一季度成交大幅回落,长沙楼市会上演“逆战”吗?

【编者按】2022年3月以来，政策暖风频吹，地方松绑城市超过60个，为楼市复苏埋下伏笔。然而，新一轮新冠疫情突袭，让楼市再度笼罩上一层阴霾。预期中的“小阳春”有没有失约？暖风与阴霾并行叠加之下，各地的楼市真实状况究竟如何？搜狐焦点《风起百城》系列报道，全面盘点各地当下楼市真相。本文为长沙篇。

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“小阳春”失约，楼盘分化加剧

“金三”原本是楼市传统旺季，但在疫情等诸多综合因素的影响下，长沙楼市的表现却不尽如人意。

湖南中原研究院的数据显示，3月长沙内五区的新房成交与供应比去年同期都有较大幅度下滑，甚至成交的跌幅超过四成。在供应端方面，3月长沙内五区新房的供应面积为72万方，较去年同期下降32%。

而在成交方面，3月长沙内五区整体成交疲软，新房成交面积69万方，同比下滑43%，两周的成交套数跌破“千套门槛”。

搜狐焦点走访多个售楼部发现，3月楼盘的整体到访率都不高，尤其是中下旬受疫情影响，很多楼盘看房的人寥寥无几。加之部分楼盘的停工传闻沸沸扬扬，更加剧了购房者的观望心态。

即便整体表现平平，但长沙楼市的楼盘间的分化趋势却进一步加剧。一方面，大平层产品相较小面积刚需，更受市场青睐，比如文昌阁的轨道万科瑧湾汇、洋湖的城发恒伟·洋湖映2009，大平层产品屡开屡捷。另一方面，购房者在看盘时，更注重国企央企的品牌，比如开福北的国企盘广润福园，配套齐全，首开的去化率约9成。

河西某国企盘的资深置业顾问透露，房企有“三条红线”的划分后，购房者更趋于理性，买房前会被开发商的背景做更多功课。尤其是楼市现在处于下行周期，客户出手显然会更谨慎，对央企国企开发的盘也会多一份信任。

供需“大跳水”，走势谨慎乐观

纵观整个一季度，长沙楼市可谓“风萧萧兮易水寒”。长沙内五区新房累计供应133万方，比去年同期下滑30%。1月楼市开局一般，2月楼市进入冷清“春节档”。本来被寄予期望的“金三”，因为疫情等各类因素影响，表现也“黯淡无光”。截至3月底，长沙内五区商品住宅存量为632万方，处于历史较高水平，去化周期达8.9个月。

尽管楼市的供应和成交都乏善可陈，但是长沙的房价却在稳步上升当中。国家统计局发布《2022年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。新房方面，长沙的新建商品住宅价格同比上涨5.9%，环比上涨0.4%。同比涨幅与上月一致，位列70个大中城市里的第四位。

长沙是省会城市中的房价洼地、楼市调控“样板城市”，70城数据显示，截至2022年3月份，长沙新房价格已经连续16个月环比上涨，市场基本面相当坚实。湖南中原研究的数据显示，内五区新房的成交均价为13430元/㎡，同比上扬11%。成交均价的上升很大程度上源于大户型住宅产品的供应与成交占比增大。3月大户型住宅成交15.6万方，而其成交均价达到16882元/㎡。

楼市大V认为，3月的疫情成为长沙楼市的“黑天鹅”，既打乱了房企的推盘节奏，也加重了购房者的观望情绪。第一季度虽然表现冷清，但也不必太过悲观，长沙楼市整体仍然维持供求平衡状态。随着3月全国多地政策层面“暖风频吹”，会对楼市的信心有所提振，4月5月长沙大概率会有所回温。

4月中旬，长沙今年首轮集中土拍交出了一张可圈可点的答卷，22宗地块悉数成交，2宗地块熔断摇号。楼市大V认为，随着政策层面“暖风频吹”，加上首轮土拍提振楼市信心以及疫情的逐渐稳定，后续长沙楼市复苏及回温会较为明显。此外，楼盘间的分化仍会加剧，地段较好的大户型会延续热度，国企央企的项目在同片区会更受青睐，而二环以外的刚需项目会继续面临较大的去化压力。

楼市“竞品质”，马太效应增强

一季度“小阳春”持续失约后，长沙楼市会走出怎样的曲线？现在对购房者来说是上车的好时机吗？从刚刚结束的长沙首轮集中供地或许可以窥见一些蛛丝马迹。

首先，房企对拿地的积极性与热情回升，也折射着看好城市及片区的价值前景，对楼市的信心是一种激励。进入4月下旬，房企拿证入市的节奏明显加快。随着网红盘、新盘的抢滩入市，会拉动大盘的整体热度，对购房者而言也会有更多元的选择空间。

其次，土拍限价地对片区的房价有着重要的参考意义。在今年首轮土拍中，大王山等诸多片区的限价刷新“天花板”，甚至有一些热门优质纯住宅地块是按开发品质确定价格。“面粉价格上调，也预示着面包价格会上扬”。因而，长沙房价大概率会延续小幅上涨的势头。尤其对首套房置业而言，现在会是一个不错的上车窗口期。

最后，土拍“竞品质”，也映照着提升楼市整体质量的决心。长沙楼市的品质之争会提上日程，无论是对城市的形象还是对购房者的居住体验来说，都会是双赢的事情。

在楼市的收紧周期，购房置业更需要擦亮双眼。结合一季度成交榜单以及搜狐焦点实地探盘的经历，开福北的广润福园和洋湖片区的城发恒伟·洋湖映2009，或许是现阶段不错的置业选择。

（广润福园首开火爆）

广润福园是由湖南首家上市国企湖南投资集团开发打造，项目紧邻地铁1号线北延线鹅羊山站（建设中），内部自建18个班的品牌小学，一路之隔就是1094大型商业综合体。“国企盘+地铁口+品牌学校+商圈芯”硬核配置，搭配“9字头”的均价，让项目开盘大捷。

城发恒伟·洋湖映2009是千亿国企城发集团在洋湖的升级力作，定位高端宜居品质住宅，由低密洋房、大平层和阔景高层组成的纯改善型社区。地处洋湖核心位置，城发恒伟·洋湖映2009是片区各项资源的“集大成者”，洋湖湿地公园、知名学校、商业、地铁、三甲医院等资源一应俱全。C32#建面122-141㎡毛坯住宅，均价约13500元/㎡。B23#建面176㎡、192平㎡毛坯大平层，均价14800元/㎡。