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冯仑谈黑石收购SOHO中国:看中其市值和资产的差价

来源：焦点财经 2021-06-21 11:22:47

焦点财经讯徐准 6月21日，冯仑在其公众号上首谈黑石收购SOHO中国的逻辑。

黑石于6月16日，发出全面收购要约，投资SOHO中国，以取得SOHO中国的控股权。交易完成后，SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权。SOHO中国将继续在香港证券交易所上市。

同日，据SOHO中国公告称，黑石同意以每股5港元的价格收购SOHO中国，总价约236.58亿港元。

冯仑表示这件事情，过去几个月，其实一直有媒体在报道。这项合作，应该也经历很长时间了。

大家关心黑石为什么要投资。它是一家美国的PE机构。可能大家不太了解，其实这家机构对房地产是情有独钟的，它的基金，大部分都是投房地产的。

它投房地产时，有一个方法就是去买那些在资本市场的估值低于资产估值的公司。比如说，一家地产公司，现在的市值是 1000 亿，但是它的物业价值，可能有2000亿，它就有可能成为黑石投资的目标。

也就是说，黑石永远是在「找差」，这二者差距越大，股票市值和资产的价格的差异越大，他们就越认为是投资的好机会。

投资的方法也特别简单，买股票，这比一栋一栋买物业要简单。

买完了以后，就两个方向。

这种金融机构投资物业，它要算现金流回报。所以，一个方向，是把每一个物业能挣钱的地方都给挤出来，提高它的效率。比如说对出租有一些调整，楼层、空间重新规划，然后提升出租的比例、租金，等等，这些工作，我们叫做「拧毛巾」，「拧毛巾」的事儿，它会做的。

另外一个方向，当然还要做交易。因为它是金融性的投资，它也是一个基金，所以在未来它的交易方向也可能是把其中的一些物业拿来卖掉。

由于股票市值和资产价格的差比较大，「拧毛巾」以后估值会更高。假定说这个资产包里有10栋楼，10栋楼的价格和股票价格的差可能是一倍，「拧毛巾」以后差就变成两倍了，于是它卖掉5栋楼就结束了，剩下的都是赚的，对黑石来说，这种方法也是一个投资方式。

在美国，黑石曾买过的最大的一个资产包是一个 390 亿美金的资产包，是从上市的 REITS 手里买的。

所以我觉得，黑石作为在房地产行业带有金融性的一个基金，他们的投资方法是很聪明的方法。当然，对中国的房地产行业来说，了解这些方法，也有利于我们在后开发时代把写字楼、出租物业，以及一些其它业态做得更好。有机会和这些基金做一些合作，在后开发时代，将会是一种比较常见的现象，所以也不必太诧异，也不必太过关注这件事情。