佳兆业：上半年接连高息融资，旗下项目遭遇业主维权

佳兆业集团控股有限公司（以下简称“佳兆业”，01638.HK）虽然销售业绩表现不错，但“一白”却无法遮“数丑”。目前佳兆业不断发行高息美债，以缓解资金压力。同时债务方面因为存在“明股实债”嫌疑，可见实际杠杆程度并不轻。此外，旗下深圳观禧花园E立方公寓项目因未按最初的承诺交付而遭遇业主维权，可能致使其品牌美誉度受损。

一再高息融资

虽然销售业绩表现不错，但佳兆业在融资方面，一点也不含糊。

近日，佳兆业发布截至2021年5月31日止5个月未经审核经营数据。公告指出，2021年5月单月，佳兆业实现合约销售约118亿元，较去年同期同比增长约30.4%；合约建筑面积约为736,755平方米，较去年同期同比增长约22.1%。

另有数据显示，2021年前5月，佳兆业总合约销售约为539.79亿元，总合约建筑面积约为3,273,485平方米，分别较2020年同期增加约99.5%及99.1%。

根据亿翰智库公布的“2021年1-6月中国典型房企销售业绩TOP200（全口径）”数据显示，截至今年6月，佳兆业以800.1亿元的销售额排名第27位，较2020年底第25位退后了两个名次。

虽然销售业绩增长形势喜人，但为了获得更多资金，佳兆业在融资上面也表现的较为激进。5月25日，佳兆业发布公告称，公司拟发行3亿美元2026年到期优先票据，年利率高达11.65%。克而瑞将此次拟发行的优先票据归为“高息债”。

此外，在4月21日，佳兆业发行额外2023年到期的2亿美元、年利率9.75%的优先票据，并与2023年到期的5亿美元9.75%优先票据合并形成单一系列。

在今年一季度，佳兆业披露，对外发行了两则优先票据，一则为3亿美元，年利率为10.875%；一则2亿美元，年利率为9.95%。

上述融资成本均高于2020年佳兆业8.7%的综合融资成本，让业界更为担忧的是，今年5月份，排名前30的房企美债加权票息为7.43%，而佳兆业数笔融资均明显超出均值。

在行业人士看来，佳兆业发行的美元债利息率之所以如此之高，在很大程度上显示了资本市场对其财务状况和发展前景的担忧。

被疑“明股实债”

即便是在今年年底“三道红线”全部达标，但由于存在少数股东权益占比大幅超过少数股东损益情形，使其达标的真实性蒙受质疑。

根据今年年初发布的2020年度业绩报告，佳兆业指出，在财务方面，在2020年已经实现“三道红线”由橙转黄。具体来看，相比2019年末，净负债率由144%降至98%；现金短债比由1.1倍提升至1.56倍；剔除预收账款的资产负债率下降至70.3%。

佳兆业方面甚至认为，自身财务表现总体维持在健康水平，财务结构持续优化，流动性显著增强。并向外界宣称，预计2021年，公司将实现“三道红线”全部达标。

但是，业界认为佳兆业的实际债务杠杆程度或许更高。据报道，佳兆业与新城控股、三盛控股、蓝光发展等公司一道，均出现了少数股东权益占净资产比例明显高于少数股东损益占净利润比例的情形。

具体来看，2020年佳兆业少数股东权益合计463.86亿元，占比为58.93%。但是，少数股东损益却为-1.69亿元，占净利润-3.20%，也就是说，少数股东参与投资的子公司出现了亏损，导致两者相差超过62个百分点。

令人感到不解的是，少数股东损益居然连续两年为负。2019年，少数股东权益较2018年增加了152.91，亏损4.30亿元。2020年，少数股东权益再次增加了163.96亿元，但仍然亏损1.69亿元。越亏越投，少数股东确实当了一回“活雷锋”。

但从财务角度来看，如果房企少数股东权益占净资产比例明显高于少数股东损益占净利润比例，则该房企可能存在“明股实债”嫌疑。

引发业主维权

目前，佳兆业旗下深圳一项目，因为未能实现当初的承诺而引发业主维权。

（注：图片来自网络，如侵权即删）

有购房者在天涯社区留下帖子称，2019年初通过中介看到了佳兆业观禧花园E立方公寓样板房，楼盘位置虽然比较偏，但房型设计很是让人心动，为LOFT公寓，层高4.5-5.1米，可分为上下两层，二楼能隔出两间小卧室；一楼有厨房卫生间，有小阳台，可通燃气；70年产权；更关键的还是精装修房。

这位购房者很快就付了50%的首付款（请注意，不是普通住宅30%的首付），而且房贷利息也比普通房贷要高。然后就是耐心等待，今年1月份，佳兆业方面还通知这位业主去交契税。眼见深圳房价在过去两年出现大涨，而自己搭上了最后一趟末班车，这位购房者内心有种说不出的兴奋，同时憧憬在今年7月份住上属于自己的新房。然而，他的幸福在6月初便被佳兆业的一个电话无情地击碎了，开发商单方面通知业主，只能按照单层毛坯交房，或者按5%赔付已付房款部分的违约金。

也有购房者在在人民网“领导留言板”频道留言称，佳兆业观禧花园E立方公寓项目涉嫌欺诈，希望政府能够为自己和另外一千余户购房者做主。

对于绝大多数的业主来说，面对不断飙涨的房价，他们的诉求是佳兆业按照承诺的条件交房，因为他们只想在房价已高不可攀的深圳，有一个属于自己的家。佳兆业会怎么做？览富财经将持续关注。