李宇嘉点评1月70城房价数据：楼市触底反弹趋势明显，市场或在年中呈现整体回升态势

金融界2月21日消息 国家统计局21日公布1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，70大中城市中有28城新建商品住宅价格环比上涨；环比看，银川环比涨幅1.5%领跑，北京、上海、广州和深圳环比涨幅为1.0%、0.6%、0.5%、0.5%。

二手住宅方面，数据显示，70大中城市中有15城价格环比上涨；环比看，成都环比涨幅0.8%领跑，北京、上海环比涨幅为0.5%、0.6%，广州和深圳环比降幅为0.2%、0.5%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读：

新房价格止跌，一二线城市止跌回升

一是，新房价格止跌。

2022年1月份，70城新房价格环比指数自去年9月份以来，环比首次止跌，意味着去年四季度政策纠偏（满足合理融资需求，按揭利率连续4个月下降），地方积极纾困行业，开发商为维护资金链，不得不打折促销的现象有所缓解，居民对市场的悲观预期也有所缓解。最典型的表现，就是房价下跌城市，从去年12月份的50个，下降到39个，并呈现连续下降态势。

二是，一二线城市止跌回升

1月份，一线城市新房价格环比上升0.6%，而上月为-0.1%，这是7个月以来的环比新高，反弹非常明显，其中北京、上海、广州、深圳分别上涨1.0%、0.6%、0.5%、0.5%，京沪领涨，前期受开发商信用风险、疫情冲击的广深，也迅速反弹。一线城市领涨态势明显。二线城市也从此前连续3个月下跌转为上涨0.1%。

三是，三线城市继续下跌，但跌幅有所缓解

1月份，三四线城市新房价格指数环比从-0.3%收窄至-0.2%。近期，三四线城市积极纾困楼市，比如，增加公积金贷款额度，降低二次公积金贷款首付，购房补贴、契税减免、人才优惠等，起到了效果。

二手房继续下跌，但跌幅趋缓

一是，继续下跌，但跌幅趋缓

2022年1月份，70城二手房价格环比指数连续5个月下跌，但跌幅收窄，从上月的-0.4%收窄至-0.3%，符合政策纾困主要在新房市场，新房市场率先回升、二手房滞后触底的逻辑。同时，按揭利率下降也对二手房市场跌幅趋缓有所帮助。

二是，一线城市二手房价格连续2个月环比上升。1月份，一线城市二手住房价格指数环比上涨0.1%，尽管回升幅度不高，但连续两个月环比回升；二线城市跌幅连续2个月收窄，本月下跌0.2%，触底趋势明显，三四线城市连续4个月的跌幅保持在0.4%，主要与供应量大，二手房市场交易本身频率不高、但成本较高，加上新房促销，导致二手房市场积重难返。

三是，多数城市二手房价下跌

1月份，70城有55个城市二手房价格指数环比下跌，二手房价格环比下跌城市连续5个月保持在50-65个城市。二手房同比指数从上月的1.0%降至0.3%，一二三线城市二手房价格指数同比涨幅都在下降。1月份，70城中有30个城市二手房价同比下跌，下跌城市数连续7个月增加。

未来走势判断：市场或在年中呈现整体回升态势

一是，楼市触底反弹趋势明显，一线城市回升态势很强

国家层面提出今年经济基调是“稳字当头、稳中求进”，自然在楼市领域，“保交楼、保稳定、保民生”的权重在提升，央行四季度货币政策执行报告中，删去了“保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性”，意味着今年楼市资金面会比2021年会有明显改观，再加上各地积极托底楼市，楼市触底反弹趋势明显，一线城市率先反弹，这也是历次楼市周期变换的规律

二是当前的回升是对四季度无序下跌的纠偏

四季度，大部分开发商打折促销，导致新房价格环比下跌明显，当这种现象减少，环比自然会上涨。从70城同比指数涨幅仍在收窄、一线城市持平来看，当前房价并未出现需求和预期好转后的反弹和上涨，开发商定价仍比较合理。

三是，分化比较明显。首先是一二线重点城市和三四线城市，将出现更加明显的分化，这与人口和资金流向、供求关系、市场预期有极大关系。从近期市场走势来看，这一趋势已经出现；其次是新房和二手住房的分化。今年，新房市场回升明显快于二手住房，一方面与政策纾困重点在新房有关；另一方面，尽管市场回升，但开发商资金链仍比较紧张，定价合理是主旋律，新房对二手房在价格上、成本上的优势仍旧存在，导致二手住房难以快速回升。

三是，市场或在年中呈现整体回升态势。

由于热点城市新房库存并不大，很多只有6-7个月，当新房市场反弹，预期开始回升时，增量需求会涌入二手住房，预计在年中前后，热点城市、区域新房和二手房均出现明显回升的趋势。