“上限+自持”新常态 杭州新年第七场土拍揽金85.6亿

说起2021年杭州楼市的开局，或许可用一个“火”字来形容。

距离新年钟声敲响不过短短半个月，杭州已马不停蹄地进行七场土拍，其中最受关注的主城区也迎来了第三波放量。

1月15日，杭州公开出让主城区6宗地块，包含4宗涉宅地及2宗商地，涉及总出让面积271.54亩，总建筑面积43.23万平方米。

最终，上述地块均完成出让，揽金共计85.6亿元。

值得注意的是，此次土拍中四宗涉宅地块和前两次主城区土拍一样，全部以“上限价+竞商品房屋自持比例”成交。

杭城“新常态”

绿城是此次拍地最大赢家，联合杭州地铁集团拿下2宗纯宅地。分别是：以上限价格30.16亿元竞得杭政储出[2020]75号地块，竞配自持面积比例4%；以上限价格10.64亿元竞得杭政储出[2020]78号地块，竞配自持面积比例2%。

此外，保利以上限价格26.15亿元竞得杭政储出[2020]76号地块，楼面价22040元/平方米，溢价率29.78%，竞配自持面积比例5%。

德信则以上限价格14.82亿元竞得杭政储出[2020]77号地块，楼面价13561元/平方米，溢价率29.77%，竞配自持面积比例28%。

数据来源：观点指数整理

从今年杭州土拍的结果来看，“上限价+自持”似乎已有了向常态化发展的趋势。

据观点地产新媒体不完全统计，新年至今，除1月6日萧山区土拍中，华景川竞得的萧政储出(2021)2号地块、兴耀竞得的萧政储出(2021)4号地块，由于位置较偏、配建较多未达上限价之外，其余纯住宅地块竞价全部触及上限，进入到自持阶段。

甚至有些地块尚未正式开拍，价格便已封顶。

例如本次土拍中位于丁桥板块的杭政储出[2020]77号和78号地块，在正式开拍前报价便已双双触及上限价，转入竞配自持。

此外，本该于1月18日竞拍的萧政储出（2021）9号地块，早在1月11日便已一手封顶。

由于早早触及上限价，这次土拍结束得也比过往快了不少，整场耗时仅1个小时5分钟，其中杭政储出[2020]77号地块用时最长，但也只花了35分钟。

对此，有市场人士表示，杭州土拍太过激烈，短短半个月时间里，竞配自持面积几乎快要赶上2020年度杭州土拍的一半。

有人戏言：“一旦犹豫片刻，怕是连点鼠标的机会都没有了。”

上述人士进一步指出，在严格的双限政策下，房企间的比拼已经从侧重市场基本面，转而更偏重在测算上比拼功底。此外，还要比拼授权的下限。

竞争的空间

的确，随着“上限+自持”不断常态化，房企间的竞争愈发激烈，拿地后的获利空间也不断受到挤压。

1月15日土拍中，绿城&地铁集团联手以上限价格10.64亿元竞得江干区丁桥单元JG0409-11地块，楼面价23389元/平方米，溢价率29.93%，竞配自持面积比例2%。

据了解，丁桥单元JG0409-11地块出让面积22738平方米，容积率2，建筑面积45476平方米，起价8.19亿元，起始楼面价18001元/平方米。

根据出让公告显示，宗地所建商品住房毛坯销售均价不高于28000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于30800元/平方米。如实施装修销售，装修价格不高于3500元/平方米。

市场人士认为，该地块为纯宅地，精装修售价与拿地价仅差8112元/平方米，再加上2%自持，企业几乎很难有盈利空间。

值得注意的是，今年以来，相同的情况似乎并不少。

1月5日，万科以上限楼面价28674元/平方米竞得拱墅区运河新城单元C-R21-02地块，竞配自持面积比例3%。该地块精装修均价为38000元/平方米，地价差为9326元/平方米。

1月11日萧山拍地中，德信以上限楼面价竞得萧政储出(2021)6号地块，楼面价7766元/平方米，竞配自持面积比例13%，地价差为8834元/平方米；而萧政储出(2021)7号地块则被万泰控股以上限楼面价9036元/平方米竞得，竞配自持面积比例5%，地价差为7964元/平方米。

上海中原地产资深市场分析师卢文曦表示：“从粗略计算来看，这几宗地确实没有留给房企太大的盈利空间了，未来肯定要严格控制各项成本。显然对于这些地块，房企是有其他考虑。”

也有分析认为，一些房企已经开始调整在杭的投资标准，不再关注利润率考核，而是开始侧重项目的现金流贡献及高周转（前置勾地，缩短报批速度）。这一投资思路的转变、投资卡位的调整也在很大程度上提高了出价能力，加剧了竞争的激烈程度。

除了不断升温的土拍市场，杭州楼市的热度还表现在新房市场上。或许也是因为销售端的抢眼表现，才吸引众多房企躬身入局。

据悉，截至1月12日，杭州开年以来共计25盘领出预售证，3514套房源入市。

值得注意的是，大多数板块项目的中签率正持续走低。

以九龙仓华发·天荟为例，2019年首开时中签率为91%，而在去年11月加推时中签率已骤降至14%。仅仅过去不到三个月，再度加推113套房源，报名人数1344组，摇中概率只有8.41%。

此外，香港置地的上河公元也刚刚结束登记，登记量达到了1450组，中签率为9.03%；而由滨江集团打造的御滨府，最后一次登记中签率为惊人的2.56%。