资管企业如何参与城市发展新机遇？

城市更新是以节约空间、资源为目的将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。住建部统计数据显示，全国共有老旧小区约有17万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，初步估算的投资额将高达4万亿，集中分布于上海、北京、广州、深圳为首的一线城市以及西安、武汉、天津等二线城市。截至2019年底，中国城镇化率已经超过60%，北上广深等一线城市的城镇化率均超过85%，未来城市建设将从盲目追求规模扩张到从外延扩张向内涵发展转变，城市更新将成为未来城市发展新趋势。

十四五规划纲要中正式提出实施城市更新行动，提出城市更新是今后一段时期我国推动城市高质量发展的重要抓手和路径，将城市更新上升到了一个新的政策维度。

随着城市更新进程加快，城市更新所需资金规模越来越大。城市更新开始从政府主导开始向“由政府主导、企业作为主体，引进社会资本”的模式过渡。城市更新基金是城市更新项目融资中最常见的融资方式。城市更新基金通常采用委托贷款或股权+委托贷款的方式进行投资。

一、各地城市更新基金成立情况

近年来，城市更新越来越受到各地政府的重视，城市更新相关地方法规不断完善。2021年3月，《深圳经济特区城市更新条例》出台，深圳早在2009年就有城市更新办法，2015年就有条例。上半年，成都、北京、重庆、天津、广州相继出台了《成都市城市有机更新实施办法》、《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》、《重庆市城市更新管理办法》、《天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案》。

与此同时《广州市城市更新条例》公开征求意见稿已在7月发布。上海政府也在8月颁布《上海市城市更新条例（草案）》（征求意见稿），这是在上海市人民政府颁布实施《上海市城市更新实施办法》（已于2020年5月31日失效）的六年后，上海市城市更新立法的“更新”。这些都是十四五规划下地方政府切实落实城市更新任务的政策体现。

随着城市更新地方政策密集出台，各地政府纷纷引入社会资本通过城市更新基金形式，构建由政府主导、社会资本参与的城市更新模式。截至8月，上海、天津、无锡、广州等多地陆续成立城市更新基金。

▲各地城市更新基金成立情况

二、城市更新运作模式

2.1城市更新基金运作模式

城市更新基金采用私募基金的方式向投资人、原业主、企业等主体募集资金，通过成立项目子公司形势参与城市更新项目。城市更新基金在基金业协会的监管体系下，属于股权投资基金。城市更新基金的管理人需要取得基金业协会的管理登记备案，且该股权投资基金需要在基金业协会系统进行产品备案。鉴于城市更新基金的项目标准低、退出灵活等原因，城市更新基金是城市更新项目融资中最常见的融资方式。城市更新基金通常采用委托贷款或股权+委托贷款的方式进行投资。

目前推出的广州、上海等多地的城市更新基金均为母子基金架构，目的是打造“基金+土地+运营”的模式，吸引拥有土地、物业、资金及运营等资源的国企、央企加入基金。

2.2城市更新项目运作模式

2.2.1政府型

政府通常负责规划、提供政策指引，由政府建设部门与承担更新任务的国有企业签订土地开发合同。政府作为甲方，确定改造范围，规定改造期限，办理划拨用地手续，筹集所需的全部资金，负责协调在更新项目地段内各单位之间的关系，帮助乙方解决开发过程中的有关问题，监督检查规划的开发实施和竣工验收。开发企业作为乙方，按照规划要求，负责拆迁安置工作，组织各种楼宇公共服务设施的建设。

2.2.2政府主导下的企业参与型

是指城市更新项目开发由政府主导下的开发商参与。市区两级政府共同做好居民的搬迁安置，进行总体规划、土地开发和市政设施建设，然后实行土地招牌挂，由开发商及资产管理企业组织进行设计、建造和运营。

2.2.3企业主导型

是指在城市更新项目开发过程中政府通过出让用地红线，由开发商按规划要求负责项目的拆迁、安置、建设的一种商业行为，是一种完全的市场化运作方式。更新过程中政府不参与，企业可根据自身利益去进行房地产开发。

三、资管行业的机遇与挑战

3.1城市更新下的机遇

3.1.1城市更新的本质是城市的资产管理

城市更新是在部分一线城市建设用地负增长的背景下，盘活土地存量，创造增量价值，实现内涵式发展的必然之举。与增量领域走量式发展不同，存量领域需要独特的投资、创新和运营能力。城市更新的本质是城市的资产管理，需要资管企业的再规划、再定位。

城市更新是一项“系统工程”，需要多主体参与。作为城市更新环节中重要的参与者，城市更新对资管企业提出了更高的要求。资管企业需要不断提升自身的拓展、运营、招商能力，高效发现并甄别项目，改造赋能提升物业价值，创造投资空间。伴随着各地城市更新项目政策的不断推行，城市更新领域对资产管理的需求也在不断壮大。

3.1.2存量资产改造所带来的多样化业务需求

城市更新作为房地产未来持续发展的重要引擎，市场潜力广阔，其中存在着并购红利、资本红利、运营红利、政策红利。与传统房地产的“开发-销售”链条相比，城市有机更新下，房地产链条转变为：“投资-改造升级-运营-退出”，不动产资管配套服务需求急剧增长。主要增长需求来源如下：

旧产业、旧商业模式的更新，如旧厂房、闲置资产盘活

产业升级换代硬件需求，如工业园区产业升级改造

打造新的需求模式，如传统办公更新为智能化物业

3.2城市更新下的挑战—项目资金投入密集，且具有一定不确定性

目前投入城市更新的项目多位于一线城市城市重要区域，项目从获取到改造到运营资金需求量大。且城市更新周期相对宅地开发周期更长，进一步制约企业规模增长动能。另一方面，公开数据显示2020年上市房企融资成本排行榜、房企融资成本在3.8%~9.49%之间，平均融资利率为6.11%，中位数为5.62%。整体来说企业利息支出大，融资成本高。

因城市更新过程中周期和城市更新主体行为具有不确定性，会对现金流造成极大冲击，且城市更新项目转让与退出机制模糊，云南城投、滨江集团(行情002244,诊股)等房企的部分城市更新项目被迫最终流产转卖。

四、资管企业如何参与城市更新？

4.1项目获取

4.1.1项目寻找：

企业通过自身对政策的判断与市场研究，挖掘潜在项目，并专业地对项目进行可行性分析。依托自身资产评估，寻求具有升值改造潜力物业。在充分评估基础上，可寻找有意向一同参与改造企业以城市更新基金形式联合开发。

4.1.2项目“前融“

（1）外部融资：多样化金融产品配置，提高资金安全边际

非标融资包括信托计划、资管计划、城市更新基金等，在项目“前融”阶段中使用较多。实施主体确认前可通过代建+信托计划、城市更新基金、国企金控平台、担保公司等进行融资。

城市更新项目也可通过引入合作方缓解资金压力，可与资金实力强的大型房企合作，由大房企解决前期资金投入的问题，又如引入战略投资者等。

资管企业需培养强大的募资能力和全过程金融产品的设计能力，对照“融、投、管、退”的全价值链路径，考虑业务周期长短考虑，股债权形式灵活配置。通过进行多样化的金融产品布局和主动管理，推动不动产价值提升，获得高安全边际。

（2）内部融资：滚动开发优化设计，缓解项目资金压力

部分安置、部分出售、分期投入、滚动开发是城市更新项目的滚动开发的基本思路。城市更新项目一般以安置区作为启动，安置部分拆迁户，剩余房产出售，产生利润，滚动进入下一期的开发成本，缓解实施主体资金压力。

4.2改造升级

4.2.1项目重新定位

项目运作的超额收入与资产增值主要是通过精准的客群定位、个性化设计和多样的业态组合实现，需充分考虑政策、位置、原有产业结构、周边人群等区位条件。项目的重新地位需要资管企业搭建存量更新改造全产业链的专业能力和团队，从项目开发拓展、品牌及设计、招商到运营多环节考量设计。

4.2.2开发模式

城市更新项目运营方式有轻资产运营与重资产运营两种。在城市更新项目中，资管企业多以与第三方合作，或采用联合开发形式的轻资产运营为主。主要轻资产运营模式有以下四种：

运营品牌输出模式

可通过售卖乃至分拆“运营能力”，实现资管企业轻资产路径。这一模式可以较小资金和较低风险实现园区规模化布局；快速新增可协同园区，实现外溢资源的变现；为重资产项目进入新的城市探路；培育新的营收增长点，甚至分拆成为富有故事性的独立业务，但这种模式需要在业界已经拥有非常成熟的运营经验。例：亿达中国。

资产证券化模式

将项目形成资产包，当项目达到良性状态，形成 REITS 快速变现，这种运作以普洛斯为典型代表，也是外资工业地产的成熟做法，可以有效支撑轻资产模式。但无论是中国式 REITs，还是搭建境外架构，产业地产 REITs 还面临着自身的行业难题，比如收益稳定可靠的优质资产稀少、产业用地年限较短并有进一步缩短的可能等，都限制了产业地产借用 REITs 推行轻资产的可能性。例，普洛斯。

搭建产业服务平台模式

从产业的角度出发，以产业为核心聚焦产业黏性的价值，为产业提供相应的配套和服务，增加服务端的比重，以增值服务为核心盈利点；但是“ 卖服务”的基础依仗前期的夯实招商。只有足够的入驻率，才得以形成“卖服务” 的用户基础。光凭借“卖服务”这单一来源显然难以支撑整个公司。例：富春硅谷。

投资孵化模式

“房东变股东”，将园区和园区企业进行利益捆绑，与园区企业共同成长，通过股权分红等获得收益 ；但是产业投资与孵化投资回报周期长，对产业园区企业的专业性、对政府资源金融资源的整合能力要求非常高，实际上 非常难以复制。例：张江高科(行情600895,诊股)。

4.3持有运营阶段

城市更新项目建设投入使用后，项目持续发展，持续向好趋势，需要依靠资管企业专业的营运能力、行业发展的视角。项目运营关注点主要是搭建科学化物管系统提升项目管控能力，降低运营成本的同时提升运营水平、优化服务水平。

五、城市更新案例

5.1重资产模式—上海万科张江国创中心产业地产改造

在上海万科产业地产战略下，将旧工业物业改造产业办公综合体成为其切入张江国创中心城市更新的主要方式，并设立上海万科产城发展负责产业园改造后的运营管理，同时成立星商汇产业地产服务平台为进驻企业提供服务，采取重资产模式。

张江国创中心以空间改造与产业导入来实践城市更新，但又不止于城市更新。在张江科学城从“园区”迈向“城区”的同时，张江国创中心也在致力打造功能多元的城市空间，满足产城融合的需求，为创新人才提供全天候的创享空间。改造后的张江国创中心，集“商、办、政、住”四大功能于一体。既有强大的产业生态与高效的创意办公，又有开放式的运动空间与功能丰富的创意大街。