李宇嘉：楼市的底层逻辑变了
来源：中新经纬 2021-08-23 17:23:45
中新经纬客户端8月23日电 题：《李宇嘉：楼市的底层逻辑变了》
作者 李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）
近期，楼市发生了一系列此前从未有过的现象，其背后的意义值得我们思考。
楼市正经历前所未有的变化
从源头端政府在全面“控地价”。目前，集中供地全面暂停，土地财政的逻辑推倒重来。在降地价的基础上，“地价―房价”连动，从而带动房价的降低。
严控城市“大拆大建”。旧改全面告别“运营城市、推高房价”的旧逻辑。住建部发文要求老城区更新最多拆20%，主要拆违建和危房（连片城中村不能短时间大拆，租金涨幅控制在5%）。旧改要以修缮加固为主，只做“微改造”，重点是公共服务补短板、成套化改造保障性租赁住房。
保障房成为房地产发展的重点。上海、深圳、广州等地均将保障性住房和租赁住房作为未来新增住房供应的主体。
二手房交易全面“降成本”。近日，杭州、深圳都有上线“二手房交易系统”的苗头。一旦这种做法真正成熟推广，不仅节约了中介环节的代理成本，更通过“真房源”降低了信息不对称成本。当二手房参考价普及，二手房价格管控将和新房价格控制一起形成“降房价”的联动效应。
在人口净流入的大城市，限价房源和公办学位都是公共产品，要分配给最需要的人。大城市热销项目（登记购房者多于推盘量）启动积分排序，按是否为首套、入户或社保缴纳时间排序购买。打击学区房以后，公办学位分配的积分原则也参照以上规则。
楼市调控高频密集。哪个城市有问题，政府马上“打补丁、补漏洞”；若调控政策不一定见效，那就再出招进一步收紧金融信贷政策。如此，当城市的房贷利率高到一定程度，再加上资金机会成本、房子持有成本等，炒房收益就索然无味了。
楼市发展到了需要变革的阶段
前文提到的种种变化最终都指向当下楼市一个新的底层逻辑：即全面降低住房消费成本，打击资本在地产领域的“作奸犯科”，更加强调住房在保障民生上的绝对主体。这与近期打击教育培训，严控资本无序扩张等政策，本源是一致的。
二十多年来，楼市经历了几轮上涨周期。当下，貌似楼市需求还很旺盛，但需求结构却表现出一种畸形。很多一线大城市新房供应越来越趋于“大户型”化，满足刚需人群的小户型房子的供应量在减少。
这是因为当前需求端具有“买单能力”的群体已发生变化，高收入人群、换房人群、过度“加杠杆”人群成为主流，新市民和无房户等刚需客群变少。
如果楼市的这种畸形供求结构、运行逻辑继续演绎，将会使行业陷入危险境地。总之，中国楼市的发展不能以牺牲住房的民生属性和刚需人群的基本福利为代价。
共同富裕对楼市意味着什么？
近日，中央财经委员会第十次会议召开，研究扎实促进共同富裕问题。会议提出，必须把促进全体人民共同富裕作为为人民谋幸福的着力点。
住房在调节收入分配、促进共同富裕等方面的作用不可忽视。
其中，最值得重视的是保障性租赁住房。发展保障性租赁住房，着力做好新市民和青年人的住房保障，已成为“十四五”住房建设的重点任务。保障性租赁住房有五个来源渠道：集体用地建设、商办改租赁、自有用地建设、园区行政办公及生活服务配建、新增地块建设。
当前政策设计的思路很明显，即大力发展让新市民和无房户等刚需客群能在城市“扎根”的保障性租赁住房。而那些手上有地、有房的群体，不可能再指望通过旧改、拆迁，跟开发商合作，搞商品房开发“发横财”，或给员工搞商品房福利。
会议还提出，要着力扩大中等收入群体规模，抓住重点、精准施策，推动更多低收入人群迈入中等收入行列。畅通向上流动通道，给更多人创造致富机会，形成人人参与的发展环境。而新市民、年轻人，恰恰就是扩大中等收入群体的重点，也迫切需要“向上”的流动渠道。
通过为这些新市民、年轻人提供配备完善的保障性租赁住房，成为促使这部分群体真正“扎根”城市、向中等收入群体迈出的第一步。
总之，政府正通过一系列政策，不断降低居民住房成本，让更多的人看到在就业地城市安居乐业的希望。（中新经纬APP）
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