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观点直击 | 许华芳:宝龙要维持30%毛利率(实录)

来源:观点地产网   2021-08-20 10:22:12

观点地产网 8月19日,宝龙地产在线上举行业绩发布会,公司总裁许华芳,联席总裁陈德力,副总裁兼首席财务官廖明舜,副总裁兼资本管理中心总经理黄文钟,以及资本部总经理刘泊旸出席现场。

除了陈德力刚刚加入宝龙一年以外,剩下几人都是跟随许华芳多次出席业绩会的班子,这是一个相对稳定的高管层。

今年年初,宝龙发布了“新五年战略规划”,提出要实现“双百双千”,自持购物中心超百座、核心利润超百亿、权益销售额超千亿、上市公司总市值超千亿。

“宝龙不会勉强为了增长而增长。”许华芳表示,在守住三条红线,遵照国家的各种政策下,公司尽力做到最好。接下来,无论政策层面还是对宝龙来说,都是稳字当头。

许华芳认为,在短时间内宝龙并没有太大的发展压力,很有信心宝龙能维持优于行业的增长速度,现有的土地储备质量跟空间对公司而言是足够的。

千亿销售在即 “一个不错的成绩单”

上半年,宝龙录得总收入约为207.3亿元,同比上升约20.7%;毛利约为72.92亿元,同比增加约14.6%;净利润约为50.77亿元,同比上升约45.3%;公司拥有人应占核心盈利约为25.49亿元,同比约41.8%。

整体来看,宝龙各项指标呈现了稳定增长态势,而许华芳也形容这是“一个不错的成绩单”。

于2021年6月30日,宝龙持有及管理的购物中心已达51家,另管理6家轻资产购物中心,上半年平均出租率达到92.3%,是近3年的新高。

具体收入指标上,宝龙在商业板块虽然一路狂奔,但撑起公司大旗的依旧是物业销售收入,占比近9成,达到184.21亿元,而商业租赁提供租金收入为18.5亿元,占比9%,剩余酒店及其他收入仅有4.6亿元。

销售方面,宝龙上半年完成1050亿元目标过半,实现合约销售额530.39亿元,较2020年同期上升约68.2%;合约销售面积约为338.58万平方米,较2020年同期增加约65.4%,销售单价15665元/平方米。

其中,贡献较大的主要项目位于宁波、南京、杭州、金华及温州,这也与宝龙重仓长三角的战略相吻合,对单一区域的依赖达到83%。

上半年,宝龙整体的去化率大约在62-63%,虽然销售达到了预期,但由于各个银行限额度的原因,销售回款仍然相对以往较弱,仅为76%。

廖明舜透露,宝龙感觉到总体回款比以前慢,相对去年同期会慢大概40天到两个月左右的时间。背后原因是今年红线和银行两个集中度管理,银行的按揭额度非常紧张,预期下半年会有所好转。

下半年,宝龙为这个千亿目标准备了1184亿的推盘货值,合计139个项目,分布在41个城市,仅需要去化率在44%就可以达标。

对于今年全口径的千亿销售目标,许华芳表示:“对今年的销售目标肯定是信心十足。”

据观点地产新媒体了解,宝龙上半年销售权益占比是52%,并表大概是50%,合作项目依旧是宝龙最大的倚仗。

不得不提的是,宝龙不久前曾陷入宋都退地的事件中,从宋都所述,双方签署了备忘录后又放弃合作,所以导致后者无奈退地。

在业绩发布会上,许华芳并没有回应这次的纠纷,而是对宝龙上半年的拿地策略进行了肯定。

避开热点城市 维持30%毛利率

上半年,宝龙一共获取了19宗项目,新增货值510亿元,总建筑面积383.57万平方米,合计土地款188.98亿元,平均拿地成本4927元/平方米,权益土地款121.4亿元,权益比例64%。

在过去,宝龙对于一二线核心城市是极其重视的,这个区域也与年初两集中的土地政策相冲突;从整个土地市场看,一些重点城市的竞拍十分激烈,而宝龙的方案是完全避开,花更多心思在一些相对容获取的城市和项目中。

观点地产新媒体获悉,宝龙上半年整体溢价率仅为3.5%,保持了不错的利润水平。

按照宝龙的拿地模型,一个合格项目必须达到30%以上的毛利率,才能给公司带来利润保障和一定的风险缓冲,

“我们要维持合理利润。”许华芳表示,上半年在整个土地市场很火的情况下,宝龙有策略调整避开最热的地方,扩大了安徽市场的投资,还在大湾区花了不少时间,拿到了广东中山跟佛山两个大型综合体项目。

上半年,宝龙毛利率35.2%,同比稍有下滑2个百分点,但仍属于主流地产商中较为优秀的头部。

目前,整个行业毛利率下降已经成为不争的事实,在土地和楼市政策的夹击之下,留给房企的利润空间十分有限。

对于如何维持这个水平,许华芳认为:“宝龙过去那么多年不拿贵地不借贵钱,保持30%的毛利率还是有信心。”

在整体投资战略上,宝龙贯彻“1+1+N”的方针,主要针对长三角及大湾区两个重点。据统计,在上半年获取地块中,两者占比达到85%;第一核心仍然是长三角,单独占比超过50%。

对于大湾区,宝龙的策略是“只勾地不拍地”,达到预期回报和战略才会去做,主要针对的是大湾区综合体市场的不饱和背后的机会。

除了传统的招拍挂拿地,越来越多暴雷房企的出现也给了市场不小的收并购机会,许华芳很坦然“反正天上掉下来的好东西轮不到我。”

从以往在市场收购以及拍卖回来的项目分析,宝龙认为结果往往不如预期,还要耗费不小的人力物力,往往得不偿失。针对这部分市场,宝龙只会关注,当成一个补充。宝龙最主要的的拿地策略仍然是常规的招拍挂以及政府合作勾地上。

其中,不得不提的就是宝龙首入二线城市佛山和中山,两个项目建面合计89.6万平方米,均为综合体类型的商住地,仅仅这两个项目的土地款就超过66.65亿元。

整体来看,通过商业综合体勾地不仅仅是大湾区,而是成为了宝龙拿地的一个常规武器,在19宗项目中共有7个宝龙广场地块,分别为南京栖霞、苏州常熟、安徽宣城、亳州、滁州、武汉硚口以及广东中山。

目前,宝龙商业已经签约的商业项目全部加起来133个,其中江浙沪占了64%左右,合并安徽省一共占67%左右。而且,自持重资产部分全部集中在长三角和大湾区,南京和广东可聚集比较多项目的地方。

目前,宝龙持有用于投资的物业(包括已竣工物业及在建物业)建筑面积合共约615.49万平方米,较去年末增加约9.1%。

截止上半年,宝龙拥有土地储备总建筑面积约为3780万平方米,其中需要自持的达到18.8%,总货值4759亿元,一二线城市占比达到86.3%,平均土地成本3570元/平方米。

虽然在上半年拿下了不少地块,但财务方面显然不是宝龙主要担心的点,其处于三条红线的绿档。唯一比较危险的是扣除预收款的资产负债率,达到69.98%,距离监管要求的70%仅有0.02%的空间,而净负债率和现金短债比分别为77.8%和109%。

以下为宝龙地产2021年中期业绩发布会现场问答实录:

现场提问:关于政策对宝龙的影响,最近也有执行40%的权益销售来买地的传言,公司融资方面有没有收紧?

许华芳:确实我们看到,在过去的三四个月,房地产政策越来越紧,而且越来越细,基本上每周都会有一些新的政策出现。

我的理解是,同行整体共识就是一个稳字,对于宝龙而言也一样,肯定还是要迎接整个政策的大方向。至于未来,我个人理解就是从行业角度来讲,我认为只能拥抱政策,做好自己,提升自己,这才是根本。

我们最近两三个月内部高层开会的重点,第一是要更了解政策,第二,怎么样进一步提升企业竞争力。

刚才讲到今年的目标,我可以很客观的说,今年的目标肯定是信心十足,我们还是会继续努力,做的更好。第二个五年规划,双百双千我们有信心实现。

“双百双千”是给我们团队以及各方面的方向,实现是大概率事件。

现场提问:管理层对土地市场及政策的看法是什么?宝龙往后毛利率的走向如何?

许华芳:对于土地市场,这两个月看到的趋势是会有一定幅度的下降,特别是今年上半年集中供地的城市。

我们一块都没拿,其实看了很多战略区域,算来算去还是上海最好,其他区域都是利润很薄的。我们对土地的看法还是回归理性,如果土地太贵,各种监管又特别严,其实开发商这个生意是不可行的。我的看法是,对于原来地价高的城市还是会适当合理化,这个是我的理解。

从宝龙角度理解,我们要维持合理利润,维持毛利30%以上是公司的策略。只有到30%,才有一定的利润空间,无论是利润保障、风险控制,都会得到很好的体现。

所以我们上半年其实全避开集中供地的城市,但是也拿了19块地,溢价成本是3点,应该是很好的一个体现。

现场提问:现在大概30%毛利率去拿地的话,其实这个增长相对而言是比较难的,因为别的开发商都拿不到。宝龙在这种大形势下怎么平衡?

许华芳:上市十几年,每年基本上都问到同样的问题,怎么保证拿到这么高的毛利?我用十年的成绩告诉大家,还是不错的,也相信我们会继续努力。

第一,我们上半年在整个土地市场很火的情况下,一是避开风头最高的地方,所以我们在长三角扩展了一部分安徽市场。第二,上半年我一直强调在广东购地,所以很开心成功拿到中山跟佛山两个很好的项目。我们那么多年不拿贵地不借贵钱,所以保持30%还是有信心。

还有三条红线和增长的问题,我个人理解行业增长速度肯定要适当稍微调整一下,而且也很明确,逻辑是守住三条红线,按照政策调控情况下,我们能做到多好尽力做到多好,这是基本面。

不会勉强为了增长而增长,但是有信心控制在三条红线的线内,保持优于行业的增长速度。

现场提问:公司现在竞争新的区域,其实资金风险比以前更高,在大湾区买地的策略是怎么样的?

许华芳:我们第一核心是长三角,第二核心是看到大湾区综合体市场的重大商机,所以才会有坚定信心的策略跟战略。

对大湾区,宝龙过去这两年策略非常清晰,就是只购地不拍地,而且会认真算好每个项目的账,达到预期才会做。

广东其实是一个非常成熟的市场,所以从算账的角度应该是很准确的,不会有大的偏离。市场足够大,只要算得准确,满足回报率还是很好的。未来广东还是以购地为原则,没有就不做了,这是一个很清晰的策略。

现场提问:宝龙资产负债表里面,已经建好了还没有交付的、没有销售的房子相对比较多,现在存货情况怎么样?上半年去化率是不是相对比较弱?

廖明舜:资产负债表中已开发未销售的大概有172亿,再加上开发中的613亿,总的数字是785亿。

开发中的物业里,商业大概67亿,住宅530亿,车位大概15亿。已经完工没卖的商业占了86%,住宅35亿,车位50亿;今年新增20多亿已完工未售,大概商业7亿,住宅3亿,车位7亿。

今年上半年去化率62%左右,总的来讲今年1050亿目标中,上半年完成530亿,剩下520亿,推了41个城市、139个项目共1784亿货值,去化率44%就可以达标。

我们现在货源充足,而且市场集中在长三角和大湾区,有信心能够完成任务。

现场提问:公司金融端压力如何?物业贷、开发贷和按揭回款时间是否延长?价格提高多少?对公司拿地开发速度有无影响以及债券端的发行有无压力?

廖明舜:总体来讲,今年三道红线加上银行两个集中度管理,确确实实感觉到总体回款比以前慢,大概是银行按揭额度非常紧张,有些银行已经没有额度了,所以相对去年同期应该是慢大概40天到两个月左右时间。

成本方面,我们没有感觉到太大增长,因为开发贷大概是20%-30%左右,综合成本是5%-6%之间。经营贷一般是10%-15%,基准利率上浮5%-15%,个别可能有20%。抵押额度也在40%-50%之间。

因为宝龙整个预算融资增长控制在绿档范围,加上我们拿地也不是非常积极,所以下半年压力也不是太大。

没兑付的债,境内债确实感觉到发行比较难,特别像宝龙这种纯市场化的发行。今年总的到期是70亿,已经兑付了大概40几亿,剩下大概30亿,可能会在后面9、10、11、12月有两支回售。

境外债发行非常不错,发了五年期美元债,票面是4.9%,综合收益是5.1%,还是非常不错的。从境外债来说,大家对于宝龙还是非常认可的。

另外,我们在境内也提升了商业贷,所以现在整体来讲还是往好的方向发展。

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