南京松绑15次｜30城地产中考

乐居新媒体李杨发自南京

上半场的比赛已经落幕，回顾刚刚过去的这半年，南京楼市度过了不平凡的6个月。南京网上房地产数据显示，今年上半年，南京新房成交38395套，与去年同期近6.9万套的成交量相比，跌幅近45%。从整体来看，南京楼市依然处在低谷。

上半年放松调控约15次

据不完全统计，从今年4月初溧水、六合取消限购开始，南京共出台楼市调控约15次，其政策的主基调就是——放松，包括限购放松、限售放松、限贷放松等等，从而释放更多购买力。

值得关注的是，南京这十余条调控政策，基本来源于非官方渠道，例如中介、置业顾问、网络自媒体等等，以“网传”、“小道消息”的方式公之于众。据了解，在国内一二线城市中，情况类似的还有合肥，当地媒体朋友称之为“法无禁止即可为”。

对于南京这一波操作，可以总结为“不主动、不拒绝、不负责”，即不主动宣传，不拒绝执行，不负责效果。如果政策力度不够，后面可以继续加码；如果政策尺度太大，可以马上叫停。

4、5月份，南京一系列调控政策如井喷一般出台，不过6月之后，政策发布的频率和尺度均有所减弱。

或许，南京也是在摸着石头过河。

改善型市场迅速升温

今年上半年，南京的改善型市场走出了独立行情。

河西、南部新城、新玄武等核心区域的部分改善项目，中签率最低不到10%，开盘基本卖光。单价涨到7万出头的海玥花园，依然一房难求。贵，从来阻拦不了改善客群。

与此同时，南京四核（玄武、秦淮、建邺、鼓楼）以外的板块，开盘去化基本上都在5成以下，甚至不到两成，逐渐在市场上“寂静无声”。

一方面是改善型项目销售火爆，另一方面是刚需楼盘陷入滞销，南京楼市“冰火两重天”的局面日益凸显。

显然，当下的南京楼市，刚需客户已经捂紧了口袋，房企只能赚富人的钱。

二手房降价成常态

房价回到三年前、某小区单价跌了1万、急降50万……

近期，频频刷到二手房降价的新闻。相比新房市场，今年南京的二手房市场起伏更大。

5月9日，南京限售政策放宽，不少次新房获得了上市销售的资格。链家网的数据显示，短短两三天的时间，南京的二手房挂牌增加了千余套。河西南、江北核新区、鼓楼滨江等板块，不少当年的神盘也摆上了货架。

以河西南为例，限售放宽后的半个月，成交约30套二手房，成交量有了明显的上涨，成交速度变快，但成交价格明显下跌。5月，佳兆业城市广场、五矿崇文金城、金地中心风华成交单价均在6万以内，而这三个项目2021年的成交单价基本没有低于6万；5月最低成交单价为海峡城三期114平米的房源，成交总价575万，单价仅5万/平，相比去年6月成交的同户型房源，单价降了近7000。（数据来源：河西楼市）

而在江北核心区，新房市场信心的下滑，也传导至二手房。5月，正荣润锦城二手房成交单价跌到了3.6万，而在21年末，小区的成交单价还在4.4万左右；一代神盘华润国际社区跌到了3.3万，创下近3年的新低。

6月国家统计局最新数据也显示，南京二手房价格已经“八连跌”。没有卖不出去的房子，只有卖不掉的价格，对于南京一些库存量较大、信心不足的板块，部分卖家着急出手，只能选择大幅降价，市场“踩踏”的局面恐将延续。

土地收入暴跌8成

上半年南京的土地市场，经历了罕见的低谷。

据统计，21年上半年，南京卖地118幅，总收入突破1200亿；而今年上半年，南京仅成功出让28幅地块，总收入刚过200亿，跌幅近80%

以4月22日南京首批集中土拍为例，20幅地块中，流拍6幅，成交14幅（其中8幅地块底价成交），流拍率达到20%。

土地市场的低迷，也迫使南京有关部门不断优化调整土拍政策，提振房企拿地积极性。其中，毛坯限价的调整尤其受到关注。

从第一次集中土拍开始，就有多个区域上调了毛坯限价，其中江北核心区上调到了40000元/㎡。房地价差的拉大，给房企预留了更加稳健的预期利润。

不过从第一次土拍的结果来看，政策调整带来的作用并不明显。终于，在第二次集中出让地块公告中，13幅地块未设置毛坯限价，而采用“差异化定房价”的方式，南京在用实际行动支持高品质住宅开发。

这次南京局部放开毛坯限价，也是一次试水。未来，这批项目如果能实现市场与口碑的双丰收，这样的试水可能还会更多。毕竟，好的产品从来不缺市场，南京也需要更多高品质的项目让市场回暖。

国央企市场份额陡增

头部房企长肌肉，暴雷房企保交付。

当前的南京楼市，央企和地方国企成为头部房企的代表。进入2022年，国央企的市场份额继续提高，发挥着越来越重要的作用。以4月份的南京土拍为例，成交的14幅地块中，12幅地块由国央企拿下。

而在新房市场，国央企的优势同样突出。今年上半年，南京房企权益销售金额前二十中，国央企占比近70%；而在项目金额前二十中，国央企开发的项目占比也近一半。

随着房地产行业进入加速出清、优胜劣汰阶段，国央企开发商凭借自身综合竞争力和资源优势形成了较强的规模壁垒，未来，国央企在南京市场份额或将进一步提高。

10余家楼盘延期交付

这是一个不太愿意被提及，但又频繁出现在楼市头条一个关键词。

眼看上半年即将结束，多家房企年报却至今“难产”。据统计，截至6月28日，中国恒大、融创中国、中国奥园、富力地产、佳兆业美好等17家港股上市房企及物管公司未披露2021年经审核全年业绩。其中，除富力地产外，其余公司目前均处于停牌状态。更严峻的挑战是，7月将再次迎来房企偿债高峰。

除了上面这些，南京还有不少房企正背负着巨大的资金压力，游走在暴雷的边缘。

这些房企中，有些也曾是南京市场的头部企业，他们经历过楼市的高速发展期，也为南京这座城市的发展做出过不小的贡献。

更重要的是，在他们的背后，还有无数个焦急等待交房的业主。据不完全统计，今年上半年，南京已经有10余家楼盘公开表示，将延期交付。

当然，从全国范围来看，南京的预售资金监管政策非常严格，住宅项目烂尾的概率还是比较低的。

写在最后：对于不少地产人来说，2022年，是从业以来压力最大的一年。不过，借用万科董事局主席郁亮近日在股东大会的讲话——“不管未来的路有多长，未来的道路有多么艰难，只有走下去才会有出头之日”。

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