房地产需求政策放松，供给隐忧仍存

从楼市中长期角度看，居民杠杆率短期增速过高、大量房企信用链断裂和人地错配是中国楼市背后供给端存在的巨大忧患。

3月伊始，中国楼市在经历七个月下滑后，政策面上迎来了小阳春。

3月首日，来自中原省会郑州出台19条楼市新政。其中限购、房贷和土地政策的大幅宽松引发市场高度关注。这是郑州自2016年10月限购政策出台以来力度最大的楼市宽松政策，具有极典型的示范效应。截至目前，据媒体报道，2021年年底至今已有超过52个城市出台各类政策支持。

郑州新政发布第二天，近年来屡屡警示楼市风险、力主调控的银保监会主席郭树清，在发言中确认“房地产泡沫化、金融化势头得到扭转”。两天后的3月4日，银保监会、人民银行联合发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》，鼓励商业银行充分运用信息技术手段，多维度科学审慎评估新市民信用水平，对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民，合理满足其购房信贷需求。

3月5日，十三届全国人大五次会议审议的政府工作报告提出，2022年主要的涉房政策包括：继续保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展；提升新型城镇化质量；防范化解重大风险等。

仔细观察，前几年高度热议的房地产税继续淡出政府工作报告，而“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”和“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，则成为本次政府工作报告的新亮点。

目前的楼市新政，主要是通过大幅放松此前限购条款、放松居民信贷，借以提升地产销售、缓解房地产商资金困难，保证预售项目按期交楼，同时提升土地销售景气度和房地产投资力度、维持经济稳定。

而2022年房地产新政的整体宽松基调，也基本可以获得确认。

现在留给市场的主要问题是：在楼市价格和销售创新高的2021年，为什么会发生房地产商大面积暴雷？房地产新政是否能够见效？困扰楼市的多年顽疾是否能够得以解决？

需求端问题暴露

很多人对目前地产市场的表现还是相当困惑的，主要来自于房地产表观数据和现实的冲突和背离。

统计局公告显示2021年中国楼市整体表现靓丽：“2021年全国商品房销售额181930亿元，增长4.8%。2021年全年商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%，两年平均增长2.3%。其中，住宅销售面积增长1.1%，销售额增长5.3%。在投资方面，2021年全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%，两年平均增长5.7%。其中，住宅投资111173亿元，比上年增长6.4%。”

考虑新冠疫情的冲击以及这已经是中国楼市第7个年头的高位增长，这些宏观数据还是相当不错的。但是如果观察其他相关数据，情况则完全不同。

先从销售说起。

中国地产百强企业市场占有率大约是全国市场的55%左右。来自克而瑞的数据显示，2022年2月百强房企单月销售金额环比下降21.7%，同比下降46.3%，同比增速较2022年1月降6.2个百分点。

百强房企单月销售金额则继续延续8个月来的负增长。2022年2月前3、前10、前11-30、前31-50、前51-100的房企，单月销售金额同比分别降低31.1%、33.5%、37.8%、29.5%和57.9%。鉴于2021年年底房地产投资已经为负，房地产市场持续低迷必然引发新一轮投资失速。

土地市场同样快速降温。

2021年上半年中国土地市场极为灼热，但在下半年则快速降温。中银国际的统计显示，2021年22城三批集中土拍分别出让土地785/581/516宗，总金额10461/6278/5792亿元，成交额逐批下降。三次集中土拍土地溢价率分别为15.3%/3.6%/1.9%，触顶成交率分别为24.2%/12.4%/12.6%，底价成交率分别为41.6%/73.5%/76.7%。大体呈现溢价速降、触顶成交减半，底价成交倍增的情况。市场骤冷，可见一斑。

除了销售不振和土地市场冷清之外，中国楼市还面临已售预售项目的交楼问题。据天风证券(行情601162,诊股)测算，2021年以来境内外违约及评级下调的房企资产规模合计16.77万亿元，占2020年行业总资产比重15.8%。如果这些房企资金面继续恶化，那么之前的购房者心态难以稳定，而新房市场的销售也会被问题楼盘波及。因此，保交楼首先成为各房企和各地政府面临最棘手的问题之一。

供给端隐忧仍存

销售持续萎缩、土地市场低迷和保交楼，是目前楼市关注度最高的三个问题。销售不振影响房企收入，拉低房地产投资增速；土地市场低迷影响各地政府土地财政；无法交楼影响购房者，引发社会不稳。但以上三个问题都有明确的利害相关方，也有明确可以考核衡量的指标。

从目前的房地产调控来看，已对上述问题出台针对性政策：首先是各地政府出面稳定债务人，安排诉讼和偿付顺序；其次是各方协调保交楼；最后是放松限购信贷促销售、放松土拍政策以稳土地市场，力保后续房地产投资额不出现大幅回落。

毫无疑问，这些措施都是经历十几年上万次调控实践后出台的成熟做法，有望起到立竿见影的作用。但也要注意到，这些政策针对的都是楼市需求端的问题，无助于缓解楼市供给端的危机。这也是为什么中国楼市在销售和价格创新高的2021年，依然出现了房企债务违约和连环暴雷的重要原因。

从楼市中长期角度看，居民杠杆率短期增速过高、大量房企信用链断裂和人地错配是中国楼市背后供给端存在的巨大忧患。

其一，从居民信贷负担能力来看，过去7年中国楼市处于超级兴旺期，其所经历的时间跨度是之前楼市上升周期的近3倍。这就导致了这7年住房销售连续在高位上升，其销售总额超过了2014年前全部年份房地产销售额的两倍。因此这也是中国居民杠杆率快速提升的7年。

与此同时，央行最新政策鼓励购房加信贷的新市民，其中不少也是收入和财富水平较低、抵抗风险能力最弱的群体。须知2008年美国次贷危机，就是因为政府鼓励低收入群体购房所致。目前央行的政策效果需谨慎评估。

其二，从供给侧来看，目前暴雷的房地产企业有十余家，资产规模近20万亿元。地方政府一般的做法就是冻结诉讼、力保交楼、以防危机失控蔓延。这些做法无可厚非。

但是保交楼等于将购房者权利前置，同时保交楼必须保施工，所以施工企业的债权也相应前置，另外相关苦主中有老人和重疾的，偿付权利也同样前置。如此金融机构的偿付权利必然一而再、再而三后置，其原始抵押权利和风控措施形同虚设，这就必将大大影响这些金融机构后续的投融资行为。

在目前的债务清偿安排下，无论是海外美元债市场、房地产私募基金、或者是信托和银行信贷市场，金融机构将持续清理房地产企业和其上下游企业的债务敞口。在此过程中，各房企包括未暴雷房企的资金链条必然一再拉紧，同时可能牵动上下游企业的债务违约链条。

其三，房地错配的问题依然空白。目前土地市场整体供应充沛，但局部供应严重过剩和严重短缺并存，主要表现为人口流入的一线城市供应短缺而大部分三四线城市土地供应过剩；以及农村建设用地过多、而城镇建设用地指标相对紧张。目前《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》出台已经8年，也已经到期2年。市场依然在等待国家在城镇发展中的下一阶段的变革和指引。

他山之石

《南方周末》在2021年底刊出了一则韩国政府出台一系列抑制房价政策，但最终却引发房价大幅上涨的报道。

报道中提到：文在寅政府一上台就出台大量抑制价格、防炒作的房产政策，但是四年过去，房价却节节攀升。其中韩国小户型住房均价暴增68%，而首尔小户型住房的平均交易价格则暴涨121.5%。

住房是一个牵涉民生的重大问题。如今八成以上的中国人已经拥有了自己的房产，中国家庭财富80%都是房产，居民拥有的房产市值超过400万亿元。对这样一个市场进行调控，需要充分的论证和讨论，不应忽视其短期波动，也要重视其中长期发展。

他山之石，可以攻玉。韩国政府这四年地产政策的调控思路及其失败的结果，也可以给我们未来的地产调控工作，提供一些启发和警示。

（声明：本文仅代表作者个人观点）