中国金茂“零踩线”夯实基本盘，城市运营带来财务稳健增长预期

2020年，是房地产行业艰难却又乘风破浪的一年。

这一年，年初的新冠疫情下，房企纷纷开启线上销售来破局营销难题；这一年，三道红线下，房企紧抓回款，优化资本结构，多举措调整负债。在这一轮行业调整中，作为央企、国企，更需要积极响应，彰显自己的责任担当。

3月23日，中国金茂公布了2020年成绩单。数据显示，合约销售2311亿元，同比增长44%，业绩目标完成率高达116%。同时，负债方面，中国金茂“三道红线”全部达标。在“巩固基本盘”的同时，中国金茂还不断修炼自己的城市运营能力，在与城市共成长的同时，开辟企业增长的“第二曲线”。

紧抓回款，“零踩线”均衡布局一二线核心城市

截止2020年年底，中国金茂“三道红线”全部达标。

报告期内，中国金茂净负债率53%，同比大幅下降32个百分点；剔除预收款后的资产负债率为66%，同比下降8个百分点；非受限现金短债比高达1.56。按照“三道红线”新规，中国金茂已经进入“绿档”。

杠杆率大幅下降背后与金茂紧抓回款密不可分。2020年中国金茂全年累计取得签约销售金额共计人民币2311亿元，较去年增长44%，业绩目标完成率达到116%。同时，2020年，金茂全年回款2098亿元，年度现金回款率再次超过90%。

具体来看，2020年，中国金茂在北京、上海、南京、长沙、苏州、青岛、温州等七个城市签约销售金额超过百亿，北京、上海的单城签约销售额超过200亿元。项目层面，北京颐和金茂府首开销售50.6亿元；南京河西金茂府四开四罄，单盘全年累计实现签约销售额40.17亿元；金茂北京国际社区首开20分钟售出814套，3个月累计热销1256套。

这是中国金茂连续5年实现业绩高速增长。据机构数据显示，2016至2020年，金茂分别以61.1%、42.8%、85%、25.6%以及44%的当年销售额同比上年增速，连续五年位列行业TOP20房企销售额增速排行榜第一位。

强劲的业绩增长背后是中国金茂完善的城市布局及土地储备。回顾中国金茂的发展，早在2018年，中国金茂就已经完成核心一二线城市的布局，并逐渐向更广阔的区域深入。在土地拓展方面，金茂一直坚持聚焦一二线、深耕现有城市的策略。同时，作为行业领先的城市运营商，随着中国金茂在城市运营上的发展不断加速，也给这家公司的土储带来了丰富的优质资源。

在聚焦一、二线、深耕现有城市的基础上，2020年全年金茂总计合理新增土地储备1417万平方米，使得总土地储备增长至9511万平方米。在土储结构上，数据显示，金茂新增二级项目土地储备中，87%位于核心一、二线城市。截至2020年年末，中国金茂已经进入51个城市进行持续深耕，实现了全国核心城市的均衡布局，进一步优化了自身的土储结构。

充足的土地储备总量、高比例的一二线核心城市优质土储占比，这为中国金茂未来5年的增长奠定了坚实的基础。

修炼城市运营能力，培育增长强动能

值得一提的是，2020年全年，来自城市运营的项目为金茂贡献了21%的当期销售业绩，较2019年的14%有较大提升。

同时，统计显示，2020年中国金茂新增城市运营项目7个，中国金茂1417万平方米的当期新增土地储备面积，44%的二级新增土储均来自城市运营项目。

近年来，紧抓城市更新机遇，在“城-人-产”战略逻辑基础之上，中国金茂从空间、时间、内涵三个维度，定义了城市核心综合体、城市新城、特色小镇三类城市运营项目，三类项目在业态选择上均以住宅、商业、办公等多业态综合体为主。其中，城市新城主导产业导入和集群发展，以商住办一体为主；城市综合体坐落于城市核心区位，以商办为主；特色小镇着重依托旅游资源，形成“旅游度假、健康休闲”于一体。

以福州滨海智慧科技城为例，对于福州城市发展的方向，上世纪90年代，主席极具前瞻性地提出“东进南下”的构想。自2017年2月13日，福州正式拉开了滨海新城建设大幕，全力打造现代化国际滨海新城、福州新区核心区、产城融合发展的宜居宜业智慧城市。

中国金茂紧跟福州的城市升级，2019年12月、2020年1月，斥资66.1亿元，中国金茂先后两次摘下福州滨海新城地块。在滨海新城CBD核心区，中国金茂将建设250米高“中国印”项目，打造以总部经济、金融商务为主的产业集群，将涵盖商务办公、高端商业、五星级酒店、中央公园、优质教育、品质社区等多业态，加快长乐旧城改造，助推滨海新城升级发展，打造福州新区核心区示范性现代化国际新城。

数据显示，截至2020年年底，中国金茂累计获取的城市运营项目已达到27个，均位于一二线核心城市以及活力城市群周边，这些城市运营项目城市能级强、发展潜力大。

在这些一级土地的加持下，中国金茂地价持续下滑。数据显示，城运拿地方式推动公司新增土地楼面价持续下降，近3 年楼面价分别为8124 元/平、7525 元/平和8957 元/平。

除此之外，众所周知，城市运营项目对资金的占用量大且周期长，而融资成本正是中国金茂的优势之一。利用其国资背景以及不断增长的综合实力，中国金茂融资成本常年保持在5%左右，2020年，其融资成本降至4.42%。依托于此，金茂打造出公司债、ABS熊猫票据等多元化融资方式，引入中国平安，也将进一步扩充金茂的融资渠道。

无论是地价还是融资成本，都为公司后续毛利率的回升留足了空间。国泰君安表示，中国金茂为极少数在城市运营方面建立较深护城河的房企。

行业上半场，凭借“好产品+好地段”， 中国金茂一炮打响；行业下半场，凭借资本、运营、产业、产品等优势，中国金茂未来可期。