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任泽平:中国房地产未来仍有较大发展空间

来源:中新经纬   2021-09-02 21:22:02

中新经纬客户端9月2日电 题:《任泽平:中国房地产未来仍有较大发展空间》

作者 任泽平(东吴证券(行情601555,诊股)首席经济学家)

我们最新发布的《中国住房存量报告》(以下简称“报告”)研究结果显示,改革开放四十年来,中国住房实现了总体平衡,但全国区域间的住房供求关系还存在不小差异。随着城市化进程持续深入,国内人口逐渐向都市圈城市群流入,在未来一段时间内,中国仍面临住房短缺现象,中国房地产行业还有发展空间。

中国城镇住房发展40年:从供给短缺到总体平衡

从福利分房到住房商品化发展,得益于改革开放,中国城镇居民从筒子楼住上了住宅小区,从全民“蜗居”到基本“适居”,住房事业取得了巨大进步。

“报告”研究数据显示,2020年中国城镇住房套户比为1.09,一线、二线、三四线城市的城镇住房套户比分别为0.97、1.08、1.12。可以说,中国住房在供求上整体已经实现静态平衡。

套户比是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标(套户比=厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数)。一般而言,套户比小于1,表明一国住房供给总体不足;套户比等于1,表明一国住房总体基本供求实现了平衡。考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况,一国成熟市场的套户比一般在1.1左右。

从国际看,当前美国、日本套户比分别为1.15、1.16,德国套户比为1.02,英国套户比为1.03。经过四十多年发展,中国城镇住房从供给短缺到总体平衡,套户比从0.8提高到1.09,已基本接近均衡线1.1这个数据。

从住房来源结构看,当前全国城镇存量住房中,商品房约占四成,自建房约占三成,还有三成为公房、保障性住房及其他类型。

中国房地产市场仍有较大发展空间

尽管中国当前20-50岁主力置业人群比例在2013年前后达到峰值,但综合考虑城镇化进程、居民收入增长和家庭户均规模小型化、住房更新等因素,中国房地产市场未来仍有较大发展空间,将逐步从高速转向中速、高质量发展阶段。

首先,中国城镇化进程还有较大空间。根据我们在《中国人口大迁移》报告中的测算,2021-2030年仍有0.85亿新增城镇人口存在住宅需求。如假设安置房也是通过市场购买(如货币化安置)满足,且未被征迁、带房入城的比例为60%,则2021-2030年,中国大致还有约1.05亿的新增城镇人口存在住房需求。

其次,与主要发达经济体相比,中国城镇人均住房面积较小,随着居民收入增长和家庭规模迅速小型化等原因,国内人均住房面积存在至少13%的提升空间。

一方面,随着未来中国向高收入经济体行列迈进,城镇居民对人均住房面积的需求还将进一步增加。另一方面,因生育率下滑、晚婚、寿命延长、人口流动等因素影响,中国家庭户规模迅速小型化,导致当前存在更多住房和更大人均住房面积的需求。如果以人均建筑面积40平方米为标准计算,未来中国城镇人均住房面积存在约13%的改善空间。

再次,中国现有城镇住房成套率仅85%,且尚有20%的家庭居住在条件较差的平房,而这些平房存在着城市更新的需求。一是中国城镇住房成套率(成套住宅建筑面积占实有住宅建筑面积的比例,反映居民居住质量的指标之一)仅有约85%,还有约15%的住宅需要更新。二是随着拆迁新建,中国城镇尚有约20%的平房需要更新,以上这些都将为地产行业集中释放出一部分住房需求。(中新经纬APP)

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