王健林重回H股：珠海万达商管或最快本月提交上市申请，融资30-40亿美元

兜兜转转，掌舵人王健林要重回H股，为万达轻资产展开新一轮资本布局。

时代周报记者日前获悉，万达轻资产商业管理计划最早将于本月（8月）提交香港IPO上市申请，融资规模约为30-40亿美元，承销商为中信证券(行情600030,诊股)、瑞士信贷和摩根大通。截至发稿，万达集团方面尚未置评上述信息。

视线拉回至今年3月24日，大连万达商业管理集团股份有限公司（简称“万达商业”）一纸公告，宣布从排队近六年之久的A股IPO队伍中撤退。王健林并没有就此放弃万达广场的资产证券化重任，基于对自身战略的研判，他们决定对轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市。

几天后，一场盛大的“联盟”仪式中，万达轻资产重组路线图揭开面纱。珠海国资委以30亿元战略投资大手笔，进入了这个万达系最年轻的轻资产平台——珠海万达商业管理集团股份有限公司（下称“珠海万达商管”）。

珠海万达商管，也就是本次要赴港上市的主角。在万达内部路演中，珠海万达商管应该是一家纯粹的“物管公司”，它不持有任何重资产物业，要负责的是已开业的368个万达广场、在建的155个万达广场以及今后发展的所有万达广场的运营管理。

为了推动轻资产赴港上市，一系列涉股权、资产包、人员等在内的腾挪动作，在万达内部高速铺开。

8月4日，天眼查最新信息显示，成立于今年3月23日（万达商业宣布退出A股前一天），注册资本高达72.84亿元的珠海万达商管，其股东结构已发生重大变化。

目前，母公司万达商业、银川万达广场商业发展有限公司（简称“银川万达”）在珠海万达商管分别持股1.37%和0.01%，非发起人持股高达98.62%。而在几天前，万达商业持股比例还在绝对控股位置，它和非发起人的持股数字分别为70.15%和29.84%。

眼下，珠海万达商管旗下有五家全资控股公司，分别为珠海万达智慧商业科技有限公司、珠海万欣产业投资有限公司、珠海万达众彩传媒有限公司、万达商业管理集团有限公司（简称“万达商管”）、万达商业规划研究院有限公司。

据了解，在今年3月-5月期间，泉州城东万达广场、北京乐多港万达广场、广州新塘万达广场、上海崇明万达广场、北京怀柔万达广场、武汉东西湖万达广场等十多家商管公司的大股东，陆续从“万达商管”变为“万达商业”，被剥离出“珠海万达商管”上市体系。这也被解读为，珠海万达商管在做进一步轻资产“提纯”。

而在刚过去的7月8日，珠海万达商管经营范围也发生变更，不再包含互联网数据服务、互联网信息服务。其企业类型也由“其他股份有限公司（非上市）”变更为“股份有限公司（外商投资、未上市）”。

一个更轻的平台已然展示在资本市场面前，接下来，王健林需要厘清高管位次，为冲击上市做最后的细节准备。

8月2日，万达商业发布人事变动公告，肖广瑞辞去公司总裁职务，齐界取而代之。肖广瑞和齐界，是王健林的肱股老臣，在万达服务年限均超过20年之久。其中，齐界更是与丁本锡一起，被誉为万达的两尊“石佛”。去年1月，65岁的万达集团总裁丁本锡退休，接过他手中权杖的就是齐界。

珠海万达商管成立后，齐界、肖广瑞均在其管理层序列，其中齐界为董事长，肖广瑞为董事兼总经理。

根据《首次公开发行股票并上市管理办法》，发行人的总经理、副总经理、财务负责人和董事会秘书等高级管理人员不得在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中担任除董事、监事以外的其他职务，不得在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业领薪。

外界分析，为扫清上市路上的各层制度障碍，肖广瑞必然不能继续担任万达商业总裁。至此，王健林完成了针对珠海万达商管的上市主体腾挪、高管换防两大动作，登上H股只欠东风。

近期，惠誉针对万达商业的评级也表明了资本市场的态度。惠誉给予万达商业长期外币发行人违约评级为“BB+”，给予万达香港发行人违约评级、高级无抵押评级及其有担保的美元票据的评级为“BB”，展望为稳定。万达香港是万达商业下属唯一的境外融资平台及海外投资控股公司。

惠誉预计，2021年万达商业的经常性收入将增长18%至420亿元，这得益于可出租楼面面积预计扩大11%，且2021年将比2020年多一个月租金。除收入看涨外，随着万达商业采用轻资产模式购物中心的增多，这也将减少其资本支出需求，并对其短期内的财务状况形成支撑。

按照惠誉报告提供的数据，截至2021年3月末，万达商业旗下总计368个万达广场中，有98个是轻资产管理模式。在轻资产模式下，珠海万达商管作为万达广场运营商，可以获得30%的租金利润分成。

这也是王健林努力让万达摘掉“地产商”标签，要靠“空手道”赚钱的秘诀。把资产做轻，把利润做实，王健林认定这就是万达的护城河计划，“再过几年，万达租金收入达到千亿。单凭这一条，我们就能任凭风浪起，稳坐钓鱼船”。

不断壮大的规模，以及含金量极高的收租生意，会让万达更有底气，这体现在稳定的现金流层面。截至2021年3月末，万达商业持有可用现金430亿元、理财产品逾300亿元，当期流动性无忧。