非净利润创下近年来最低点。
破局与新增长
依托于金融街集团的强大背景，在拥有优质资产的同时，金融街控股的城市布局却难免集中。
据悉，2020年，金融街通过招拍挂、股权收购等方式，在上海、佛山、惠州、天津、遵化获取商住项目5个，新增项目权益规划建筑面积96.9万平米，实现权益投资额约50亿元。收购金融街东丽湖（天津）置业有限公司49%股权至全资持有。
自去年底至今年6月，金融街并无任何拿地动态，却于6-8月短短两月内先后在上海、无锡、昆山获取4宗地，对应成交总额约为58.94亿元。
谨慎拍地的背后或许是其新一轮城市布局的开端。
据金融街控股2020年年度报告显示，报告期内，公司房产开发业务实现营业收入158.13亿元，同比下降32.91%，毛利率为27.54%，较去年同期下降9.22个百分点；其中，住宅产品实现收入144.35亿元，毛利率为25.89%；商务产品收入13.78亿元，毛利率为44.81%。
报告期内，公司物业出租业务实现营业收入16.69亿元，同比下降9.36%，毛利率为88.37%，较去年同期下降2.97个百分点；物业经营业务实现营业收入3.26亿元，同比下降52.52%，毛利率为-22.66%，较去年同期下降46.91个百分点。
在各项主业均表现不佳的情况下，一方面坚持以“开发销售业务+资产管理业务”双轮驱动战略布局实现，一方面持续深耕区域市场，从北方大本营“走出去”，或许是其破局关键。
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