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央行“降息”或引LPR下降,对楼市影响几何?

来源:焦点财经   2022-08-15 22:22:12

作者|陈盼盼

出品|焦点财经

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今日最受市场关注的消息,莫过于央行意外“降息”。

8月15日,人民银行发布公告称,为维护银行体系流动性合理充裕,人民银行开展4000亿元1年期中期借贷便利(MLF)操作和20亿元7天期市场逆回购操作,充分满足了金融机构需求。

根据公告,中期借贷便利(MLF)操作和公开市场逆回购操作的中标利率分别为2.75%、2.0%,均下降10个基点。

焦点财经了解到,这是自今年1月17日以来,时隔7个月后,央行再次下调两大政策利率。

超预期降息

而与1月份相比,此次8月MLF和逆回购政策利率均下降10个基点,超出市场预期。 “这应主要源于国内经济恢复基础尚需稳固,以及着力稳定房地产融资链条,加快宽信用传导”, 中国民生银行首席经济学家温彬认为。

温彬指出,从金融数据看,7月信贷和社融“二次塌方”,当月人民币贷款增加6790亿元,同比大幅少增4042亿元;当月社融新增7561亿元,同比大幅减少3191亿元。7月金融数据总量和结构均欠佳,总体弱于季节性,表明实体部门融资意愿依然偏弱。

8月以来信贷需求延续疲软态势,票据利率低位运行,反映出经济内生动能不足和疫情冲击过后的有效需求仍未完全修复。

“在此时点下,需要央行采取一定的逆周期调节举措,以缓解经济下行压力加大的局面,提振市场信心”,温彬表示。

增量研究院院长张奥平亦表示,央行此次下调两大政策利率,其主要原因是当前私人部门难以接力政府部门实现发力,经济难以实现内生性的稳增长。

他认为,私人部门发力的大前提是企业具备发展的信心,信心越大,发力则越大,反之则反。

2022年7月29日,政治局会议在宏观政策部分明确要求,“宏观政策要在扩大需求上积极作为。财政货币政策要有效弥补社会需求不足”;财政方面要求,“用好地方政府专项债券资金,支持地方政府用足用好专项债务限额”;货币方面要求,“货币政策要保持流动性合理充裕,加大对企业的信贷支持,用好政策性银行新增信贷和基础设施建设投资基金”。

“此次两大政策利率齐降10bp,体现出宏观政策在兼顾短期和长期、经济增长和物价稳定、内部均衡和外部均衡的前提下,坚定“以我为主”积极作为,助力私人部门有效需求恢复”,张奥平表示。

LPR有望再下降

与此同时,作为LPR报价利率锚,MLF利率下降将有望带动8月LPR利率将同步下调,从而传导至房贷市场。

温彬指出,从房地产融资链条看,作为宽信用的关键环节,二季度房地产开发贷和按揭贷款均表现不佳,整体下行压力不断加大。7月个别楼盘“停供断贷”风波又使得房地产销售再度转弱,居民加杠杆意愿持续低迷。

他认为,在居民收入减少、债务负担大的背景下,降低政策利率进而引导LPR调降,也有助于给存量按揭贷款释放红利,提升居民消费预期。

58安居客研究院分院院长张波表示,6月中国宏观经济虽已显示出不断修复的趋势,但这一修复并非保持线性增长,波断性向上的格局正在形成,7月消费、投资相关的数据承压,同时房地产成交数据和70城房价数据亦面临下行。因此,金融侧调整必不可少,LPR同步发生变化就是重要手段之一。因此,在MLF调整后,预示着8月LPR会跟进调整。

对于8月LPR下调的幅度,多名业内人士预测,不排除1年期和5年期LPR同步下调的可能,但5年期以上LPR非对称下调的概率更大,或超过10个基点。

LPR难撑楼市复苏

事实上,今年已有1月20日与5月20日两次下调LPR:第一次,1年期下调10个基点至3.7%,5年期以上下调5个基点至4.6%;第二次,1年期保持不变,5年期以上由4.6%下调15个基点至4.45%,加之5月15日,人民银行和银保监会发文规定:首套房利率下限调整为不低于基准的20个基点。“双重作用”下,首套房利率最低降至4.25%。

据统计,6月个人住房贷款加权平均利率为4.62%,较年初大幅下降101bp。

尽管如此,在多重因素影响下,楼市复苏情况不及预期。

国家统计局披露,1-7月,全国商品房销售面积7.8亿平,下降23.1%,降幅比上半年略有扩大;全国商品房销售额7.58亿元,同比下降28.8%,比1-6月份收窄0.1个百分点。

从投资看,1-7月份,房地产投资下降6.4%,降幅比1-6月份扩大1个百分点,但降幅扩大幅度有所收窄。

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖称,总的看,房地产市场呈现下行态势,当前整体上处于筑底阶段。

因此,多名业内人士指出,若想楼市达到复苏效果,绝非靠LPR “一招鲜”,而是多效并举,综合发力。

温彬认为,尽管此次降息有助于5年期以上LPR调降,会对房地产融资链条起到改善作用,但具体改善幅度,仍需持续观察和其他配套措施综合发力。

张波亦表示,虽然从全国整体来看,政策力度已属偏强,并且大部分城市后续可发力的空间已经相对有限,但供需两侧依然存在着一定政策空间。

一方面,后续针对改善人群还有放松空间,尤其在首付以及贷款利率层面可给予更多倾斜,会更有利于加快改善人群的入场节奏。

另一方面,针对房企也可有更多灵活的政策在更多城市落地,包括预售资金监管层面的灵活调整,并购贷的有序推进,以更多解决行业层面存在的问题。

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