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争锋丨后疫情时代,房企的过冬法则

来源：焦点财经 2022-04-12 21:22:40

焦点财经讯4月12日，“2022观点物业大会”在广州举行。受地产行业信用风险波及和影响后，物企间的竞争格局在不断演化，物企的经营独立性面临着考验，如何往更深、更广的维度发展和飞跃，成为本次会议的讨论重点，焦点财经一线直击。

寒冬渐去，春天隐约走来。房地产行业如何看到隧道尽头的光亮？12日下午，最后一场主题讨论会围绕“冬天法则”主题展开，世联行首席技术官黎振伟担任主持，滨江暖屋总经理陈驰，方隅控股CEO陈坚，金地商置财务管理部总经理兼金地草莓社区总经理霍炳辉，波士顿咨询董事总经理郭屹，深圳市东方置地集团有限公司副总裁、商管公司总经理王俊标进行了讨论。

降杠杆不是最终目的

作为全球性的战略管理与企业管理咨询公司，如何看中国房地产行业及企业此次转型变革的必要性以及可行性？

波士顿咨询董事总经理郭屹认为，供给侧改革，降杠杆有它的必然性，甚至说是必须的。一方面指的是金融去风险化，更重要的一点是需要房企慢下来。降杠杆本身不是最终的目的，降杠杆后能让企业慢下来，让整个房地产业创造价值的方式改变，整体而言他个人觉得是谨慎乐观。

成功的房企应该看它穿越周期的能力，大不一定能够穿越周期，而能力强、布局强，创造价值的能力强才能真正穿越周期。

郭屹表示，未来房企最重要的核心转型方向应该是如何创造价值，这个价值可以有多方面的；第二个要打造的整体运营的能力，像商场的运营、产业园区的运营等等，包括代建，项目管理的运营；第三点是资管打通的能力，这也就是体系化生成的能力；第四个比较重要的应该说是数字化的能力，这四个方向就是房企未来的方向。

践行过冬法则

长期主义，多元化、产品力等过冬法则，在不同企业身上是如何践行的？

滨江暖屋总经理陈驰分享滨江的做法。他表示，滨江做到现在的状态，根本原因是一个绝对优势加三个盈利优势。绝对优势指的是人员精干，三个盈利优势指的是品牌、融资和合作。

对于融资，陈驰认为，现在爆雷企业在融资方面出现的问题主要是杠杆放大或者是渠道放宽，滨江总的来说比较严谨。滨江暖屋现在自持的物业货值大概是110亿，房间数大概有1万间，他们把自己定义为自持商品房，跟很多长租公寓不一样，做的是住房租赁行业，他们要做好五好社区，好房东、好品质、好服务、好配套和好邻居。

方隅控股CEO陈坚介绍了他们的运营模式。方隅在管房间数接近4万套，重资产超过180亿人民币，与想象中不同，做重资产项目也可以赚钱。

如何做到？陈坚表示，方隅做长租公寓的时候，配合基金管理的业务一起；确保所有的项目都要赚钱，第一步是投资，项目要符合要求，靠精准的定位、满足客户需求、坪效，这三个因素都要符合投资人的要求；存量物业的时代，做房地产的投资，政府、运营商跟资产管理人要有一定认知，还有一点值得注意，长租公寓是比较长期的项目，长期项目需要比较长线的基金来配合，如果是长项目配短基金是死路一条。

长期主义的信心

金地商置财务管理部总经理兼金地草莓社区总经理霍炳辉分享了金地的思路。2020年金地草莓社区破冰，现在在其他一些城市也在陆续勾兑一些土地，持续快速推进。在税务跟财务扶持上面，政府非常努力，比如去年深圳市的领导专门到深圳草莓社区做视察，问到了作为市场经营主体的痛点、难处，当场给在场委办局布置了一些作业。

霍炳辉表示，行业的资产投入是非常大的规模，毕竟是收租金，不是卖房子，如果没有适当金融政策配套，这个行业可能走不远。综合来看，在政策政府、土地政策方面的一些举措，对于行业行稳致远是很有希望的，他们有信心在这个行当里走下去。

深圳市东方置地集团有限公司副总裁、商管公司总经理王俊标表示，他们既看好当前的持有业务和赛道，又看好国家新成长性的市场。

东方置地未来将在以下两方面进行提升：第一方面就是提品质，重运营。以南京万汇城来说，致力于构建一个集东方美学和现代生活一体的全新体验的生活超级购物中心；第二个就是重视功能上的强化。总体而言在后疫情时代谁能快速转型，让消费者感到幸福，谁就能在未来发展得更好。