深响·财报? | 东原地产:华中区域撑起半壁江山

来源：焦点财经 2021-08-30 19:23:37

作者 | 何婧

出品 | 焦点财经

上半年的房地产市场风云诡谲，瞬息万变；高速增长时代已经成为历史，行业利润走进下行区间成为共识。

根据克而瑞数据显示，2020年，66家行业典型上市房企中，逾七成企业毛利率、归母净利率出现双降。在此背景下，迪马股份交出了自己的成绩单。

8月27日，迪马股份(600565.SH)发布2021年上半年业绩报告，实现营业收入62.31亿元，同比增长45.52%；主营毛利率同比上升3.17个百分点至23.76%，扣非净利润小幅增长0.45%；净利润则为1.43亿元。

迪马股份的主营业务为房地产业及物业服务、专用车制造以及建筑业，占营收比例分别为86.72%、7.64%、3.82%；迪马股份的地产业务即东原地产。

“地产+工业+产发”三核驱动

截至报告期末，迪马股份的营业成本47.2亿，其中，研发投入增幅最大，相比去年同期增长59.2%，达到2289.6万元。

研发方面的大力投入，侧面验证了迪马股份多元化发展的决心。

挥别市场红利后，为更有效地整合并利用现有资源，实现更高的绩效水平，诸多房企围绕核心主业开启了多元化扩张之路。迪马股份也不例外，以“工业、地产、产业”三核驱动，增强自身持续发展能力。

房地产业务及物业作为其核心板块，涵盖房地产开发、物业服务、绿化工程、建筑施工及装饰装修、商业管理等领域。上半年则实现营业收入54.03亿元，同比增长48.44%；在“2021 中国房地产百强企业榜单”中位列第44位。

土储扩充方面，东原地产坚持以一二线城市为主、具有人口流入潜力的其他城市为辅的战略布局。今年上半年，实现新增土地储备 10 宗，新增规划计容建筑面积共计 181.18 万方。

半年报显示，华中区域营业收入大幅增长197.52%至30.53亿元，占比接近50%，区域深耕成效凸显。

截至报告期末，公司合并口径共计实现销售金额 121.51亿元，销售面积 101.14 万平方米，实现结转收入金额 49.47 亿元，结转面积 45.86 万平方米，报告期末待结转面积 291.3万平方米。

除此之外，迪马股份瞄准银发时代风口，积极拓展康养，以加持企业利润增长。

截止2020年，迪马已完成川渝、北京、环沪等重点区域的康养产业布局，共运营11个医疗康养项目，运营床位规模达到2000张以上。

今年上半年，旗下首个高端城市级老年公寓--迪马常青社·成都新鸿乐养社区正式开业，并新增床位 450 余张，进一步扩大康养产业规模。

规模诉求与动态平衡

多元赛道的纵深发展必然离不开资金的支撑。

报告期内流动负债合计为593.22亿元，较上年末增加13.21%；另外，该公司长期借款为116.16亿元，同比增长33.52%；然而，其经营现金流量净额为-46.9亿元，货币资金也较上年末减少14.63%，约为60亿元，资金结构仍有待进一步优化。

但其流动比率与速动比率均低于正常值，分别为为1.35倍与0.35倍；剔除预收账款的资产负债率与净负债率也保持较好水平。

于报告期内，迪马股份成功发行非公开发行住房租赁专项公司债券总计4.5亿元；获得远东资信评估有限公司跟踪评级给予的主体信用评级 AA+，评级展望为稳定。

值得一提的是，公司旗下的物业业务平台东源仁知已于今年4月向港交所递交了招股书，拟香港主板 IPO上市。据招股书显示，东原仁知服务的收益由2018年约3.87亿元增加约98.2%至2020年约7.67亿元；在管面积更是在2020年实现爆发式增长到5000万平米左右，且其外拓占比已超过50%，减轻了对母公司的依赖程度。

在房地产股行情低迷的当下，或能为母公司拓宽融资渠道贡献一己之力。

迪马股份对规模仍有追求。2018年，东原地产董事长罗韶颖曾表示：“东原2020年的销售目标是跨入千亿；集团的目标是进入房企50强，下一个目标是30强。”

但根据克而瑞销售排行榜，东原地产2020年全口径销售额为602.1亿元，位列排行榜到第64名；截至今年1-6月，全口径销售额为351.2亿元，位居第53名。

3月11日，迪马股份发布今年土地储备投资计划：同意授权公司及控股子公司经营层根据市场情况择机增加土地储备，获取土地价款总额在300亿元内。随着拿地预算的提高，东原地产的销售规模将会进一步扩大。

对房企来说，2021年，实现规模增长与债务管控的“动态双平衡”或许更为重要。