黑马中梁控股发展失速：资产负债率仍处“黄档”，销售额增速大滑坡

近几年，中梁控股合约销售金额同比增速处于连续下滑通道。与2017年相比，其2020年合约销售额增速已经下降超200个百分点，或侧面反映出其规模扩张的速度有所趋缓、增长动力不足

《投资时报》研究员 林申

曾以黑马之势迅速崛起的中梁控股集团有限公司（下称中梁控股，2772.HK），近日披露2020年度业绩报告。

数据显示，2020年该公司实现合约销售建筑面积约1350.59万平方米，较2019年的1485.1万平方米减少9.06%。

除合约销售建筑面积有所下滑之外，该公司还将2021年销售目标由此前对外宣称的3000亿元大幅下调至1800亿元。若按照这一最新目标数据，则其合约销售金额同比增速将在2020年10.69%的基础上继续下滑至6.64%，即该公司销售增速将进入个位数区间。

同时财报显示，2020年该公司在二线、三线、四线城市合约销售金额占合约总销售金额的比例分别约为46%、44%、10%。以此来看，二线城市及三线城市贡献了该公司合约销售金额的绝大部分。

需要注意的是，《投资时报》研究员查阅相关资料注意到，该公司曾于今年二月宣布成立中梁京津冀发展集团总部办公区，着手于打开京津冀都市圈业务。而距此不过一年多时间以前，该公司曾裁撤京津冀发展集团总部。

针对其为何将销售目标由3000亿元大幅下调至1800亿元，以及区域发展战略规划如何设定等问题，《投资时报》研究员电邮沟通提纲至该公司相关部门，截至发稿尚未收到相关回复。

合约销售金额增速放缓

起家于浙江温州的中梁控股，2016年起开始加速全国化布局，并用三年时间就实现1015亿元合约销售额，成功跻身千亿房企阵营。2019年7月，该公司登陆港交所，其快速发展让人侧目。

然而，这样的发展速度却难以持续。数据显示，其合约销售金额同比增速在上市后的第二个年度就大幅趋缓。

据中梁控股披露的截至2020年12月31日止年度业绩公告显示，2020年，该公司实现合约销售金额1688亿元，同比增长10.69%。虽然仍处增长态势，但同比增速已然处于较低的水平。

《投资时报》研究员查阅相关数据留意到，从合约销售金额复合增长率指标来看，该公司已经由2016年的190亿元大幅上涨至2020年的1688亿元，年复合增长率高达72.65%。然而2017年至2020年，其各年度合约销售金额同比增速分别为241.58%、56.39%、50.25%及10.69%。

可以看到，中梁控股近几年合约销售金额同比增速不仅处于连续下滑通道，且与2017年同比增速相比，其2020年合约销售额增速已经下降超200个百分点。这也从侧面反映出其规模扩张的速度有所趋缓、增长动力不足。

此外，需要注意的是，该公司此前曾提出“2021年完成3000亿的销售目标”，若这一目标不变，则在2020年1688亿元的合约销售金额的基础上，其2021年合约销售金额同比增速要达到77.73%。

不过目前，中梁控股已将2021年合约销售目标由3000亿元下调至1800亿元，下降40%。若以1800亿元销售目标计，其2021年合约销售规模同比增速或将降至6.64%。

中梁控股2017年至2020年合约销售金额及同比增速

数据来源：根据公司公开资料整理

流动负债总额上涨14%

或与高周转模式有一定关系，近些年，中梁控股负债水平也处在相对较高的位置。

公告显示，2020年，中梁控股流动负债总额为2096.36亿元，同比上涨13.92%，在其流动负债总额中，合约负债为1209.09亿元，占比57.68%，且较2019年的1158.73亿元的合约负债增长4.35%。

《投资时报》研究员注意到，按照新收入准则，预收账款主要核算收到的预收租金，预收房款等其他预收款项在合约负债内核算。如此高的合约负债规模虽然在一定程度上保证了该公司未来收入的确定性，但考虑到结转周期等的安排，若该公司高周转的模式受到影响，则会对其经营业绩产生不利后果。

反观债务总额，公告显示，截至2020年12月底，中梁控股债务总额为540.92亿元，同比上涨34.62%，净负债比率为65.8%，同比微增0.2个百分点。其中，在该公司债务总额中，有抵押的债务为377.76亿元，占比高达69.84%。

《投资时报》留意到，该公司曾于2月4日发布自愿公告，并公布了有关财务数据：截至2020年12月31日，集团净负债率低于100%；非受限现金短债比大于1；剔除预收款项后的资产负债率约80%。

按照此前央行和住建部联合出台限制开发商融资的“三条红线”，除剔除预收款项后的资产负债率仍高于国家要求的70%外，该公司其余两项数据已经满足相关要求。

对此，该公司曾在2020年线上业绩发布会表示，目前中梁控股“三条红线”已经降至“黄档”，未来预计两年到三年时间，剔除预售款后的资产负债率将按要求降到70%。

此外，《投资时报》研究员梳理相关数据发现，该公司2020年共计发行5笔债权，共计8亿美元，平均利率约为9.075%。且据该公司公告显示，进入2021年后，该公司共计发行2笔优先票据，共计4.5亿美元，平均利率约为8.5%。未来，考虑到房地产融资政策的收紧等现况，这或将在一定程度上影响其融资渠道。

毛利率同比下滑

同时，在合约销售金额增长趋势下，该公司毛利率却呈现出下滑态势。

据Wind数据显示，2020年其毛利率为21.01%，同比下降2.29个百分点，而将时间往前追溯可以发现，2017年至2019年，该公司毛利率处于连续上升的通道，由20.39%增长至23.27%，而这一上涨趋势却在2020年戛然而止，且2020年毛利率仅比2017年略高不足1个百分点。

此外，相较于同行业可比公司来看，数据显示，2017年至2020年，该公司各年毛利率均低于市值相邻的20家可比上市公司的中位值及平均值，这从一定程度上折射出该公司运营效率有待进一步提升。

对于2020年毛利率下滑，中梁控股在业绩公告中指出，主要由于年内交付的物业项目的土地收购成本相对有关平均售价较高所致。

同时，该公司管理层在业绩在线发布会中进一步表示，2020年公司确认收入的项目基本上是反映2017年至2018年，特别是2018年买地的项目；2017至2019三年间，土地市场处在较热的形态之下，尤其是2018年以后一些二三线城市、包括沿海某些城市都出现了政府限价的问题，使得中梁控股在2020年的毛利率呈现下跌表现。

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