招商蛇口：排名提升进入前十，盈利能力位于行业前列

招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”，001979.SZ）仍然保持快速发展态势。根据公告，2021年前5个月，累计实现签约销售金额、累计实现签约销售面积同比超过或接近70%，并把行业排名提升至第7位。公司为绿档房企，同时有用融资成本优势，持续经营能力得到增强。通过持续深耕一二线城市，未来发展可期。

增速处于行业前列

招商蛇口销售业绩增速保持快速增长态势，行业排名已经挤进TOP10。

招商蛇口公告，2021年5月，公司实现签约销售面积133.56万平方米，同比增加31.73%；实现签约销售金额309.65亿元，同比增加38.01%。2021年1-5月，公司累计实现签约销售面积579.56万平方米，同比增加72.60%；累计实现签约销售金额1,326.45亿元，同比增加69.75%。

根据国家统计局公布的2021年1-5月国民经济运行情况以及房地产行业数据，国家统计局数据显示，2021年1-5月，商品房销售面积66383万平方米，同比增长36.3%；比2019年1-5月份增长19.6%，两年平均增长9.3%。可见，招商蛇口的增速要高于行业平均水平。

另外，根据克而瑞公布的数据显示，累计来看，受前4月销售增长影响，2021年1-5月，TOP100房企整体操盘金额同比增长51.3%，较2019年同期也出现了39.4%的增长，整体业绩相对较好。对比发现，招商蛇口在TOP100房企中，增速也处于靠前的位置。

根据亿翰智库公布的2021年1-5月《中国典型房企销售业绩TOP200（全口径）》报告，今年前5个月，招商蛇口以1327.6亿元的销售额排名第7位，成功挤进TOP10，较2020年的第11位，排名提前了4个名次，超越了绿城、华润、绿地和世茂等竞争对手。与去年同期相比，招商蛇口排名也向前跃升了4位。

毛利率水平较高

在整个行业面临盈利下行的前提下，招商蛇口仍能顶住压力，将毛利率保持在较高水平。

据2021年一季报数据显示，招商蛇口毛利率为26.30%，较去年同期的25.59%提升了0.71个百分点。此外，净利率为8.18%，较去年同期的5.64%提升了2.54个百分点。毛利率和净利率均出现见底回升态势。

在2020年，公司毛利率出现了下滑迹象。2020年报数据显示，2020年，公司毛利率为28.69%，相比2019年同期下降5.1个百分点；同时进行了大额资产减值准备计提，导致净利率下降至13.05%，较2019年同期下降6.26个百分点。有机构分析认为，招商蛇口2020年度结算毛利率和净利润率均出现明显下降，一是由于2017-2018年高价土地项目进入结算周期，二是由于近两年来严厉的房地产调控政策和限价政策，短期遏制了行业整体盈利水平。

而实际上，近年来整个行业持续面临盈利下行压力，根据CRIC监测，2020年典型上市房企的毛利率下降4.8个百分点至24.3%，净利率也已下降至10%。与历年相比，净利率指标降至2016年的水平，归母净利率则是2015年以来的最低水平。

但对比行业水平，招商蛇口仍处于较高水平。不管是毛利率水平，还是净利率水平，招商蛇口的表现优于行业。就毛利率水平来说，招商蛇口要高于行业均值4.39个百分点，处于优势低位。

深耕一二线城市

原本属于绿档房企，却仍在努力拓宽融资渠道，使得公司可持续经营能力得到进一步增强。

招商蛇口“三道红线”全部达标，为绿档房企。2020年报数据显示，截至2020年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为58.54%，净负债率为28.81%，现金短债比为1.23，均符合“三道红线”要求。

在融资渠道拓宽方面，招商蛇口又跨出了关键的一步。公司4月22日公告，向中国证监会注册申请基础设施公募REITS，并申请在深交所上市交易，本次参与申请的底层资产为位于深圳蛇口网谷的万融大厦和万海大厦，合计建筑面积9.5万平方米。本项目是国内首单以产业园区为底层资产的公募REITs项目，中金公司认为，此举有利于公司进一步拓宽融资渠道，盘活园区资产，增强公司可持续经营能力。

此外，招商蛇口在融资方面，也拥有极大的成本优势。4月26日发行一笔短期融资券，票面利率仅为2.75%，较今年一季度发行的两笔短期融资券的3.10%和2.90%票面利率，利率水平进一步下行。

正是得益于不错的融资成本优势，使得招商蛇口在土地市场有了足够的底气，拿地强度提升。根据中金公司统计数据显示，公司1-4月累计拿地面积554万平方米，同比增长21%；拿地成本748亿元，同比增长109%，对应拿地强度74%；对应楼面均13509元/平方米，同比增长72%。新增土储中，一二线城市占比75%，较2020全年70%提升了5个百分点，长三角和粤港澳大湾区占比分别为54%和16%（2020年分别为46%和18%），延续对核心城市群的深耕。

践行社会责任

“碳中和”是近期讨论特别热的话题，也在今年两会多次被提及。房地产作为国民经济的支柱产业，产业链上下游企业如何践行绿色低碳、助力国家实现10年内达到“碳达峰”、40年内“碳中和”的宏观目标，成为近期行业持续关注的热点。

近日，招商蛇口发布了国内房地产行业的首份绿色质造公约——《招商蛇口供应链“碳中和”绿色质造公约》，公约以“改革创新承载者、城市活力承载者、生活空间承载者、绿色发展承载者、人文和谐承载者”为理念，发起减少碳排放，降低对环境的负面影响、提高资源效率等方面的倡议，将联合国可持续发展目标融入日常运营和城市升级发展，推动企业和城市的可持续发展。

作为“绿色发展的承载者”，招商蛇口是较早提出绿色地产战略的责任企业之一，并且随着企业战略定位和发展，2009年招商蛇口专门成立了绿色地产研发中心，使之成为公司的核心竞争力；2014年，成立蓝白色研发与应用中心，并设立首席绿色低碳官，2016年升级为城市研究院，为绿色质造提供制度保障。

招商蛇口表示，“承载绿色发展”是其美好生活承载者的品牌内涵，未来将会坚持把绿色生态开发理念与实践贯穿于项目全生命周期，通过绿色智慧城市建设、建筑产业化、绿色技术研发与应用等，着力构建宜居、宜业、宜人的人居环境。