2月中国产业地产TOP20报告·观点月度指数

观点指数 进入2月，由于春节假期，产业地产企业基本都进入休整阶段，仅月初和月尾出现零星签约和重大项目开工，3月份将逐步有上市产业地产企业发布业绩预告。

物流方面，受节日及加强冷链物流和局部地区疫情防控需要的影响，2月份物流业景气指数和仓储指数都出现相当幅度的下滑。

不过，随着春节后生产经营活动的逐步恢复，3-4月份的阶段性需求也会逐渐增加。

值得关注的是，两大自营物流巨头顺丰控股和京东物流都在2月瞄准香港资本市场，分别作出了收并购、分拆上市和发行物流地产REITS的举动，希望能盘活手下优质仓储物业。

招商蛇口夺榜首，年后与深免签订深化合作意向书

招商蛇口夺得“2月中国产业地产运营发展指数TOP20”榜首。春节一过，招商蛇口就与深圳市国有免税商品(集团)有限公司签订深化合作意向书，双方寄希望于整合资源，推动在邮轮免税、母港免税业态一体化、跨境电商以及其他新型业态领堿的探讨和合作。

由于政策推动，海南免税业务迎来重大利好，免税业务成为风口。海南获批新增6家免税店，其中一块免税牌照被深免集团拿下，深免海口观澜湖免税购物城在1月31日开业。

招商在海南已布局三个重点产业项目，分别为三亚深海科技城项目、博鳌乐城国际旅游先行区项目及招商局海南区域总部项目。

拿下榜单第二的联东集团2月22日完成了联东U谷·常州国际企业港的竣工交付。该项目是联东集团在常州投资开发的首个项目，总投资10亿元，规划占地96亩，总建面8.8万平方米。

作为国内首个执行公募REITs申报计划的产业园区企业，东湖高新业绩盈喜，预计2020年度实现归属于上市公司股东的净利润为5.98亿元到6.88亿元，与上年同期相比增加4.15亿元到5.05亿元，同比增长227%到276%。

根据公告，东湖高新业绩大幅增长主要源于两个方面：首先是主营业务上，工程建设及环保科技业务收入均实现了正增长，并采取了加大回款力度、偿还有息债务、压降融资成本等措施；其次，上年同期合伙公司发生了3亿元的投资亏损，而2020年度无该项计算。

由于春节假期，除零星签约和重大项目开工外，产业地产企业基本都在进行年度汇总。

3月份逐步有上市产业地产企业发布业绩预告，体现企业接下来这一年的工作重点。

仓储指数大幅下滑，节日因素显著

受节日及加强冷链物流和局部地区疫情防控需要的影响，2月份物流业受累。

根据中国物流与采购联合会发布的数据，2021年2月中国物流业景气指数为49.8%，较上月回落4.6个百分点，跌至50%荣枯线之下；中国仓储指数为48.9%，较上月回落3.3个百分点，同样跌至荣枯线以下。

从行业看，主要是快递快运业和冷链物流受到的影响较大。节日因素显著，因此不足以代表物流、仓储业的总体变化趋势。

数据来源：中国物流信息中心、观点指数整理

分指标来看，业务总量指数、平均库存量指数、库存周转次数指数、从业人员指数均呈现不同程度回落，反映出受节日因素影响，物流业务活动规模增势减弱。特别是春节期间从业人员大批返乡，用工情况受到一定影响。但也要注意到，就地过年政策和快递公司“春节不打烊”对数据有一定支撑。

2021年2月份，中国仓储指数为48.9%，较上月下跌3.3个百分点，跌落荣枯线下。各分项指数中，业务活动预期指数、期末库存指数较上月有所回升，延伸业务量指数与上月持平，其余指数均有不同程度的回落。

数据来源：中国物流信息中心、观点指数整理

其中，由21类商品组成的2021年2月期末库存指数为59.8%，较上月上升8.9个百分点，反映出企业备货增加，库存水平明显提高；业务量指数明显下滑，跌至41.7%，较上月下降16.6个百分点至荣枯线以下，反映出受春节假期影响，仓储业务量明显下降。

总体来看，2月份由于春节假期到来，生产经营活动受到相当程度影响，供需两端均有所放缓，商品周转速度下降，仓储业务量减少。

随着春节后生产经营活动的逐步恢复，3、4月份的阶段性需求也会逐渐增加，仓储业务将有明显增长，未来短期内行业将会逐步向好，回归均值。

数据来源：中国物流信息中心、观点指数整理

从全国仓库需求和业主报价看，根据物联云仓数据，2021年2月一线城市需求面积为45.6万平方米，环比下跌31%；二线城市需求面积23.13万平方米，环比下跌19%；其他城市需求面积6.84万平方米，环比下跌65%。

反映到价格上，2月除一线城市仓储价格与上月相比下降，其他城市则回升。数据上看，一线城市仓库报价30.35元/平方米/月，环比上涨2%；二线城市报价23.81元/平方米/月，环比上涨2%；其他城市16.6元/平方米/月，环比上涨3%。

观察主要物流企业，两大自营物流巨头顺丰控股和京东物流都在2月瞄准香港资本市场。

拥有大量物流园区资产的京东物流在春节之后正式启动了赴港IPO。招股书显示，截至2020年三季度，京东物流已在全国运营了超过800个仓库，包含云仓在内，运营管理的仓储总面积约为2000万平方米，其中包括了28座大型智能化物流园区“亚洲一号”。

顺丰控股则向港交所递交了REITs的上市申请，该不动产信托基金的底层资产为位于中国香港、佛山和芜湖的三个物流园区资产，资产估值60.93亿港元（折合人民币约50.7亿元）。

三处物业中两处位于粤港澳大湾区，一处位于长三角经济带，均符合投资者对优质资产的区位喜好。物业总建筑面积为23.44万平方米，总可出租面积30.8万平方米，目前总出租率为94.9%，其中约81.9%的租户来自物流行业。

受电商发展的影响，物流地产目前已成为中国投资市场最受关注的核心投资类别，国内外资本纷纷加码。

不过，自建自持物流仓储，无论资产多么优质，对于电商企业来说也是一个相当大的负担，重资产会给电商企业的现金流造成压力，大幅拉高其资产负债率，此时选择发行REITs或是成立物流地产基金就非常符合电商企业降负债、精主业的诉求。