中骏商管挂牌上市：抢占高壁垒优质赛道，成长确定性趋强

7月2日，中骏商管（00606,HK）在港交所敲钟上市。

截至目前，中骏商管全球发售股份数目约为5亿股，包括于香港发售的5000万股及国际发售的4.5亿股。其中，香港发售股份获得约1.3倍的轻微超额认购；国际发售股份获得约3.65倍的适度超额认购。此次全球发售股份预期将于2021年7月2日上午9时起开始在联交所主板买卖。

凭借其优秀的市场表现及可预见的成长性，中骏商管未来增长潜力获资本市场认可，备受资本市场关注。

锚定行业蓝海 盈利能力居前

作为一家综合物业管理服务提供商，中骏商管定位轻资产管理公司，业务涉及管理商业与住宅物业等。截至2020年12月31日，其已拥有104个在管商业及住宅项目，在管总建筑面积约为1620万平方米，总签约建筑面积约为3660万平方米。

随着供给端增速放缓，商品住宅已从“增量时代”转变为“存量时代”。而商管物业聚焦商业物业资产管理服务，具有市场空间大、物业费较高、盈利能力强、综合实力突出、提价相对容易且收缴率普遍较高等优势，由此成为物业企业重点布局的领域。

据观点指数数据估算显示，未来几年商业物业管理收入的增速将达到8%，与住宅7%和公共设施及工业5.8%的水平相比相比增速较高，增长潜力充足。

基于此，在灵活切换多种物业类型收租模式之下，中骏商管将运营重心锚定商管赛道。

招股书显示，受益于本身较高的毛利率和良好的营业水平，中骏商管商业物管服务的盈利能力较为突出，近三年商业物管及运营服务的毛利率跑赢公司整体水平。

截至2020年12月31日，商业物业管理仅有6.1%的在管建筑面积及12.0%的签约建筑面积为商业物业，但该类物管服务毛利占公司总毛利的61.7%，近三年占比持续上升; 商业物业管理及运营服务的毛利率近三年也持续走高，同期录得59.0%。商业物管及运营服务收益也由2019年的5.75亿元增加40.2%至2020年的8.05亿元，净利润由2019年的7729.8万元增加110.2%至2020年的1.63亿元。

与此同时，中骏商管在管商业物业分布较广，大多集中在东部发达沿海地区，营收较为稳定，结合近年来核心商圈稀缺的商业地产物业估值不断走高，更进一步为其提供了穿越周期的能力。

“一体两翼”加持 规模扩张确定性强

作为物管行业的细分赛道，大资管时代来临之下，商管业务正朝着成熟市场进化。而物业股要靠规模扩张实现突围，来自于母公司的支持仍将是其扩大营收的重要来源。

早前，中骏商管母公司中骏集团即明确以地产开发为主体，以商业购物中心及长租公寓为两翼的“一体两翼”核心发展战略，有机结合住宅和长租公寓的客源优势和商业的高利润优势，较好地实现业态互补和业务协同发展。

在此背景下，2020年，中骏集团全年合同销售达1015亿元，兑现千亿级目标；营业收入达326亿元，同比增长52%。

不仅如此，中骏集团还制订了“百城计划”，计划至2025年计划布局100个中骏世界城，运营面积超1000万平方米，会员数超2000万人。这意味着，随着未来在管的商业物业规模不断增长，中骏商管可继续以高毛利率、高业绩贡献力的商管板块，来维持业绩稳定增长。

进入2021年，中骏集团发展势头不减。据介绍，截至6月15日，其年内新增土储达585万平方米，总货值达804亿，共新增获取19幅地块，其中包含公寓14个和世界城6座，无疑将进一步支撑中骏商管在管物业规模的扩张。

构建商业护城河 数字化运维显成效

兼具规模与速度发展的同时，中骏商管正以多元化产品线、建筑个性化定制、自持物业的精细化营运等多个维度，不断进行深度打磨，构建自己的商业护城河。

以产品线为例，目前中骏商管拥有都市流行、品质生活和都市奥莱三条不同产品线，分别聚焦年轻的都市中产和家庭人群、城市全客层家庭、都市白领和追求生活品质的目的性客群 。

每进入一座城市，中骏商管都将根据市场“量身定制”，去应对不同的城市等级、消费潜力、目标客群，有针对性的服务好消费者。基于此，其不仅为顾客打造了沉浸式体验场景和有温度的会员服务，还为各品牌商户提供优质的销售渠道和服务，为销售增长助力。

近年来，数字化成为商管行业的兵家必争之地。实际上，数字化不仅能提升运营效率，还可以改善服务质量，赋能客户提供更佳的用户体验，助力商户取得更高营业额。

相较其他物管企业，中骏商管的开发数字化及运营自动化系统已趋于成熟，处于行业领先地位。

其中，通过智能停车场管理、智能客户人流管理及智能视觉引导等功能，优化公司的运营效率并增强其改善客户体验、减少对劳动力的依赖并降低运营成本的能力。与此同时，凭借来自DMP大数据平台的数据，尤其整合其商业物业管理及运营服务业务中产生的绝大部分数据，例如商业交易数据、访客和车辆交通数据及会计数据，为品牌商家提供精准地引流，并通过对数据资产地研究，优化物业租赁面积，实现更高的坪效。

凭借着城市能级、消费人群、服务品质的优势，借助自主研发数字化及运营自动化系统，中骏商管拥有着多数商管、物管公司缺乏的优质数据资产。而依托这些优质的数据资产，中骏商管能有效提高务质量及客户满意度，减少对劳动力的依赖并降低成本。

依托于稳定增长的潜力与强大的商业护城河，中骏商管上市后的表现值得期待。