上市首日全部涨停！保租房REITs火了，机构也看好！十措施推动基础设施REITs常态化发行

8月31日，北京保障房、深圳人才安居和厦门安居集团首批3只保障性租赁住房REITs在沪深证券交易所同步上市交易，标志着中国REITs市场建设又迈出重要一步。

“首批保障性租赁住房REITs试点项目的成功落地，对于贯彻落实租购并举、推进保障性住房建设和促进房地产业良性循环与健康发展将具有十分积极的意义；也有利于完善投融资机制，深化保障性租赁住房市场化进程，推进形成新的行业发展模式；还有利于深化金融供给侧结构性改革，进一步丰富基础设施REITs产品类型，为投资者提供更多元的金融产品。”证监会党委委员、副主席李超代表证监会在首批项目上市仪式上表示。

上市首日，三只新的公募REITs全部触及30%的涨停限制，显示出投资机构极大的买入热情。不少机构表示，作为创新性的投融资品种，住房保障类的公募REITs底层资产质量高，收益率预期也比较好，能够较好实现投资收益和社会效益的统一。

基础设施REITs市场初步形成了一定规模效应和示范效应

证监会党委委员、副主席李超代表证监会对首批项目上市表示祝贺。他说，在各方共同努力下，基础设施REITs市场初步形成了一定规模效应和示范效应，探索走出了一条既遵循成熟市场规律，又符合中国国情的REITs发展之路。首批保障性租赁住房REITs试点项目的成功落地，对于贯彻落实租购并举、推进保障性住房建设和促进房地产业良性循环与健康发展将具有十分积极的意义；也有利于完善投融资机制，深化保障性租赁住房市场化进程，推进形成新的行业发展模式；还有利于深化金融供给侧结构性改革，进一步丰富基础设施REITs产品类型，为投资者提供更多元的金融产品。

李超指出，近期，证监会会同国家发展改革委等相关方面制定了加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措施，包括：

推动建立重点地区省市政府牵头、多部门参加的综合推动机制，加强工作统筹协调；召开重点片区会，加强政策辅导和市场培训，推动形成项目供给梯队；优化试点项目推荐程序，研究明确工作时限，提高工作效率；在严把项目质量关的基础上，统一审核理念，简化审核程序，优化注册流程；明确相关行业准入标准，提高透明度和可预期性，强化持续监管；拓宽试点项目类型，解决“新类型”项目面临的新问题，引导市场规范发展；加强专业人员配备，强化常态化发行需要的资源保障；加快推进民企REITs试点，尽快推出“绿灯”投资案例；尽快推动首批扩募项目落地；推动REITs立法，积极培育专业REITs管理人和投资者群体。

李超表示，下一步，证监会将会同相关部门和单位推动十条措施的落地实施，进一步促进盘活存量资产，助力稳定宏观经济运行。

加强REITs市场建设，促进形成投融资良性循环

在上市仪式上，发展改革委投资司副司长韩志峰表示，基础设施REITs试点启动以来，政策支持力度持续加大，市场规模不断扩容，资产类型日益丰富，产品上市表现良好，各方参与积极性显著提升。三单项目成功上市，对REITs市场发展和保障性租赁住房建设都具有重大意义。下一步，发展改革委将加强项目辅导，完善申报推荐流程，切实做好项目推荐工作。

住建部保障司副司长潘伟表示，发展保障性租赁住房REITs，引导多主体投资，将有助于筹集长期权益资本金，探索形成可持续发展的投融资模式。募集资金继续用于建设保障性租赁住房，将有效扩大供应规模。按照上市企业要求进行项目管理，也有利于提高保障房运营管理水平，为新市民、青年人提供更优质服务。

上海证券交易所理事长黄红元、深圳证券交易所理事长陈华平分别致辞，并表示将进一步落实证监会党委有关工作部署，稳步扩大REITs试点范围和规模，推动REITs扩募，完善配套规则机制，加强REITs市场建设，促进形成投融资良性循环。首批上市基金管理人和上海证券交易所、深圳证券交易所签署上市协议。深圳市、厦门市、北京市有关领导以及有关原始权益人、中介机构代表等出席首批保障性租赁住房REITs上市仪式。

机构看好住房保障类公募REITs

住房保障类公募REITs是公募REITs近期发展的重点。今年5月19日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产 扩大有效投资的意见》，明确提出，要推动基础设施REITs健康发展，并将保障性租赁住房纳入试点范围。

5月27日，证监会与国家发展改革委联合印发了《关于规范做好保障性租赁住房发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点有关工作的通知》，正式启动试点工作。从《通知》发布到首批试点项目成功上市，前后只用了三个多月时间。

中金公司(行情601995,诊股)此前表示，在“房住不炒”、“租购并举”背景下，公募REITs可以通过市场化资源配置机制实现租赁住房领域保障性和市场化的平衡，有助于实现住房租赁领域的合理稳定的土地供给、日趋完善的住房租赁资产管理能力、市场化上市与投资退出机制的有机结合，吸引市场化资金来提高保障性租赁住房供给，打造一套可操作、可持续的住房租赁投融资模式，顺势利导地实现投融资良性循环，落实房地产长效机制。

首批上市的3只保障性租赁住房REITs二级市场表现也非常亮眼，开盘不久悉数涨停。

事实上，三只产品在询价阶段已受投资者大力追捧，三只REITs网下认购倍数分别为133.03倍、108.96倍、113.37倍，超过所有已发行REITs记录。8月16日，三只REITs正式发行募资，并先后提前结束募集进行配售，自8月17日起均不再接受公众投资者认购申请。

根据热度排序，红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT网下投资者认购申请确认比例分别为0.768%、 0.891%和0.942%；公众投资者认购申请确认比例分别为0.393%、0.635%和0.691%。网下及公众投资者参与认购的资金总规模分别为831.89 亿元、631.69亿元和572.40亿元，可见投资者十分看好保障性租赁住房REITs未来发展。

浙商证券(行情601878,诊股)在研究报告中指出，3只保障性住房产品优势明显：

一是底层基础设施资产区位优势显著。红土深圳安居REIT和华夏北京保障房REIT底层资产位于一线城市深圳、北京，中金厦门安居REIT底层资产位于典型人口净流入城市厦门，较高的常住人口和较低租售比让租赁住房市场需求居高不下。

二是租金收入仍有一定的上升空间。根据招募说明书，各底层资产租金定价均仅为周围市场化租赁市场租金的六七成，由于底层资产的区位优势和所在城市住房供不应求，考虑疫情等不利因素，保守预计未来租金年增长率仍能维持1.5%左右水平。

三是项目接近满租，成熟的运营带来稳定的现金流。根据招募说明书，在合理假设下，三个项目2023年可供分配金额分别为4,918万元、5,263万元和4,960万元，预计现金分派率分别为4.25%、4.34%和 4.31%，十分可观。

“住房保障类的公募REITs底层资产质量高，收益率预期也比较好，能够较好实现投资收益和社会效益的统一，对于机构和个人投资者而言都有比较大的配置价值。”上海一家券商资管人士对券商中国记者表示。不过，该人士也坦言，公募REITs长期投资价值主要取决于现金流，本身经营弹性相对股权类资产较小，如果二级市场涨幅较大，投资者就要关注投资的性价比。