观点直击 | 重组奥莱 首创置业求变（实录）

2020年，不可抗力因素的出现让许多开发商作出改变。

3月30日上午，首创置业举行2020年度业绩线上发布会，董事长李松平“带队”出现在电话的另一端，总裁钟北辰、副总裁兼财务总监范书斌亦出席了会议。

会上，首创置业“常规三人组”皆谈到了过去一年的艰难程度，业绩会上的关键词是“挑战”、“压力”、“冲击”、“不利”、“严峻”等。

范书斌直言：“受到新冠疫情和部分城市调控的影响，公司部分二类开发项目销售速度及价格不及预期，高毛利一级开发项目也未能上市，同时奥莱业绩也受到较大冲击，多重不利因素影响下，公司业绩同比有所下滑。”

3月29日，首创置业正式对外公布2020年度业绩数据。

期内，首创置业实现营业收入212.48亿元，同比增长约2%；营业利润18.01亿元，同比下降49%；归母净利润9.82亿元，同比下降54%；毛利率下降8.99个百分点至23.66%。

如何总结过去、解决当下、抢收未来，首创置业还有很多地方需要思考和改变。

对于未来，首创置业给出的一条主线是：“坚决降负债，控风险，强抓回款，降税增效，以经营现金流覆盖土地投资，全力降低杠杆水平，严控债务规模。”

谨慎应对2021年

给新一年制定销售指标，是企业经营的一种常规操作。

2019年度业绩会上，李松平给首创置业定下的2020年目标与2019年持平，为销售额800亿元。

为什么定下持平的目标？首创置业管理层给出答案是：今年我们做了800亿的安排，实际上也考虑了疫情的不确定影响，还是以稳为主。

本次业绩会上，关于经营指标，首创置业选择了保守的态度，并没有透露明确的指数，包括销售额、拿地金额、融资规模、降负债水平等。

会上，钟北辰简单阐述了2021年的发展计划，概括来说包括快速回笼资金、强化非竞争新拿地、严控投资节奏、做到投一赚一等。

现场提问环节中，投资者、媒体们都提问了有关首创置业今年的销售指标。

一位投资者告诉观点地产新媒体：“今年，（首创置业）没有给出一个比较明确的指标，管理层更多强调现有签约规模的基础上，调整公司资产结构和业务布局，也会尝试探索新的利润增长点。”

侧面说明，首创置业认为未来一年仍然存满不确定性。

2020年，国内房地产市场内外环境遇到了诸多“不利”因素，外部环境中全球疫情爆发、金融管控深化等，内部环境中“三道红线”出台、区域限购限价政策加码、银行限制房地产贷款等。

这些因素影响下，2020年，首创置业实现全口径销售额708.6亿元，签约面积292.7万平方米，签约均价2.4万元/平方米。按年初制定的销售目标，完成率为88.58%。

销售表现很大程度上与首创置业土储布局有密切关系。近5年，京津沪销售占比均超过6成，2020年销售占比仍超过6成，为60.23%。

到了今年，房地产行业形势依然从紧，年初银行贷款收紧、集中供地计划落地、严查违规经营贷等。面对如此形势，首创置业仍保有谨慎。

对于今年的行业形势，李松平在业绩会上称：“整个调控力度和频次在增强过程中，从目前看，2021年整个房地产行业依然处在一个强调控的周期，对房地产企业确实也是一个巨大的挑战。”

重组奥莱

“三道红线”出台后，如何降杠杆成为众多开发商思考的问题。这也警示房企，行业赛道已经发生变化，高杠杆追求规模的时代已经成为过去。

按照2020年中期财务数据，首创置业踩中两条“红线”，剔除预收款后的资产负债率为74.86%，净负债率为157%，现金短债比1.3。随后的一段时间里，首创置业开始收缩对外投资，同时调整债务结构。

在投资端，首创置业避开竞争高价地，降低土储成本。

2020年期间，首创置业新获10个项目，其中9个项目为底价成交，投资总额189.9亿元，总建筑面积419.6万平方米，平均楼面地价6126元/平方米，同比下降9.5%，平均溢价率为2.6%。

于2020年末，首创置业拥有土地储备总建筑面积1683.2万平方米，其中权益面积1095.9万平方米，土地储备总建筑面积中，约88%为发展物业，12%为投资性物业及其他。

减少对外投资，现金流量则有所增加。期末，首创置业持有货币资金为371.78亿元，较2019年增加101.43亿元，增速快于有息贷款总额的增涨速度，同期有息贷款总额为973.75亿元，增加了27.04亿元。

综合来看，首创置业“降档”策略是减少对外投资、提高现金量，放缓有息贷款扩容速度。

于2020年末期，首创置业净负债率为127%，较2019年下降34%；剔除预售款以后的净资产负债率为71.3%，同比下降3.3个百分点；现金短债比为1.13。

下一步动作是什么？首创置业管理层表示，首先还是持续加强销售回款的力度，提前回款比例去年已经接近85%；坚持差异化经常性的拿地，土地投资额度主要由经营回款来覆盖，减少招拍挂拿地的占比。

“新增的融资原则上用来偿还存量的债务，债务规模只减不增，同时不断优化公司债务的期限结构和渠道结构，保持融资成本的相对稳定。”

实际上，相比收缩投资、减少负债规模，房企们更加偏爱的是分拆物业管理或商业管理平台上市。

于发布业绩当天，首创置业亦发布公告称，公司将向首创集团转让旗下全部奥特莱斯业务，包括从事综合奥特莱斯物业项目的首创钜大及首创置业集团其他奥特莱斯项目。关于转让具体事宜，管理层并在业绩会上透露太多信息。

不过，钟北辰表示：“公司将首创钜大资产包出售给首创集团，可以有效盘活资产，优化资产结构，提升资产质量，把回笼资金用于偿还债务，降低杠杆，增强抗风险能力，保障业务的稳健运营，预计将在明年年初完成。”

对于物业管理平台，钟北辰进一步说道：“公司会充分发挥自身多元化业务的布局优势，积极打造轻资产业务平台，包括物业管理、资产运营等；同时当前的工作主要在资源整合，以自身业务做大做强，在业务发展到一定程度，就要考虑借助资本市场的力量进一步壮大这个业务。”

以下为首创置业2020年度业绩会问答实录：

现场提问：首创置业的重组是什么情况？为什么会选择在这个时间节点进行重组？另外去年提到拆分物业上市计划，目前是否有推进？

钟北辰：公司近期公告转让旗下商业平台首创钜大地产资产包，对首创置业而言，在当前环境下，首创置业还是以稳健开发经营策略为中心，强力调整结构，降杠杆，抗风险，奥莱业务还处于培育期，公司将首创钜大资产包出售给首创集团，可以有效盘活资产，优化资产结构，提升资产质量，把回笼资金用于偿还债务，降低杠杆，增强抗风险能力，保障业务的稳健运营。

对于首创钜大来说，钜大为首创集团持有，有利于钜大争取非房地产企业的认定，减少业务运营，资本运作和资金融资方面的政策限制，有利于钜大的信用业务等方面获得首创集团的更强支持，从而更好的开展业务的发展。

目前，签署的意向协议，后续还需要相关机构的审批，首创置业还需履行股东大会的程序，预计将在明年年初的时候完成。

物业平台的资产化运作，从目前资本市场上，对上市物管公司走势的反馈来看，物管行业的资本市场走势呈现了分化趋势，中小规模物业估值水平和股价走势不是特别理想，有规模、有优势、有业务特色的物管公司比较受到资本市场的重视。

首创置业充分发挥自身多元化业务的布局优势，积极打造轻资产业务平台，包括物业管理，资产运营等多元业务，同时当前的工作主要在资源整合，以自身业务做大做强，在业务发展到一定程度，就要考虑借助资本市场的力量进一步壮大这个业务。

现场提问：公司计划与首创集团进行奥莱业务的重组，这项交易将会给公司带来多少资金支持，重组后首创集团对公司的定位发生了哪些变化？

钟北辰：奥莱目前已经跟首创集团签署了意向书，后期还要进行评估，但是对于首创置业自身的发展方向和首创钜大的发展方向目前并没有变化，首创置业还是以经营土地开发，房地产开发为重心，自身都是在调结构，降杠杆来抵抗风险，奥莱业务仍然是首创系统里面，首创集团商业运营的重要板块。

这种运作对钜大来说，也是有机会减少业务的运营、资本运作和资金融资方面的政策限制，这种方式有利于首创钜大在信用业务方面获得首创集团的发展，从而更好支持奥莱在全国的健康发展。

现场提问：2021年，首创是否确立业绩目标，怎样看待今年的房地产市场形势？

钟北辰：2021年房地产市场依然是复杂多变的环境，首创置业不会片面追求经营规模的增长，更加注重稳健安全，追求高质量的发展，不光是2021年，未来几年公司都将保持签约规模集中稳定和适度投资规模的情况下，致力于调整资产结构和业务布局，探索新利润的增长点，比如刚才提到的物业管理、商业运营等轻资产的业务平台，降低杠杆水平，保持充足的流动性，增强抗风险的能力，这个对2021年的展望基本如此。

李松平：关于2021年房地产总体的形势，首创置业的董事会和经营层多次进行了讨论、进行了研判，总的感觉，国家的房地产调控持续五年以来，应该说随着时间的推进，在层层加码集中调控。

目前看，国家的宏观政策上没有任何松动迹象，国家、中央政府把房地产定义为只住不炒大的原则也没有发生变化，近期也看到，整个调控的力度和频次也在增强过程中。

应该说，从目前看，2021年整个宏观房地产行业依然处在一个强调控的周期，对房地产企业确实也是一个巨大的挑战。

首先，首创置业作为一个国企背景的地产公司，我们理解和支持政府对地产的调控和定义，同时，我们也会在强调控过程中，我们谋取首创置业的健康、可持续的发展之路，不再过多的盲目的追求体量、规模，甚至速度，我们要把首创置业通过强调控周期，也是炼内功，把业务组合，把管理线条，把去库存，降杠杆，提升周产率。

这方面，我们要在2021年，实际在过往几年也是做了大量的工作，看来2021年，我们还会持续在这些方面努力，应该说，强调控会带来一些地产形势，地产商的分化，我们希望首创置业有着很好的国企背景，有很好的北京首都的区位优势，也有很好的市场化的基因，也有20几年的成功的发展经验和对市场、对政策相对深刻的理解，我们会在2021年。

刚才在业绩发布上，对2021年的工作也做了一些阐述，我们在这些方面还是追求健康的持续的高质量的发展，使企业在一个强调控周期强身健体，谋取未来的健康发展。

现场提问：“三道红线”对我们有什么影响？目前的财务指标是否达标？未来会进行哪方面的优化？

范书斌：“三道红线”是去年监管层出台的一个针对房地产的新的规定，目前还没有看到有正式的可操作的指引，从长期来看，我们觉得“三道红线”对房地产行业及房企应该有积极的作用，有利于房企更加注重自身抗风险能力的提高，优化自身资产结构，降低财务风险，实现健康可持续发展。

公司目前与主要银行维持非常良好的合作关系，融资渠道保持畅通，同时公司也已经启动了减债计划，全力降低杠杆水平，严格控制债务规模，为此采取多种措施，也在改善相关的指标，其中看到我们的现金短债比年末为1.13，比年初略有增加，应该是有所增长，是绿线，净资产负债率年末为127%，比年初161%减少了34%，这是一个显著的体现。剔除预售款以后的净资产负债率为71.3%，比年初的74.6%有下降。

未来公司持续改善“三道红线”指标，争取尽快达标。