观点直击 | 毛利率42.5% 新希望服务谈链接优势与收并购“短板”（实录）

基于集团产业资源链接以及对自身服务管理能力的自信，规模增长成为新希望服务目前阶段的重要发展方向。

8月23日，新希望服务于2021年中期业绩公告两天后举办业绩发布会，集团执行董事武敏、执行董事兼首席执行官陈静、首席财务官陈江等管理出席会议并就市场关心的规模利润、收并购情况、集团协同等方面进行相应回复。

实际上，这也是新希望服务自今年5月登陆港交所以来发布的首份中期业绩。截至2021年6月30日，公司收入约4.03亿元、同比增加75.7%，毛利约1.72亿元、同比增加72.9%。其中，权益股东应占报告期内溢利约5890万元、同比增加35.2%。

报告期内，在公司四个业务板块中，物管服务和生活服务同比增长明显。其中，物管服务、非业主增值服务、商业运营服务、生活服务实现收入分别为1.46亿元、1.01亿元、6620万元、8940万元，同比分别增长79.9%、58.3%、29.2%、170.8%。

新希望服务在交流会上不难掩饰对于生活服务能力以及盈利效能的看好。基于此，管理层乐观承诺，“未来2-3年来看，公司整体会处于高速增长趋势，物业管理服务以及生活服务会是我们核心增长亮点。”

值得关注的是，不少投资者在业绩会上问及公司收并购进展和规划情况。据了解，新希望服务在上市时表示，所募集资金所得款项净额的70%用于投资和并购。截至目前，公司并未有相关收并购项目披露。

增长与利润

广发证券指出，物管公司加速独立上市，商业模式受到认可，估值维持相对高位。新希望服务依托新希望集团强大的产业资源协同，形成独特的民生生活服务业务而与同业产生差异。

从业务规模来看，截至2021年6月30日，新希望服务在管项目有82个，在管建筑面积约为1250万平方米，较2020年同期增长约79.7%；签约项目有123个，签约面积约2040万平方米，较2020年同期增长约51.4%。

据介绍，2021年上半年的面积增长主要来源新希望集团交付以及自身外拓两大部分。就市场拓展而言，2021年上半年来自独立第三方的在管楼面面积占比为17%。目前新希望服务整体在管面积有50%左右位于成渝城市群、超过30%位于华东区域，其中华东同期增长超过百分之百、达到104%左右。

管理层在业绩会上表示，“预计全年将实现相对较平稳和高速的面积增长。”一方面将继续深耕包括成渝区域在内的原有优势区域，另一方面，依托新希望集团在城市都市圈的品牌、产业影响力，以及自身在上半年形成的内部接管和外部增长的能力，挖掘更多独立第三方的项目，尤其是在市场竞争相对较为激烈的华东区域加速增长。

不难发现，新希望服务的规模扩张有赖于新希望集团多个产业板块的支持与协同。

资料显示，2021年5月25日，新希望服务作为新希望集团第6家上市公司。目前，集团旗下已拥有新希望六和、新希望乳业、兴源环境外，新希望集团目前还是A股华创阳安的第一大股东，另外，新希望集团还参与了*ST飞马的重整。

谈及公司与集团之间的协同，执行董事武敏表示，新希望服务跟集团的各个产业板块取得强大支持，在括农牧食品、乳业快销、智慧城乡等业务和板块方面都有进行链接。

尤其体现在品牌、政商、合作方资源等方面协同。武敏进一步阐述表示，公司在管理当中实现区域的链接最多，在每个区域之初，产品和服务能够多元化地链接当地客户需求，包括满足政府需求，同时加上合作伙伴资源优势的加持下，得到各地区政商资源的支持。

业绩会上，不少投资者在看到新希望服务规模增长的同时，引发对由外拓等第三方获取项目的盈利水平挑战产生隐忧。

“外拓和收并购项目目前在盈利能力以及单价上面对于我们是有一些挑战的，但是应对未来的发展，公司内部已有一套服务标准体系来应对。”新希望财务负责人陈江如此安抚发问投资者。

他解释称，就管理机制上来说，一方面针对重点的外拓项目和收并购项目，每个月会对运营的情况进行复盘，通过项目经理和总部专业条线对运营进行探讨，探索更多降本增效的可能性。从内部运营的角度，公司把前期所建立起来的在生活服务上的体系导入到新接管的市拓和收并购项目当中，使得整个项目在接管之后能够取得比较高的运营效率和整体的结果。

陈江认为，今年的外拓和收并购对于整体毛利率的情况来说影响不大。“新项目接管进来之后，运营效率在12个月的报表里面是低于12个月的。”

实际上，就上半年财报数据来看，相比行业整体，新希望服务42.7%的毛利率水平处于行业中上水平。陈江认为，毛利率的实现主要源于赛道差异、业务板块、管理能力等方面影响。

他提到，新希望服务的商业运营业务赛道差异布局，是构成公司综合毛利达到42.7%的重要原因。“公司的商业运营业务是毛利率比较高的业务，上半年整个的商业运营服务的毛利润是68.7%。”

不仅如此，他还向在场投资者解释称，伴随着公司对于社区空间点位的高毛利率，以及对于临停居间等高毛利业务的不断扩展，也使得整个生活服务的毛利率有一定的提升。此外，公司从去年开始战略性投入的线上线下零售和餐饮业务，今年通过管理规模的扩大和降本增效措施的逐步显现，毛利率较去年接近提升20%。

扩张与合作

上市之初，新希望服务对募集资金用途表示称，计划将全球发售所得款项净额的70%用于投资和并购，15%用于升级信息系统及设备，5%用于人才招募及团队建设，10%用于营运资金。

由此，不少投资者在会上问及公司收并购进展及规划。首席执行官陈静表示，在当期公司正围绕着住宅、非住、生活服务等标的在做外部公司摸排，但是依然坚定认为“在并购这件事情保持稳健和冷静”。

在她看来，一级市场竞争对手比较多，标的需求相对来讲也比较多元，选择合适标的更多在于与公司自身业务产生互动、产生协同效应、跟民生服务理念协同。同时表示，在标的的选择上将持续考虑已经拥有的城市或者区域的公司，尤其是跟其类似的深耕中国城市群和都市圈的公司，会成为优选标的。

与此同时，新希望服务认为自身在战略选择、盈利能力、效能指标、服务能力上具有一定的优势促成合作。

具体介绍而言，新希望服务表示在已经进入的18个城市而言，奠定了相对素质较好的管理团队能力在城市深耕和对于这个城市的影响力基础，再加上新希望集团在全国各个产业的布局、各项资源获取、对城市的理解、产业链的加持，可以潜在的帮助未来公司对于并购标的地获取和扩张。

此外，新希望服务认为目前盈利能力和效能指标相对较好。中期业绩报告显示，公司单体物业费3.14元，单方坪效31.2，物业费收缴率提升到了89%，相对去年同期提升了5.5%。

管理层在业绩会上再次提及，自身生活服务的独特能力在集团资源的依托下具有显著优势。“专业化服务产品运营的概念相互叠加，加之整个新希望集团民生产业的标签，是非常受潜在合作伙伴认同的。”

实际上，对于收并购项目的谨慎并没有限制其寻找行业合作伙伴的积极。

据观点地产新媒体此前报道，招商积余于今年6月17日发布公告称，旗下中航物业与新希望服务签署战略合作协议。根据公告，双方将重点在城市空间服务、机关食堂服务、公建项目物业服务、采购平台建设等方面发挥协同效应，实现双向服务输出和业务赋能。

对此，陈静提到上述合作主要基于服务能力、资源与优势互补等方面，并正在顺利推动过程中。

一方面，她认为招商积余与中航物业在非住宅物业领域有着TOP级优势可以与新希望服务在住宅物业领域进行优势互补。“无论是包括清华大学、军区总院在内的学校、医院业态服务能力，还是深圳、北京居多的城市资源，都可以得到中航物业支持。”此外，双方还希望合作开拓城市服务相关内容。

另一方面，陈静透露称，招商积余、中航高管非常看重新希望服务自身的生活服务能力。她举例表示，目前新希望服务的零售产品和新零售做法已经进入到中航物业“招商到家汇”平台入库。另外，包括公司团膳服务能力在内的其他生活服务能力，结合“到家”服务能力助力中航在B端客户能力持续挖掘。

“整体来看，新希望服务目前还是处于一个快速的规模扩张和高速发展的阶段。”管理层如是谈到。

以下为新希望服务2021年中期业绩发布会现场问答实录：

现场提问：新希望服务在2021年上半年的收入较去年还是有比较大增长，想请公司分享一下增长的主要原因？

陈江：今年上半年公司的总体收入增长是75.7%，增长最快的是物业服务收入板块以及生活服务收入板块。

具体来讲，上半年的物业服务管理较去年同期增长接近80%的增速，主要是由于在管面积同步接近80%的原因所导致。

第二，生活服务收入板块持续的链接集团的资源，今年上半年达到171.8%的水平。一方面伴随着整个在管面积的增加，我们同步也在持续挖掘所管理业态当中的广告和点位的资源，尤其是在所管理的商业类的业态人流量比较大，广告类的价值也比较大，我们今年上半年是持续加大了这类资源的运营，这使得我们在社区生活服务的收入上面实现了非常高速的增长、超过200%。在社区资产运营的维度，伴随着我们整个在管辖的项目中不断的上线信息化的手段，加强对于临停和月租收入以及对居间类服务的扩展，使得生活服务的业务有了非常高速的增长，整体超过200%增速。

第三，是对于所管理的业态当中加强客户资源和空间资源的运营，在2019年和2020年持续不断在进行战略性投入的线上线下零售和餐饮的业务，在今年上半年取得了非常良好的增长态势，整体的增速是超过80%、达到86%的良好格局。

现场提问：市场上有说公司是民生服务第一股，其中比较突出的是生活服务，公司在生活服务上的核心竞争力是什么？

陈静：今年2021年中期，我们整个生活会服务的增长超过了170%，确实这样的数据可能也会进一步的印证了我们在生活服务方面的能力的塑造。

整个新希望集团是多元化产业、以农牧为主的企业，作为新希望服务而言，我们对于与产业的链接和产业与产业间的协同天然的有一些优势。我们面向广大服务的C端客户和B端客户，以及我们的G端客户的需求，围绕着消费升级、服务升级的大需求的趋势，在2021年中期大力进行在社区空间、线上线下零售及餐饮服务、社区资产、生活服务等等方面的推动。

我们也可以看到，这些业务推动也确确实实起到了很好的作用，我们整个收入的增长率和毛利率的增长率保持相对较好的水平，核心的逻辑围绕着物业服务规模的增长，我们生活服务的客户群体，流量也会再进一步的增长，在客户群体增长的同时，生活服务的规模化效应也会陆陆续续的产出，客户的需求对生活服务陆续的做更多的开展，希望这样的能力能够保持未来收入和营收的持续增长。

现场提问：公司投资并购迟迟没有消息的原因是什么？未来公司收并购有那些计划及措施？在收并购的标的的选择标准和估值上是怎样的？公司预期每年能从收并购中新增多少管理面积？

陈静：确实并购资金是IPO募集资金的主要用途，也是我们在规模发展方面非常重要的发展手段。

在当期，我们将围绕着住宅、非住，包括生活服务的标的在做外部公司的摸排，但是我们依然坚定的认为在并购这件事情保持稳健和冷静。一级市场竞争对手比较多，标的的需求相对来讲也比较多元，对于我们来讲，如何来找到能够跟我们的业务产生互动、产生协同效应、跟民生服务理念协同，大家补足短板、夯实强项，这样的公司是最为重要的标的选择。同时在标的的选择上将持续考虑已经拥有的城市或者区域的公司，尤其是跟我们类似深耕中国城市群和都市圈的公司，会成为我们优选的标的。所以目前来讲，整个对于标的的选择都还是在积极的推进过程当中。

在估值方面，我们将尊重市场平均标的的标准，按照市场合理的估值水平发挥优势、发挥产业链和生活服务赋能的优势，我们也会综合的去考虑我们的合作伙伴的能力情况、业务组合情况、管理水平情况，从而获得合理的估值，获得合理的项目。

公司的募集资金相当比例也在用于并购和投资其他的物业公司，所以也请各位可以预见在未来在并购方面会成为持续增长面积的重要的方向。所以，在这方面我们也会持续不懈的努力，稳健和冷静的获得市场优质的标的，通过我们的管理能力和服务竞争力，跟我们的标的产生协同互补，从而希望获得并购之后，能够对我们核心的业务发展产生稳健的深远的正确的影响。希望也为我们的标的的业务发展提供动能，从而使得整个新希望服务的发展能够持续保持稳健的增长。

现场提问：请公司介绍一下未来潜在的并购交易中，自身有哪些优势可以促成更多的合作？

陈静：在我看来，新希望服务确实可能有三个特点，可能在接下来的并购交易中大家可以相互之间优势互补、给予支持。

第一，战略选择高能级城市和高量级客户。我们进入的18个城市相对来讲，城市能级和对周边的辐射能力比较强，使得我们已经奠定了相对素质较好的管理团队能力在城市深耕和对于这个城市的影响力基础。再加上新希望集团在全国各个产业的布局、各项资源获取、对城市的理解，包括业务拓展方面，都有相对来说比较好的认识，这些认识和能力再加上新希望集团产业链的加持，是可以潜在的帮助未来我们的潜在并购标的能够更好的在这些优势城市里面去获得扩张。

第二，自身盈利能力和效能指标是相对较好的。我们服务能力使得客户支付3.14（元/平方米）的单价是认同的并且已经具备一定的市场口碑。因为我们多种服务能力的叠加，盈利能力也获得印证，大家可以看到，从增长方面，无论从收入的增长还是从毛利率的增长，都展现出多元化经营能力的体现，从而使得我们的坪效相对较高。这样的效能、盈利能力以及相对较强的管理体现，会帮助我们的合作伙伴在接下来它的管理过程中进一步挖掘它的存量项目的管理价值，同时也帮助它去在它具有的市场资源里面更多的加持帮助它快速的发展。

第三，自身的生活服务能力发展非常迅速，在新希望集团强大的支持下，在食品快销行业的产业链布局下，尤其是在线上线下零售、餐饮服务、社区生活服务等方面都取得了比较高的增长。一方面可以帮助标的公司提升它的盈利能力，另外我们类似于零售或者团膳专业化运营也可以在它已经管理的客户体系内去挖掘更多的空间。一个是物业+的概念，一个是专业化服务产品运营的概念相互叠加，是非常受我们的潜在的合作伙伴的认同的，在加之整个新希望集团民生产业的标签，在整个正常环境的营造上相对较好，所以三个特点和新希望集团的优势是可以帮助我们来促成更好的并购交易的。

现场提问：请问未来外拓或者收并购项目是否会降低公司平均的物业费水平和毛利水平？

陈江：外拓项目和收并购项目目前在盈利能力以及单价上面对于我们是有一些挑战的。但是应对未来的发展，我们面向这样的市拓的项目和收并购的项目，内部也形成了一套能够拿得住、拿得稳、管得好的服务的标准和体系。

从管理机制上来说，一方面针对重点的外拓项目和收并购项目，每个月会对运营的情况进行复盘，通过项目经理和总部的专业条线的运营上的探讨，以及总部在专业条线的赋能探索更多的降本增效的可能性。

从内部运营的角度，我们也会持续的把前期所建立起来的在生活服务上的体系持续的导入到我们所新接管的市拓和收并购项目当中去，使得整个项目在接管之后能够取得比较高的运营效率和整体的结果。

从今年来看，外拓和收并购的收入预计占整个收入占比的格局里面不会特别大。因为它接管进来之后，运营效率在12个月的报表里面是低于12个月的，对于今年整个毛利率的情况来说是影响不大的。但是我们也会持续的通过刚才提到的管理上的机制和内部运营的方式方法和体系，去不断提升外拓和收并购项目的内部运营的效率和运营结果，使得他们能够让我们在管理规模快速扩张的同时取得非常良好的经营结果。

现场提问：到公司上半年管理面积有一定增长，主要的增长来源是哪些？公司在2021年全年的管理面积增长的目标是多少？

陈静：整个上半年的面积增长主要来源还是两大部分，第一大部分是新希望集团相关板块的交付的一些面积，另外是我们市场拓展部门在今年上半年获取了相对较好的管理面积和合约面积。这些增长相信也会在下半年的经营数据以及持续的面积增长上都会给我们带来更好的一些基础。

就现在而言，我们整体面积上大概有50%左右是我们在成渝城市群，还有超过30%是在华东，而华东的增长也是较去年同期增长了超过百分之百，大概104%左右。一方面深耕我们的优势区域——成渝区域，另一方面，我们在市场竞争相对较为激烈的华东区域也保持着领先于其他区域的高增长，我们的外部拓展项目也有很大的部分是在华东区域，这些增长也会持续的帮助我们在属地去营造更强的竞争力。

我们也希望能够通过城市深耕的策略，以及新希望集团在城市群和都市圈的品牌影响力，产业影响力把我们在上半年持续保持的内部接管和外部增长的能力，进一步把协同效应发挥好，挖掘更多独立第三方的项目，持续保持对并购敏感，通过并购和外拓组合的方式，持续进一步提升全年的增长，我预计全年也将实现相对较平稳和高速的面积增长。

现场提问：上半年在管理面积上分别有多少是来自于母公司和第三方，未来预计的目标比例分别是多少？

陈静：到目前为止，独立第三方的在管面积比例到630（万方）是上升到了17%，比去年同期提升了16.9%。但是客观来讲，这样的比例相对行业来讲依然还是有进步的空间。

我们未来也会将市场拓展作为业务规模发展的核心策略。围绕着过去在城市深耕方面积累的客户资源和政商资源，在新希望集团的支持下，摸索出自身以合作发展中心能力为主导的队伍，围绕着所有的资源，实现我们体系化和标准化的管控，从而进一步夯实第三方的外拓能力。我们作为管理层还是非常有信心的。

现场提问：公司管理区域主要集中在成渝和华东区域，未来是否有持续或发展其他区域的计划？

陈静：公司主要的管理面积还是在成渝和华东，成渝占整体管理面积的50%，华东也是超过了30%，同时我们整个华东也较去年同期的面积增长超过了100%，也是几大板块里面面积增长最为迅速的区域。

我们现在优势区域是在成渝，重点发展包括现在已经具备了一定市场竞争力的区域、外拓在华东，当然我们不会放弃其他已经进入到的18个城市的城市群和都市圈，例如华南，我们也在积极的拓展一些新的项目。

整体来讲，在区域方面虽然说我们已经集中在成渝和华东，但是在华南，其他进入的一二线城市也在做进一步的发展。另外，围绕着成熟的区域和现有管理团队的区域也在积极的发展多元化业态的获取，基于已有区域的住宅和办公基础的服务团队，也在项目周边或者匹配度较高的业态做积极获取，比如说上半年新增了在成渝类似于教育类、旅游类项目，在华东获得文旅类、商办类项目，同时在华南也有商办类项目获取，这些项目也都在进一步的提升我们在这个城市的竞争能力。

现场提问：请问公司是否有2021年全年的业绩指引，预计未来2-3年的业绩增长情况是怎么样的？

陈江：整体来看，新希望服务目前还是处于一个快速的规模扩张和高速发展的阶段。从今年来看，我们上市以来，首先第一个上市费用对我们的影响也客观的存在。另一方面，我们也需要在未来所布局的赛道不断招募人才，为我们未来得增长注入动能，这是我们面临的挑战。同时我们在市场扩张，以及业务赛道的布局方面，部分业务的前期投入在这个过程中有体现。

即使面临这些挑战，管理层对今年全年保持收入和利润保持平稳增长的态势充满非常强大的信心。具体数字来讲，可能目前没有办法做一个准确分享，要等各个板块的整个贡献比较清晰之后会跟投资人做比较详细的分享。从未来2-3年来看，整体会处于高速增长的趋势，一方面会伴随着整个募集资金的使用，管理规模会不断的增加，同时，我们市场化的拓展不断的深入也会极大的丰富我们所管理的业态和城市深耕的布局不断的深入。

毋庸置疑的一点，在未来2-3年，物业管理服务以及生活服务会是我们核心增长亮点，尤其是生活服务，一方面会持续链接集团赋予资源，另一方面也会持续将目前所构建起来的生活服务的生态体系，以及已形成能力快速导入到所管理的项目当中，形成良好的运营效率和结果。

现场提问：请问公司是否考虑分红派息以及分红比例，目前是否有计划？

陈静：目前公司经营利润主要考虑用于对外的业务扩展，以及规模的增加，所以目前没有考虑做分红的计划。

但是随着未来公司经营目标不断的达成，规模更加稳定，我们会考虑公司的经营业绩、财务表现、盈利能力包括发展前景、资本市场等一系列，会通过董事会建议拟定相关派息分红的比例和政策。

现场提问：看到公司综合毛利率是42%，请问公司实现该毛利水平的主要原因是什么？

陈江：上半年公司整体毛利率水平综合是在42.7%，和同行业的上市公司来比处于中上水平。

一方面，是由于新希望服务业务赛道的布局的不同，公司的商业运营业务是毛利率比较高的业务，上半年，整个的商业运营服务的毛利润是68.7%，这也是构成整个能够达到42.7%的毛利率的比较重要的原因。

第二，伴随着公司对于社区空间点位的高毛利率，以及对于临停等等居间等等高毛利业务的不断扩展，也使得整个生活服务的毛利率有一定的提升。

同时，公司去年开始战略性投入的线上线下零售和餐饮业务，毛利率从去年的并不是特别高，但今年通过管理规模的扩大和降本增效措施的逐步显现，毛利率较去年接近提升了20%。

现场提问：关注到公司近期与招商签定了合作协议，请公司能展开谈一下双方的合作分工及进展情况？

陈静：当时基于三个非常重要的方面，大家有一些合作的基础，现在也是在顺利的推动过程当中。

第一个是在物业服务方面，新希望服务主要的管理面积还是以住宅服务为主，现在也在持续的提升非住领域的业务的拓展。在非住领域，中航可以说在TOP级的企业，无论是标杆的类似于学校业态，比如清华大学，医疗赛道里面的很军区总院等等，包含了非常重要的写字楼，包括以深圳、北京居多的业态。对于新希望服务而言，我们在非住领域里面的服务能力实际上相对中航是有差距的，所以我们也非常希望在非住领域能够获得招商积余中航物业的能力和资源方面的支持。另外我们在住宅领域的布局，也恰好是中航物业目前相对较弱的一环，所以在物业服务方面，大家有非常多的相互的能力是可以相互习得的，这是第一个相互合作的重要原因。

第二，我们也在共同考虑城市服务能力的开发，也是住宅服务能力多元服务能力，以及中航在各个城市非住的能力，目前大家都有一些资源，在这个大型的服务项目的接管过程中，我们相互之间可以做一些能力优势互补，或者开拓城市服务相关的内容。

第三个非常重要的点，主要还是基于新希望服务自身的生活服务能力，这也是招商积余中航高管非常重的。比如说现在中航物业的“招商到家汇”平台，新希望服务的零售产品和新零售做法已经进入到平台入库。另外，我们的团膳服务能力还有其他的生活服务能力，结合到家服务能力可以帮助它在B端客户能力持续挖掘上有助力，这点大家比较有共识。目前，这几个板块在有条不紊的持续推进过程中。