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多指标疲软,房地产市场修复受阻?商品房销售降幅扩大,开发投资仍保持增长

来源:券商中国   2022-04-18 16:22:25

受疫情影响,一季度房地产市场表现低迷。

从国家统计局发布的最新数据来看,1-3月份,房地产开发投资、销售、房企到位资金等多指标疲软,其中,开发投资增速进一步下滑,销售额降幅继续扩大,为除2020年1-2月以外最大跌幅。

不过,国家统计局相关负责人表示,尽管当前房地产销售在下降,但是也要看到,随着多地适度放开限购限售,降低公积金使用门槛,加快购房贷款审批等,部分城市的住房需求有所释放,销售面积降幅有所收窄。

该负责人表示,下阶段,各地坚持“房住不炒”,持续稳地价、稳房价、稳预期,完善房地产市场长效机制,积极满足合理住房需求,全国商品房销售下行的态势可能得到缓解。随着长租房市场不断完善,保障房建设加快推进,房地产市场有望逐步趋稳。

业内人士预计,自上而下的各种纾困政策接踵而至,热点城市也开始纾困开发商、激励需求端,松绑外围限购等,银行信贷额度在增加,利率还在下降,疫情影响预计在4月份到5月初结束,二季度商品房销售将呈现触底稳定的走势。下半年,预计楼市将比上半年表现好一些。

商品房销售降幅继续扩大

国家统计局的数据显示,1—3月份,商品房销售面积31046万平方米,同比下降13.8%;商品房销售额29655亿元,同比下降22.7%。

3月末,商品房待售面积56113万平方米,同比增长8.2%。

多指标疲软,房地产市场修复受阻?商品房销售降幅扩大,开发投资仍保持增长

贝壳研究院高级分析师潘浩指出,疫情影响下,市场修复受阻。从销售数据表现看,商品房和商品住宅1-3月销售额累计同比跌幅均继续扩大,为除2020年1-2月以外最大跌幅。

对于销售指标降幅继续扩大的原因,潘浩认为,主要是高基数和疫情反复对长三角、大湾区、东北区域产生了较大影响的叠加,从统计局公布的数据看,东部区域、东北区域销售额累计同比分别下跌了27.7%和33.9%,远高于其他区域。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为,一季度,销售面积和销售额降幅是统计数据以来的最低(除2020年),主要原因是疫情影响了上海、深圳、广州等商品房销售的主力区域,再加上去年底以来民企风险爆发加剧了预期转弱,开发商仍以促销为主,居民购房积极性较低。

在潘浩看来,尽管逾70个城市发布了积极政策,但市场和信心的修复还需时间,同时需求端的释放和激励政策将更有助于当前市场的底部修复。

开发投资增速进一步下滑

国家统计局的数据显示,1—3月份,全国房地产开发投资27765亿元,同比增长0.7%;房屋新开工面积29838万平方米,同比下降17.5%;土地购置面积1339万平方米,同比下降41.8%。

多指标疲软,房地产市场修复受阻?商品房销售降幅扩大,开发投资仍保持增长

“当前开发投资增速位于5%以下的水平,且接近零轴,说明开发投资数据偏冷。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说,一季度房地产市场面临较大的压力,包括一些既有政策的效应还没完全释放、房企和购房者的信心偏弱、疫情等带来了新的干扰。

对于开发投资增长0.7%,李宇嘉指出,这是有统计数据以来的历史最低水平,仅高于2020年一季度。主要原因是拿地和新开工降至历史最低值,拖累了开发投资。一季度,土地购置下降41.8%,这是历史最低增速,比2020年一季度(-22.6%)还要低,也低于2015年去库存时期的水平;一季度新开工下降17.5%,为2015年以来(不算2020年)的最大降速。拿地和新开工下降,一方面是民企信用风险爆发,拿地积极性降低,很多项目难以复工;二是整顿加杠杆拿地,楼市销售端快速下行,导致拿地能力下降。

“从土地购置面积同比下降41.8%来看,说明房企拿地意愿非常弱。”严跃进说,就现在房企的心态来看,如果销售市场的数据没有实质性的改善,其拿地方面的意愿确实会很弱。另外即便是近期有拿地的房企,也普遍是央企和国企,和去年下半年的特点非常相似,至少民企方面拿地的积极性是不高的。

潘浩也认为,投资继续受市场低迷拖累,销售端的不利使多数房企较难在土地、施工等方面加大投入。房地产从销售到拿地再到融资的链条整体受阻。

严跃进预计,二季度对于房地产的政策会进一步放松,来防范房地产开发投资指标失速或进入负区间。

房企到位资金降幅扩大

国家统计局的数据显示,1—3月份,房地产开发企业到位资金38159亿元,同比下降19.6%。其中,国内贷款5525亿元,同比下降23.5%;利用外资10亿元,同比下降7.8%;自筹资金12395亿元,同比下降4.8%;定金及预收款12252亿元,同比下降31.0%;个人按揭贷款6369亿元,同比下降18.8%。

多指标疲软,房地产市场修复受阻?商品房销售降幅扩大,开发投资仍保持增长

多指标疲软,房地产市场修复受阻?商品房销售降幅扩大,开发投资仍保持增长

李宇嘉指出,一季度,房企到位资金下降19.6%,这是有统计数据以来的最大降幅,比2020年一季度还要低。其中,国内贷款下降23.5%,显示银行、信托等对房地产投放的积极性下降。同时,自筹资金连续2个月负增长,意味着除银行信托贷款之外,债券融资等自筹形势也开始收缩,主要是风险偏好,比如新增债券发行主要偏好国企央企。另外,占开发商资金来源的53%的销售回款,一季度下降25.7%,也是统计数据以来的最低水平,意味着疫情冲击、预期转弱、居民收入下降等,导致需求端比较弱势。

房地产市场有望逐步趋稳

值得注意的是,在当前房地产销售下降的情况下,房地产开发投资仍保持增长。

对此,国家统计局新闻发言人付凌晖表示,主要有以下几个方面的因素:

一是保交付等相关政策的作用。去年底以来,各地区坚持“保交付、保民生、保稳定”,积极推动前期停建缓建的房地产项目复工复产,推进在建项目的建设。一季度,施工期在一年以上的房地产项目,投资增长速度超过10%。随着房地产项目施工建设推进,一季度,房地产开发投资当中建筑安装工程投资同比增长0.9%,拉动房地产投资增长超过0.5个百分点。

二是土地购置费计入的影响。房地产开发投资中,前期发生的土地购置费是随着房地产施工建设逐步计入,相应也支撑了房地产投资的增长。一季度,土地购置费同比增长0.6%,拉动房地产开发投资增长超过0.1个百分点。

此外,尽管房地产销售下降,但是房地产销售总额仍然大于房地产投资总额,房地产销售仍然能够在一定程度上支撑投资。同时,房地产投资保持增长还受到价格因素的影响。今年以来,建筑材料、工程安装等价格涨幅较高,一定程度推高了房地产投资的名义增速。

关于下阶段房地产走势的情况,付凌晖表示,尽管当前房地产销售在下降,但是也要看到,随着多地适度放开限购限售,降低公积金使用门槛,加快购房贷款审批等,部分城市的住房需求有所释放,销售面积降幅有所收窄。

对于未来市场预期,付凌晖表示,下阶段,各地坚持“房住不炒”,持续稳地价、稳房价、稳预期,完善房地产市场长效机制,积极满足合理住房需求,全国商品房销售下行的态势可能得到缓解。随着长租房市场不断完善,保障房建设加快推进,房地产市场有望逐步趋稳。

李宇嘉也认为,自上而下的各种纾困政策接踵而至,热点城市也开始纾困开发商、激励需求端,松绑外围限购等,银行信贷额度在增加,利率还在下降,疫情影响预计在4月份到5月初结束,二季度商品房销售将呈现触底稳定的走势。下半年,预计楼市将比上半年表现好一些。

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