大幅缩水！广州三轮供地仅推17宗，其中7宗是“回炉重拍”

二轮供地超5成地块流拍后，“摔跤”的广州为下一轮土拍做足了准备。

11月2日，广州公共资源交易中心挂出第三批集中出让的17宗地块，出让面积累计120.78万平方米，规划总建面约296万平方米，预计将于12月2日竞价出让，起拍价超434亿元。

相较于前两批次土拍，广州第三轮供地在出让地块数量和规模上都出现较大程度缩水，较二轮土拍出让建面环比减少66%。

据了解，广州于今年4月进行了首轮集中供地，共挂牌48宗地块，最终成交42宗、揽金906亿元，平均溢价率达14.59%。随着国家“三稳”目标的推进、楼市调控政策频频落地，5个月后的广州二轮土拍降温明显，同样推出48幅地块，总出让建面约879万平米，但这一次流拍率达到了52%，最终收金569.4亿元，仅为起拍价的5成。

4成地块曾遭“流拍”

按地理位置来看，广州第三轮土拍依旧以外围地块为主。

具体来看，位于最南端的南沙区在本轮供地中共挂牌4宗，出让地块最多；白云区、黄埔区及番禺区也各推出了3宗；最北部的从化区出让2宗，增城区及本轮唯一的“中心区”海珠区则仅有1宗。经计算，外围地块建面供应量在本轮中占比达96.79%。

相较上一批供地，尽管整体有所变化，但实际上外围区域与第二批基本持平。“主要减少在中心区域，经历了长达半年的紧密调控后，当前广州市场大环境热度相对偏低，加之粤系房企性格一向趋于谨慎，对限制颇多的中心区域拿地兴趣相对较弱。”亿翰智库研究总监于小雨对《国际金融报》记者说道。

在本轮供地中，黄埔区、番禺区、海珠区是本轮供地高价地块集中的主要地区，7幅地块的出让价均在35亿元以上，其中有4幅超过40亿元。

最“贵”地块为黄埔区CPPQ-A4-3地块，出让金为59.04万元。资料显示，该地块位于长岭居外环路C线以西、长贤路以南，土地面积11.65万平方米，对应规划建面33.78万平方米，位列本次出让地块建面规模“排行榜”第二位。该榜第一名被白云区太和镇沙亭北路南侧地块占据，建面约42.8万平方米，但实际土地出让面积仅9.64万平方米，起拍价20亿元。

值得一提的是，本轮供应的17宗地块中，有7宗都曾在二轮土拍中遭遇流拍，占比达41%。该部分地块包括番禺区3宗、白云区2宗、从化区以及增城区各1宗。

重新挂牌后，多数“回炉”地块起拍价出现下调。其中，白云区沙亭北路南侧地块“身价”大跌超两成，从二轮的25.3亿元降至本轮的20亿；此外，白云区均禾街地块以及番禺区大石街飘峰路的两宗地块均有10%-15%的降幅。

竞拍规则放宽

对于广州第三轮集中供地而言，除了出让土地规模下降外，竞拍规则也出现了明显放宽。

首先，本批次挂牌地块均采用“限地价+竞自持+摇号”的方式，取消了售价限制及一次性报价的规定。而在第二批供地中，南沙、黄埔两区均有最高售价限制。

在竞拍过程中，如竞买人的最高报价不超过最高限制地价，依旧按照“价高者得”原则确定竞得人；当报价触顶后，竞买方式转为竞企业自持商品住房建筑面积（以不动产登记的建筑面积为准）/自持租赁住房，最高比例为50%，竞价阶梯为该宗地内扣除保留建筑面积后商品住房建筑面积的1%，竞自持比例最高者为竞得人；若超过50%比例，则停止网上竞价，改为摇号确定竞得人，摇号时间为限时竞价后3个工作日内。

与此同时，为避免出现首轮百余家“马甲”公司围猎的现象，广州还要求“同一名申请人只能进行一次交易申请（含联合申请）”。其规定，自然人及由其担任法定代表人的法人或其他组织，或者同一法定代表人的法人或其他组织视为同一名申请人；凡与申请人之间有参股、控股等关联关系的法人或其他组织，也视为同一名申请人，但申请人的母公司为上市公司的，该上市公司的非控股股东除外。如有违反，广州有权单方面取消申请人竞买资格、解除出让合同，且竞买保证金不予退还。

此外，本轮集中供地依旧延续了此前对购地资金及房地产开发资质的严格要求。竞拍规则明确，竞买人在广州市范围内竞买商品住宅用地从事房地产开发必须使用自有资金，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。

最后，除了黄埔区与海珠区仍维持了“首套住房购房家庭（或个人）购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%”的要求外，南沙区已取消这一限制。

同时，《国际金融报》记者注意到，黄浦区的3宗地块还对房企注册地址作出了限制，要求“注册地址须在广州开发区、黄埔区。”如竞买申请人注册地址不在广州开发区、黄埔区，受让地块后也必须在广州开发区、黄埔区成立新公司开发建设该地块。

本轮竞拍规则的明显放宽，中指院广州分析主管陈雪强认为“主要受当前房企资金面普遍紧张影响，同时市场处于下行通道，成交下滑导致房企资金回笼不畅，企业拿地积极性大幅下降”。