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二手房价不“指导”了

来源：乐居财经 2022-08-02 16:22:33

文/乐居财经赵微

近日，西安明确，暂停发布二手房指导价。

二手房指导价即通过给出小区二手房交易参考价，对二手房价格进行管控。于2021年2月，深圳率先推出这一政策。

截至2021年末，共有15个城市发布二手房指导价。政策推出以来，多个城市的二手房成交规模锐减，价格也应声下跌。

而目前，发布二手房指导价的15个城市中，除上海和深圳外，其余13个城市二手房指导价制度基本都已实质性取消或放松。

执行层面上，成都和宁波的松动主要体现为，高价房源重新挂牌，银行放款不再严格参照指导价；广州和东莞挂牌房源价格受指导价限制，但实际交易和银行放贷也基本不受指导价影响；北京、无锡的二手房指导价偏高，部分项目指导价比业主挂牌价高出1万元/平。

从二手房成交规模上看，二手房指导价的实质性取消在广州、苏州、杭州和成都等城市影响作用明显，二手房市场快速复苏。

据周成交数据，今年前26周，全国重点城市新房、二手房成交走势几乎同步。而在7月以来的第27周（6.27-7.3），全国一二手房市场走势逐渐分化，新房成交同比由正转负，且跌幅扩大至40%以上，二手房成交同比增速逐周回升。

具体到各城市的周成交数据，苏州第29周（7.11-7.17）二手房成交面积保持在15.1万平方米高位，同比大涨61%，而新房在6月年中冲量后渐显疲态，第29周，苏杭商品住宅成交面积同比跌幅均达4成以上。

深圳、佛山6月二手房成交面积同比降幅均收窄至10%以内；第29周，二手房成交面积分别达到5.2万平方米和13.8万平方米，同比跌7%；第30周，深圳环比回落8%，而佛山成交环比增12%，同比增长8%。

分析以上数据也可以看出，这13个城市二手房指导价的实质性取消，在一定程度上助推了二手房市场回暖。

业主停贷事件、房企接连爆雷……多重因素影响下，购房者购买期房的意愿大幅降低，相反地，更愿意购买确定性更高的二手房。多家机构监测发现，7月，商品房市场房价微跌，成交显著下降。二手房市场成交表现稍好，成交量环比有所增加。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为，短期新房去化将承压，二手房市场有望进入恢复快车道。王小嫱表示，虽然中央及地方政府积极解决新房烂尾问题，并多次发声“保交楼”，但新房市场近几年质量房、烂尾楼等现象并不少见，短期购房者或难以消除对购买新房的担忧，尤其是对现金流紧张的房企。部分购房者将更加青睐二手房，尤其是次新房。

贝壳研究院监测数据显示，7月二手房市场保持修复，成交量环比稳中有升，同比自去年年中以来首次止降转增。50城中东莞、廊坊、北京、上海、天津等近5成城市二手房成交量指数较上月增长，宁波、太原、郑州、南京、苏州等超6成城市成交量指数超过去年同期。

除了部分购房者转向二手房市场外，房贷利率低、近50城商贷首付比例低至两成降低购房成本，楼市支持政策加码，疫情防控得力促进楼市交易恢复等是推进7月二手房市场成交量稳中有增的重要原因。

贝壳研究院还指出，虽然交易量在修复，但市场预期仍然较弱。市场以价换量现象明显，如热点城市成都的二手房市场亦存在明显的以价换量现象。

价格方面，诸葛找房数据研究中心发现，7月重点城市二手房价格转跌，但市场存在分化，一二线城市市场均价维持上涨态势，三四线城市均价下跌。一线、二线和三四线城市7月二手房均价环比分别上涨0.69%、0.19%和下降0.59%。

业内人士认为，基于一二手房联动效应，二手房流动性率先修复，置换新房等需求才能充分释放，未来一段时间内，二手房市场仍将保持较为强劲的复苏势头，核心城市二手房市场或将先于新房转暖。随着二手房市场流动性、活跃度提升，也将对新房市场信心产生正面和积极的作用。