当前位置:首页 >银行 >

时评：鼓励“团购买房”还不如让市场自主定价

来源：财联社 2022-07-13 19:23:06

房地产的促销手段花样不断，“团购买房”近日又冲上热搜。目前，吉林长春、湖北黄冈、四川巴中、浙江桐庐等多地已相继推出类似“团购买房”政策。地方政府在通知中称，鼓励房地产开发企业采用团购模式销售商品住房，相关组织机构采用团购方式购房时，可享受到不同程度的优惠，但舆论对此褒贬不一。

在楼市上行周期，地方政府一度严格禁止“团购买房”。因为和“拼多多”一样，房产团购的实质就是变相降价，让利于部分特定人群。当楼市火爆时，这往往意味着参与团购者的购房成本低于市场价，涉嫌利益输送。2018年7月云南大理出台的楼市调控政策中，就包括禁止采取团购等方式销售商品房一项。西安、长沙、杭州等热门城市同期也出台过叫停企业（企事业）单位购房的政策。然而此一时彼一时，在商品房销售不见起色之后，政府又不得不重新捡起“团购买房”，希望尽可能刺激销量、提振楼市。

和此前的“小麦换房”、“大蒜换房”不同，“团购买房”并不面向社会面购房群体，其目标客户有更明确的指向。比如长春市在通知中提到，支持机关单位、国有企事业单位、大专院校、科研院所和社会群体与房地产开发企业接洽，集中批量购房。湖北黄冈的政策也是鼓励机关事业单位和大型企业组织购房团购活动。从动机来看，地方政府还是希望通过此举对接一些购买能力强的优质客户，在帮助刚需、改善客户减少购房成本的同时也降低刺激需求政策可能带来的金融风险。

但笔者认为这一思路虽然构思精巧，但作用不大。首先，该政策优惠力度很有限，地方实际是想兼顾“稳房价”和“冲销量”两个目标。比如黄冈的政策是对20人以上的团购，开发企业给予不低于个人总房款3%的优惠；浙江桐庐的政策是在备案价打折后基础上一次性购买20套及以上的再下浮优惠5%。这种幅度的让利相比动辄上百万的房价来说，恐怕吸引力并不足。其实质仍然是希望以小利换大促，加速市场的资金周转，继而稳房价和地价。

其次，一如上行周期中团购买房有“暗箱操作”空间一样，目前这样做也撇不开利益输送嫌疑。虽然目前来看开发商是乙方的地位，但团购中的一团一价会冲击市场化的定价体系，带来更大的不公平。地方会不会将团购任务摊派到相关单位？购房单位和开发商会不会以其他利益作为交换来定价？不管是何种情况，这对其他购房人而言都是不公平的。同时“团购房”的质量保障、期房烂尾问题等都是未知数，后续可能的纠纷也不会少，很难说弊大于利还是利大于弊。

最后，“团购买房”和“限跌令”其实是互相矛盾的。笔者认为，各地与其这样“犹抱琵琶半遮面”，通过各种政策挤牙膏式地释放“可以暗降但不能明降”、“可以微调但不能大降”的信号，甚至越俎代庖鼓励团购来去库存，还不如让开发商随行就市定价，自主去把握销售和资金回笼节奏。房地产虽兼具居住、消费、投资等多种属性，但本质上还是一种商品，其价格走向要遵循市场规律，过度的人为干预只会带来更大的扭曲。