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标普将景瑞控股展望下调至“负面” 其杠杆率将保持较高水平

来源：观点地产网 2021-11-22 20:22:55

11月22日，标普将景瑞控股有限公司评级展望从“稳定”下调至“负面”，同时，确认了景瑞控股的发行人信用评级为“B”，以及景瑞控股的未偿高级美元票据的长期发行评级为“B-”。

据观点地产新媒体了解，负面的展望反映了标普的观点，即在未来一至两年内，面对运营方面的不利因素，景瑞控股的杠杆率仍将居高不下。

标普将展望调整为负面，因为景瑞控股的销售前景可能会因其在中国的销售资源匮乏和房地产需求下降而减弱。在过去的几年里，景瑞控股一直依靠收购可以迅速启动的新项目来支持销售。

标普认为，景瑞控股可能会发现很难维持这种商业模式，因为景瑞控股可能需要从土地补充中转移资源以保持流动性。此外，中国房地产需求的疲软将给销售和资产流动带来压力。虽然景瑞控股在2021年1月至10月的合同销售额同比增长33%，但过去四个月的销售额同比大幅下降43%，限制了景瑞控股为扩张产生现金的能力。

标普估计，截至2021年9月30日，景瑞控股的可销售资源341亿元人民币，仅够一到两年的发展。在融资条件回暖之前，标普预计景瑞控股可能会从战略上将其合同销售额放缓至较可持续的水平，即2022年的220亿至230亿元人民币，2023年的210亿至220亿元人民币。

经营上的阻力可能会对景瑞控股的杠杆形成压力。景瑞控股可能无法在未来一到两年将其并表后债务/EBITDA的比率维持在8倍以下，而2020年该比率为7.7倍。这主要是由于销售和收入记录放缓导致的EBITDA下降，以及因为在高线城市的价格上限而持续积压其利润率。

同时，标普认为，景瑞控股超过8%的高平均融资成本可能会在未来一到两年内将EBITDA利息覆盖率限制在1.4-1.5倍。也就是说，随着景瑞控股削减土地支出，其总债务的温和下降将部分抵消其信用指标面临的压力。

景瑞控股在为其离岸到期债券再融资方面可能面临压力。截至2021年6月30日，美元债券占公司报告债务的36%，尽管低于2019年底的49%。尽管景瑞控股在8月和9月发行了美元债券，但景瑞控股可能会发现难以以合理的成本进行再融资。标普认为景瑞控股可能需要在2022年3月、7月和9月，以内部资源偿还2022年到期的债务，总额为6亿美元(约合38亿元人民币)。

在标普看来，景瑞控股应该能够管理其短期到期债务。标普估计，截至2021年10月31日，景瑞控股持有50亿至60亿元人民币的无限制现金(不包括项目公司层面的现金)，可用于偿还债务。这足以支付其2022年到期的三笔离岸债券。然而，标普认为，用手头的现金而不是通过再融资来偿还这些到期债务，将影响景瑞控股的业务前景和流动性。

标普预期景瑞控股将保持较小的非银行融资风险敞口。截至2021年6月30日，景瑞控股的信托融资占公司报告债务总额的10%，低于许多评级为“B”的同行。标普将此归因于景瑞控股持续良好的银行融资渠道，因为景瑞控股的大部分项目位于一、二级城市，占其土地储备的84%。标普继续在正面的可比评级分析中反映这一优势，从而使评级提高了一个子级。

负面的展望反映了标普的观点，即在未来一到两年内，由于公司运营不利，销售和收入放缓，景瑞控股的杠杆率将保持较高水平。标普还预计景瑞控股将在明年管理其短期到期债务，包括公司的离岸到期债务。然而，利用内部资源持续偿还到期债务可能会影响景瑞控股的业务前景和流动性。

标普可能下调评级，如果：景瑞控股的流动性显示出实质性恶化的迹象，这可能表现为现金余额的减少或难以维持其融资渠道；或景瑞控股的债务/EBITDA利润的比率大幅恶化，在并表基础或穿透的基础上保持在8倍以上(按比例并表表外合资项目)，或其并表后EBITDA利息覆盖率保持在1.5倍以下，且无改善迹象。如果景瑞控股的销售额或收入明显低于标普的预测，则可能发生这种情况，这意味着公司的运营进一步减弱。

标普可能将展望修订为“稳定”，如果：景瑞控股始终表现出充足的流动性，手头持有足够的现金，即使在偿付离岸到期债务后，也能偿付其短期到期债务的款项；公司通过保持稳定的合同销售额和充足的土地储备，稳定其经营业绩；和景瑞控股在可持续的基础上将其并表和穿透式债务/EBITDA利润的比率保持在8倍以下，而EBITDA利润利息覆盖率始终保持在1.5倍以上。