多部门联合发文鼓励房企并购优质项目，优质房企重启成长

12月20日，据市场消息，近日央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（下称“《通知》”），并且会同国资委召集部分民营、国有房地产企业和主要商业银行召开座谈会，鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务，助力化解风险、促进行业出清。

天风证券在研报中指出，地产信用复苏不对称的背景下，依靠行业并购消化不良资产可能是本轮行业风险出清的主要路径。对于融资艰难的中小房企而言，等待他们的或许只有被收购的命运。只有活下来的企业，才能有资格言及“未来可期”。

做好现金流管理，有序推进降杠杆

宋都股份（600077.SZ，下简称“宋都”）就是那个在大浪淘沙中顺利活下来的房企之一。

作为杭州最早的“老十八家”企业之一，宋都一直被诟病“过于保守”。就城市布局而言，宋都多年来一直据守大本营杭州，其大部分土储均位于长三角；规模上，截至2020年年底，宋都全口径销售金额也仅207亿，较2019年增长超10%。

事实上，过去多年，宋都股份都坚持以现金流为导向，确保公司资金状况良好，偿债环境安全。而在“高杠杆、高周转”模式终结的当下，“保守”正成为宋都的优势，没有过度追求规模为其赢得了财务上的稳健，亦为其赢得了更多腾挪空间。

财务基本面上，截至2021年6月30日，宋都股份流动负债为357.41亿元，一年内到期的短债为20.99亿元。同期，其货币资金有85.14亿元，较2020年底增长17.1%，其中现金及现金等价物41.74亿元，短期偿债压力不大，流动性充足。同时，公司短期借款为1.38亿，较期初下降56.57%，长期借款为58.52亿，较期初增加30.99%，长短债结构不断优化，现金短债比为1.76。

保持基本财务面稳健的同时，这家企业也积极降杠杆。自去年来，“三道红线”之下，房企开启“花式”降杠杆之路，而宋都却是在降杠杆这条路上投入了真金白银。在宋都的经营中，令投资者最为头痛的莫过于为控股股东提供存单质押担保的问题，这一问题在年内取得了突破性进展。

12月10日，宋都股份发布公告称，自2021年5月26日至今，累计已解除受限存单金额为6.46亿元，对应解除存单质押担保金额为6.08亿元。提前完成了年内计划。

2021年5月份，宋都股份发布公告称，宋都股份为控股股东宋都控股及其下属子公司的部分借款提供了担保，合计36.29亿元。在公告中，宋都控股表示，将最晚于2023年12月31日前，彻底消除与宋都宋都股份之间以存单质押形式的互保情形。公告对解决途径、时间表均给出了明确的方向。其中2021年，宋都控股拟通过变现部分金融资产等方式，预计下降存单质押担保金额6亿元。

这一计划的提前完成向外界传递了宋都将杠杆的决心，同时也从侧面展现了宋都的稳健。与此同时，在房企违约潮频发的当下，宋都于8月份成功兑付了存续期为2年期的2亿规模的公司债券。

接下来，宋都仍将全力推进自己的降杠杆计划。

加速补仓，坚持精细化运营

稳健的财务政策让宋都更加游刃有余。

2021年，伴随着房地产调控的密集出台，多地市场开始降温，房企也面临着前所未有的资金困境。资金捉襟见肘使得房企放缓了投资步伐，根据中指研究院发布的数据，1~11月TOP100房企拿地总额为23461亿元，同比下降17.7%。其中，11月份，50家代表房企拿地总额同比下降91.4%，环比下降72.3%，为2021年各月降幅最大，拿地总额亦创新低。

而宋都却始终保持着自己的节奏。11月4日，在宁波第二批次集中供地中，宋都股份联合宁波市奉化区交投实业发展有限公司以3.02亿元竞得萧王庙街道泉溪江5-3号地块（FH32-03-04e-3），成交楼面价4016元/平方米。

这是宋都今年取得的第8宗地。2021年上半年，宋都也曾在杭州、衢州、宣城等多个城市获取土地。据不完全统计，截至目前，宋都新增土储达到97.5万平方米，超过去年同期的70万方。

目前，这些项目正在有条不紊地推进。其中，位于崇贤新城的宋都·如意云境已于10月份开盘，且已清盘；而富阳的两个项目已于6月规划公示，其均延用宋都中高端产品系列江宸系，并进行相应的迭代升级；而其在临安的两个项目，将以全新的如意系产品亮相，目前示范区已开放。

项目快速推进的背后是宋都不断对运营进行优化。面对土地成本与调控双重压力，宋都股份正在打造“2个月开工、6个月开盘、12个月现金流回正”的标准运营模式体系和“4个月开盘、6个月现金流回正、8个月资金再投资”的高周转运营模式体系。

近几年，宋都尤为重视大运营体系建设，通过投前决策管理、项目启动会管理、关键节点会议、全面预算管理、计划管理、信息化管理、专业线管理策划和执行、运营风险管理，促使公司大运营体系环环相扣，精细作业。其中，信息化管理作为管理工具，在招采、工程、财务、销售、人力、档案各个模块的覆盖，为宋都全面提升经营效率打下基础。

这一建设效果显著。2021上半年，宋都销售费用同比下降12.8%至1.0亿。三费费用4.8亿，三费费用率同比下降1.5个百分点至16.2%。

“活下来”只是企业发展的先决条件之一。未来，企业要想保持增速，还需要找准方向，积极探索转型升级，宋都将把握时代脉搏，做好“基本盘”，寻找企业发展新路径。