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住房需求“下台阶” 贝壳预测未来15年住房需求年均降速达2.5%

来源：金融界 2022-07-13 17:22:38

7月13日，为深入研究中国住房市场变化，贝壳研究院发布了《2021-2035住房市场需求预测报告》。报告显示，当下中国住房总需求虽然已进入“下台阶”阶段，但综合价格变化后发现，2021-2035年中国房地产总交易额年均增速约1.8%，仍将呈现稳定增长态势。

报告测算，2021-2035年，在中国经济高质量发展大背景下，住房需求仍有超过200亿平方米的巨量规模，房地产市场将进入增量、存量并重的时代。同时，未来随着刚需购房占比持续降低，改善性与拆迁需求将占主导。

住房总需求已进入“下台阶”阶段

城市人口变化，关系到房地产市场兴衰。此次在测算住房需求上，贝壳研究院引入了“人口支持比”这一分析维度，即通过对15-64岁的劳动力人口数量与15岁以下和64岁以上人口数量之和的比值，反映社会生产力。理论上，人口支持比越高，住房需求也越旺盛，反之住房需求则下降。

可以参照的是，日韩经验表明住房需求均经历快速增长期、高位震荡期和下降期，人口支持比峰值领先住房需求峰值3-4年。中国人口支持比已经在2010年达峰，此后人口支持比持续下降，这决定了当前我国住房总需求已进入下降期。

报告在国内住房消费需求的相关研究方法的基础上创新改进，借鉴文化和经济发展模式相近的日韩经验，并以其指导定量估算。

本次测算发现：2021-2035年我国将有201-247亿平方米的新增住房需求，中性情形下为222亿平米，年均14.8亿平米。相较于“十三五”期间住房市场年均18.9亿平米的交易规模，住房总需求呈现逐步“下台阶”的特征，到2035年，住房总需求降至13.3亿平米，15年间年均降速2.5%。同样，从五年的跨度周期看， “十四五”（2021-2025年）期间我国住房总需求约78亿平方米，年均15.7亿平方米，相较于“十三五”期间下降17%。

改善性与拆迁需求未来占主导

研究发现，未来新增住房需求包括三类：

一是人口从农村向城镇异地转移带来的刚性住房需求，预计2021-2035年新增刚需约39亿平米，年均约2.6亿平，占总需求的18%。其中“十四五”期间新增刚性住房需求约17亿平方米，年均 3.4亿平，在总需求的占比为22%，较“十三五”期间的占比下降5个百分点。此后刚性住房需求占比持续下降。2035年刚性住房需求占比降至11%。

二是城镇居民住房面积增加带来的改善性住房需求，预计2021-2035年新增改善性需求约120亿平米，年均约8亿平米，占总需求的54%。其中“十四五”期间新增改善性住房需求约41亿平方米，年均8.1亿平方米，占总需求的52%，此后改善性住房需求占比保持提高。2035年改善性住房需求约7.7亿平方米，占总需求的58%。

三是城镇老旧房屋拆除重建带来的拆迁需求，预计2021-2035年新增拆迁需求约63亿平米，年均约4.2亿平米，占总需求的28%。其中“十四五”期间新增拆迁需求约21亿平方米，年均4.2亿平方米，占总需求的26%。2035年拆迁需求约4.2亿平方米，占总需求的31%。

住宅交易额年均增速约1.8%

值得关注的是，住房需求面积下降并没有改变市场交易规模上升趋势。

考虑住房价格温和上涨，年均涨幅为4.3%，预计2021-2035年我国住宅交易额年均22-27万亿元，中性情形下年均24万亿。其中“十四五”期间，我国住房总交易金额达到104万亿元，年均21万亿，较“十三五”期间增长约8%，“十五五”、“十六五”分别环比增长15%、16%。到2035年，我国住房市场总交易额将达29.2万亿，15年间年均增速1.8%。

从美日等发达国家经验看，存量市场的崛起是必然趋势。当前我国二手房成交量占比在20%附近，仍处在存量市场发展的起步阶段，未来存量化将加深。

中性情形下预计2021-2035年新房市场年均交易额约15万亿元，二手房市场年均交易额约9万亿元，到2035年二手房GMV接近14万亿元，占住房总交易额的47%，与新房交易额基本相当。