欧宗洪摘下“激进”标签:融信中国减速、降杠杆| 财报深响?

作者 | 徐准

出品 | 焦点财经

曾经激进的闽系房企融信中国，正步入发展减速阶段。回顾融信的2020年可谓坎坷，上半年，融信中国多项财务数据负增长，甚至个别腰斩；下半年，除了加速分拆物业上市，还出现了售卖总部大楼的传闻。

3月31日，融信中国发布2020年业绩报告。2020年，融信中国实现收入483.02亿元，同比减少6.14%；毛利达53.12亿元，相比2019年同期已腰斩，同比减少57.42%；毛利率11%，同比减少13.24个百分点；年内溢利达34.95亿元，同比减少40.71%；公司拥有人应占溢利达24.28亿元，较去年减少23.02%；

2020年，融信中国录得合约销售额1552亿元，按年增长9.81%；合约建筑面积约725万平方米，平均合约售价为每平方米21401元。

在当天的业绩会上，年近半百的实控人欧宗洪面对投资者关于负债、融资、利润率的连番提问，一一淡定回应。

为高价地埋单

投资者将更多关切投向了融信中国大幅下降的毛利率，欧宗洪解释道，2020年毛利率应该是一个见底的过程，2021年逐步回升，大体上会到13%到15%之间。

执行董事兼高级副总裁曾飞燕表示，过去两三年，融信在内部精细化管理上花了很多心思和精力。去年融资成本有明显的下降，营销费和管理费也下降了50%，另外销售回款率达到80%，预计2021年达到90%左右。因此，相信通过几方面的管理，后面盈利能力的提升空间还是比较大。

在融信中国营收减少，毛利缩水的情况下，负债情况有所改善，截至2020年底，融信净负债率83%，扣除受限资金后的现金短债比1.08，扣除预收账款的资产负债率69.9%，在“三道红线”指标中已由“黄档”降至“绿档”。

对于未来负债率控制的目标，曾飞燕表示：“我们去年最后控制到目标线。未来我们会谨慎用稳健的财务政策，进行有质量的发展，所以在今年我们的降负债目标还是70%-90%，未来还是持续稳健的态度。

截至2020年末，融信拥有的现金及银行结余为299.02亿元，借款总额718.6亿元，负债比率由2019年的0.70上升至2020年的0.83。

业内人士指出，融信的利润下滑，是在为昔日不计成本高价买地的行为买单，随着这些项目陆续进入结转周期，融信在盈利端也将面临严峻考验。

融信管理也在业绩会上解释，除了高价地的集中结转的原因还有部分收购项目，在收购节点销售的部分毛利率相对较低。

追溯到2016年，融信因大手笔拿地而一时声名大噪。彼时融信经过百轮竞价，拿下上海静安中兴社区两幅地块，拿地单价10万元/平方米，其中一幅以110.1亿元拿下成为全国总价最高“地王”。当年融信共拿地21宗，耗资484.45亿元，是当年公司销售额的近乎两倍。

据悉，该项目的首批房源于2020上半年入市，在限价政策下单价为12.98万元/平方米。融信也曾在发布会上坦言，项目“之前备案的售价不符合公司预期”。

2021年伊始，有传闻称，融信中国已出售其位于上海虹桥世界中心的总部办公楼，并已经签订协议。如今全身而退背后的原因和为公司带来的投资收益还不得而知。

拿地放缓，重仓长三角

从2020年的土储布局看，长三角地区为融信中国最重要的“粮仓”。2020年，融信中国1552亿元合约销售额中，长三角地区合约销售额占比达75%。此外，集团在杭州、福州、南京、温州、上海、苏州、南通、重庆及湖州九城的合约销售额占总合约销售总额77.72%， 合约销售面积占比约64.78%。

值得注意的是，在新增拿地上，融信中国向长三角与一、二线城市倾斜的趋势也表现明显，公司新增土地储备约402万平方米，其中一、二线城市权益拿地金额占比达88%，长三角占比为77%。

融信中国在长三角的扩张之路要追溯到2016年，当年公司将总部由福建迁至上海。在被融信中国称之为“全国化布局战略落地之年”的2017年，公司豪掷342亿元斩获78幅地块，投资金额同比增长约40%，其中，有29幅位于长三角区域。

大力拓储之下，融信中国的业绩规模大幅增长，从2015年的百亿规模，到2018年跻身千亿俱乐部。 而后融信中国逐渐放缓了“买买买”的态势，开始控制拿地降杠杆。融信中国在2018年拿地总价同比大降七成后，2019年也放缓了拓储的节奏。

尽管整体拿地力度放缓，融信中国却在长三角区域持续“加仓”，并在杭州、上海等城市保持高溢价拿地的态势。

财报显示，融信于2020年新增50宗地块，总建筑面积约872万平方米，权益面积为402万平方米。截止2020年末，融信土储总建筑面积为2871万平方米。

截至2020年末，融信中国与合营联营公司共37个项目已竣工，总建筑面积为521.79万平方米，经计及本公司拥有人于相关项目中的权益后为249.88万平方米。

在建项目方面，于2020年12月31日，融信中国与其联营公司及合营企业合共有126个项目或项目阶段在建设中，计划总建筑面积为246.28万平方米，经计及本公司拥有人于相关项目中的权益后为118.27万平方米。

在大力扩储之下，融信的土储成本也在上升，2020年，土地储备的每平方米平均成本为7902元，而去年同期为6897元。公告中解释到高价拿地也是为公司日后高盈利的有利支持。

欧宗洪表示，“2020年拿地，我们提高了盈利能力，积极拓展多边项目，对未来公司提高了项目盈利能力，所以预计明年以后，毛利率会逐步回暖。”