深响·财报? | 新力控股:拒绝内卷,开启“健康养生”局

作者 | 何婧

出品 | 焦点财经

“从长远来讲，房地产市场的调控是好事情。”新力控股创始人张园林在日前的中期业绩发布会上这样说道，“如果地价太高，老百姓负担不起楼价，不论短期或长期都不是好事。”

诚然，白银时代并非是悲观、糟糕的。如果说黄金时代的地产市是逐浪的资本宠儿，那么白银时代则是稳定的中流砥柱，此前遗留的隐患，或将逐渐补齐。

“健康、稳健、安全”成为各家房企业绩会热词便是最好的证明。

审慎拿地

8月31日，赣系房企新力控股集团(HK:02103)举行2021年中期业绩发布会。发布会数据显示，报告期内新力控股仅新增5个项目，长三角地区3幅、江西省2幅；总计规划建筑面积为96万平方米，对应收购土地的合计应占权益代价约为21.82亿元，与上一年相比直接减少了71亿元。

成立于2010年的新力控股，于2019年11月挂牌上市，成为首家登录港交所的赣系房企。在此前“发展就是安全”的市场大环境之中，新力也曾“以量取胜”。从2015年35.1亿元的销售额，一路狂奔至2020年的1137亿元，上市后的第一个的第一个完整财年便突破了千亿规模并晋升全国30强房企。

但在监管新规不断出台，行业格局面临重塑的当下，“昔日黑马”新力控股也开始转场“健康养生”局。

新力控股常务副总裁刘翔在会上表示：“上半年我们拿地的数量不多，但质量很好，也积极参与了第一轮集中供地。不过，新力保持了严格的投资利润率（原则），主动避开热门地王项目，不为了拿地而拿地。”

截止今年6月末，新力控股在全国拥有155个项目，总权益土储1440万平方米，平均拿地成本为4245元/平方米；一二线占比84%，江西省大本营占比33.6%、大湾区占比29.5%。

一年内达标“绿档”

不难发现，虽然房企们已然不再一味追“高”，但想填平暗伤，仍需一段时日。

截至报告期末，新力控股净负债率由2020年末的63.6%减少13.1个百分点至期末的50.5%，现金短债比约为1.4倍，两项指标均有所改善，但剔除预收款项资产负债率约73.5%，仍未达标“三道红线”监管要求。

“新力控股有信心在一年内把“三道红线”全部降到标准的范围内，达到绿档要求。”新力控股副总裁李想在业绩会上说道。

截至2021年6月30日，新力控股未偿还借款总额为295.68亿元，其中，一年内到期借款总额为133.63亿元；同期，现金及银行结余为193.5亿元，较2020年末增加约10.3%。

值得一提的是，新力上半年拥有金融机构授信总额为人民币952亿，未使用占比74%；存续在岸人民币公司债人民币10.4亿及存续离岸美金债6.94亿美元，存续ABS人民币7.27亿，融资渠道相对通畅。

在此基础之上，公司的加权平均债务成本也进一步下降。半年报显示，2021年上半年，公司融资成本为8.7%，较2020年底的9.1%下降0.4个百分点。

值得一提的是，今年5月份，AMTD（尚乘） 首次覆盖新力给予“买入”评级。AMTD（尚乘）在研报中表示，公司资产负债表自2019年上市以来已显著改善。净负债对权益的比重大幅下降，这反映了公司通过项目在合并层面产生了可观的自由现金流。

与此同时，公司获得了四大国际评级机构的认可，被评为惠誉“B+，稳定”、穆迪“B2，稳定”、标普“B，稳定”。

“四个坚持”对冲毛利下行

然而，在行业利润整体承压之下，新力控股也没能避免被裹挟入增收难增利的境遇。

2021年上半年，新力实现权益销售额270亿元，同比增长28.4%，完成全年销售目标的51%；实现总营业收入112.18亿元，同比增长28.9%。

但期内，其综合毛利率却由2020年中期的30.2%，降超8个百分点至期内的21.7%，已降至上市以来的最低点；2017年至2020年，新力综合毛利率分别为33.72%、37.35%、29.64%、24.44%。

报告显示主要是由期内交付物业土地成本高于年同期所致；而报告显示，今年上半年年公司销售成本大幅上涨44.6%至87.81亿元，或许也是原因之一。

“我们的毛利率水平在行业来讲，在一个比较健康、平均的水平。”在8月31日的中期业绩会上，许进业表示，毛利率下行是整个房地产行业都面临的问题。新力未来希望摆脱依靠红利吃饭的状态，向管理要效益。

具体来看，新力营业收入主要来自物业销售、项目咨询及管理服务、租金收入三大领域。其中物业销售作为公司的第一大业绩引擎，实现收入108.46亿元，占比达到96.7%；而项目咨询及管理服务和租金收入的占比分别为3.2%、0.1%。

在上半年销售贡献中，一二线城市销售占比合计达到88%，三线城市及其他销售额占比仅为12%；权益销售均价同比增长5.7%至人民币15084元/平方米。

运营管理中心副总经理涂菁介绍，2021年下半年新力控股预计可售货值权益总额为440亿元，其中一二线城市占比92%，有信心完成本年度全年合约销售目标。

谈到未来的发展，刘翔介绍道：“新力将围绕“四个坚持”，即坚持审慎灵活的拿地策略；坚持品牌为先的战略导向；坚持高效周转；坚持高效敏捷性组织。”

“特别是对新力这样的中型房企而言，要拒绝内卷，减少内耗。”