成交近500亿、14宗地成交，2022年北京土拍未完待续

2022年，北京第二批次土地拍卖收官。

5月31日，据北京市规自委官网信息显示，北京二批次集中供地中的丰台亚林西、石景山衙门口、朝阳十八里店等7宗地块因仅有一次报价，最终以底价成交，总成交价218.1亿元。三宗地块因“无人认领”最终流拍。而此前被热议的朝阳区太阳宫地块、崔各庄奶西地块、顺义区薛大人庄地块、丰台区小瓦窑地块等进入6月1日的现场竞拍环节。

截至现场竞拍结束，北京本轮土拍3宗流拍，14宗成交，共计揽金499.6亿元，成交规划建筑面积144万㎡，平均溢价率5.35%。

中指院分析，本次推出的地块较去年第二批次变化明显、推出规划建筑面积较去年收窄64.7%；平均楼面价31989元/平方米，较去年二批次供地高出14.9%。

中指研究院土地事业部负责人张凯认为，房企本次仍然延续了自去年二批次之后的竞价风格，即，以核心区域去化有保障（特别是销售指导价倒挂）的地块为主要竞拍目标，且特别青睐纯商品住宅用地。流拍和底价成交地块多位于配套尚不成熟的区域，亦或是周边竞品项目去化不理想的位置，又或是因为捆绑了商业用地或托幼用地等。房企仍然青睐于短平快且利润空间足够的优质项目。

小瓦窑、太阳宫地块共站C位

本次推出的17宗地共吸引了56家报名主体，其中丰台小瓦窑地块吸纳了13家房企或联合体，热度超出了此前关注度较高的朝阳太阳宫地块。

电建+首钢联合体以26.45亿元+3万平方米现房销售面积竞得丰台小瓦窑地块，溢价率15%，成交楼面价4.5万元/平方米。该地块为R2二类居住用地，建设用地面积21200平方米，建筑控制规模不超59360平方米，起始价23亿元，上限价26.45亿元。

小瓦窑地块位于西四环外、莲石东路以南，地块建筑面积5.94万平方米，竞拍起始价23亿元，地价上限26.45亿元，起始楼面价为3.87万元/平方米，销售指导价为7.5万元/平方米。

据链家公开资料显示，目前，小瓦窑地块区域内新房楼盘较少，当前二手房成交价从4.5万—5.9万不等。业内人士认为，小瓦窑地块火热的原因主要是销售限价和楼面价之间的价差较大，利润空间相对较高。

而热度仅次于小瓦窑地块的朝阳区太阳宫新区地块经过15轮举牌后，进入现场摇号阶段，最终被中建玖合以66.815亿元+10%政府持有商品住宅产权份额竞得，溢价率15%，成交楼面价约8.8万/㎡，住宅销售指导价13万/㎡。该地块，建设用地面积 27039.749㎡，建筑控制规模 75711.2972㎡，控高 80 米，容积率 2.8。

太阳宫地块所处区域较为成熟，挂牌指导文件中也提示，该宗地块将以“七通一平” 的形式供地（“七通”指通路、通上水（自来水、中水）、通下水（雨水、污水）、通电、通燃气、通讯（电信、有线电视）、通热力；“一平”指最终可保留及涉及竞得人继续使用的地上物外，地上无其它施工障碍物的场地自然平整）。

从销售指导价13万元/平方米来看，太阳宫地块为北京第二批集中供地销售价格最高的地块。但是，据多个房屋中介网站信息显示，太阳宫地块周边部分二手房价格已经超过14万/平方米，价格“倒挂”的问题依然存在。

下半场主力仍是国企

此次土拍中，首开、首创、中海、华润、绿城、金茂、城建等“国家队”老面孔均出现在土拍现场。其中，华润竞报9宗地块，保证金缴纳超70亿元，其次，首开报名7宗，保证金缴纳约50亿元。

从成交情况来看，中建系依然是此次土拍的大赢家，中建玖合将太阳宫地块收入囊中，中建智地则拿下崔各庄乡奶西地块。自2021年二批次开始，中建系就在土拍中动作不断，除了在2021年三批次中拿下房山地块外，在2021年二批次拍地中，中建三局和中建五局拿下了海淀区北沙滩地块，所打造的中建壹品·学府公馆项目也换回了约120亿的热销成绩。

而民企在此次土拍中则显得有些寂寥，除龙湖以龙湖+建工量合体的形式拿到了丰台区北宫镇东河沿地块外，懋源则进入了顺义区薛大人庄地块的竞高标准方案的“加时赛”中。

“一批次土拍一般决定了城市上半年楼市的市场情况，而二批次的供地基本决定了下半年的市场情况”华北某房企投资拓展部门负责人坦言，从北京二批次土拍情况来看，国企、央企依然是下半场的主力。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为，这反映出当前房企资金面依然承压的现象。“以丰台区亚林西地块为例，仅有华润一家报名着实有点出乎意料，但高达74.7亿元的起始价对于房企资金的考验也足以使得不少企业望而却步。”

合硕机构首席分析师郭毅认为，从全国层面来看，近期各地已陆续释放楼市宽松政策，北京则继续保持一个相对紧缩的状态，市场层面，北京住宅库存量也因为疫情等因素积压比较大，那么在开发商前期库存没办法得到很好去化的情况下，相应的拿地预期也不会太乐观。