暴涨近30%！这家“爆雷”房企迎来大利好：国资确定入股
来源：中国基金报 2022-06-02 14:22:04
在整个房地产行业争相傍国资大腿的背景下，胡葆森的建业快人一步。
1日晚，建业地产一纸公告披露，其控股股东恩辉投资拟将29.01%股权作价6.88亿港元出售予国资控股的河南同晟置业有限公司（后称同晟置业）。同时，同晟置业还将认购建业地产发行的本金额不高于7.08亿港元、2024年到期可换股债券，可由双方同意将可换股债券延期12个月。
这也是民营房企去年以来接连暴雷后，国资实质性入股的第一宗案例。值得一提的是，此次完成股权转让后，胡葆森仍旧为建业地产第一大股东。不过，一旦发行的可换股债券三年后全部转股，建业地产大股东之位将会易主。
受此消息影响，建业地产今日盘中一度大涨近30%，截止发稿时涨幅也有近20%。
三年后控股权或易主
据了解，恩辉投资目前直接拥有建业地产20.78亿股股份，相当于已发行股份总数约70.11%，为建业地产控股股东，而恩辉投资由胡葆森单独和实益拥有。根据公告，此次恩辉投资将向同晟置业出售8.6亿股股份，占建业地产全部已发行股本的29.01%，代价为最高每股股份0.80港元，较6月1日的收盘价溢价约23.1%。
除了胡葆森转让股权套现外，同晟置业还将认购建业地产发行的本金额不高于7.08亿港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可换股债券。根据协议，同晟置业将有权按照不高于1.20港元的初始换股价将全部或一部分可换股债券转换为股份。待可换股债券按初始换股价获悉数转换后，合共约5.9亿股股份可予发行，相当于建业地产现有已发行股份总数约19.9%，以及建业地产经发行换股股份扩大后的股份总数约16.6%。
据了解，此次可换股债券2024年到期，同时可由双方同意将可换股债券延期12个月。当前完成股权转让后，虽然胡葆森仍旧为建业地产大股东，但实际上，此次发行的可换股债券为大股东易主留下变数。
按照此次换股原则，如果同晟置业届时将可换股债券悉数换为股份，持股将从8.6亿股增加至14.5亿股。而目前公司总股份29.64亿股，届时在换股后将扩大至35.54亿股。同晟置业持股将增至40.8%，而胡葆森拥有的恩辉投资持股在卖出8.6亿股后减少为12.18亿股，占转股后的持股占比为34.27%。由于可换股2年到期，可延期1年。也就是说，控股权易主最多3年内便有可能发生。
同晟置业什么来头？
据天眼查显示，同晟置业为河南省铁路建设投资集团有限公司（后称河南铁投）全资子公司，成立于2011年7月，注册资本17.5亿元。而河南铁投又由河南省人民政府全资拥有。
记者查阅资料发现，河南铁投旗下除了铁路业务之外，还拥有土地一二级开发相关业务。据了解，该公司曾经操盘过多个TOD项目，包括郑开城际中牟大孟站TOD项目、郑开城际开封汴西站TOD项目。
回过头看，上一个类似案例还要追溯到万科与深铁的结合。深铁入主万科后，为其带来了丰富的地铁上盖物业土储。
事实上，建业地产自去年下半年来的表现，印象最深的莫过于去年建业曾向政府请求帮扶救援。2021年9月，河南洪灾时，网上曾流传一份建业地产《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》。报告显示，建业地产因疫情、灾情受到各种损失逾50亿元。
那时也是民营房企接连暴雷的起点，建业地产也随之陷入困境。今年2月，该公司也传出大面积裁员。而其2021年年报显示，建业地产多项指标下滑。该公司全年实现营业收入419.59亿元，同比下降约3.1%，毛利约68.11亿元，同比下降20.8%，毛利率为16.2%，同比下降3.7个百分点，净利润约为12.53亿元，更是同比下降40.4%，净利润率为3.0%，同比下降1.9个百分点。
截至2021年年底，建业地产总现金约为98.48亿元，同比大幅减少66.4%，其现金短债比仅为0.86（剔除受限制银行存款后）。而且目前建业地产存续美元债7只，存续规模22.49亿美元，其中今年8月8日将有5亿美元债到期。
可以预见，其面临短期偿债压力较大。建业近来也在积极寻求自救，4月1日，建业集团与万达集团签署战略合作协议，将旗下商业项目整体出租给万达商管。随后，建业旗下两大文旅项目也迎来易主。
不过，此番引入河南国资，着实为建业赢得喘息机会，但代价也是胡葆森对于公司的控股权。据悉，此次股份购买协定和认购协定最终将在2022年7月1日前订立。
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