陈宇与观点对话：黑石中国传统与新经济投资机会

观点地产网 2021年上半年，疫情之下，黑石的表现没有受到太大影响。这得益于全球大部分国家实施的货币宽松政策，也跟另类资产投资市场需求旺盛有关。

“一季度公开数据中可以看到，市场投资机会还是很多的，尤其是另类资产行业。市场上有很多超低利率的资金，尤其在美元区、欧元区和日元区，这些资金在另类资产上会有更多的配置。” 黑石集团中国区董事总经理陈宇说道

美国7月19日有效联邦基金利率为0.1%；欧洲7月22日边际借贷利率为0.25%；而日本的利率，也一直维持在0附近。

作为全球投资巨头的黑石，在另类资产投资需求的带动下，业绩表现得非常强劲。

陈宇表示：“私募基金、地产、基础设施以及其他另类资产，这些市场需求都很大。无论从规模还是过去30几年的业绩表现来看，黑石都是这个领域的头部企业之一。”

疫情下的增长

尽管受到疫情影响，许多国家经济都是负增长，但是黑石却仍然保持着较高的业绩增长，原因也跟黑石的投资风格和投资策略密不可分。

陈宇说道：“黑石是做趋势性投资，我们会对大的趋势进行一个基础判断。在做出这些基础判断前，我们会做大量的调研工作，然后围绕这些判断去制定具体的做法或者投资策略。

不是说另类资产就一定能够跨越周期取得比较好的收益，能够跨越周期的，是周期处于上升阶段的领域。黑石长期大量地做基础调研工作，也为找到合适的投资领域提供了协助。

对于投资业务，黑石经过长期调研后判断：“最主要的趋势有电商崛起、消费继续增长以及亚洲中产人口明显提升，这些趋势都帮助支撑起对物流基础设施的长期需求。”

陈宇认为，疫情虽然对消费领域产生了一定负面影响，但更多的是加速了物流基础设施的发展。

“疫情虽然产生了一定的负面影响，但也改变了大家的购物习惯，加深了电商的渗透率，进而加速了物流基础设施的发展进程。虽然整体经济受到很大影响，但并不是所有的行业都是不景气的。”

据陈宇透露，去年，黑石在美国和欧洲的生命科学园区，制药研发、生命科学研发等的办公需求都是在增加的。

“这就意味着，在疫情之下，有些大的趋势并没有发生变化，消费、电商、生物制药研发需求等都是加速发展的。我们见到市场上围绕大趋势来投资的投资策略都表现不错。当然像传统办公楼或欧美市场传统的购物中心，受到的影响会比较大。”

他还认为，像上面提到的投资趋势，仍然可以持续下去：“现在这种投资趋势大的方向没有改变，像电商消费习惯。再往大一点的说，中国现在大概有4亿多的中产，在未来10年可能还会再增加1亿多，这些中产人口强劲且有效的需求会持续利好某些行业。疫情没有对这些趋势产生负面的影响，反而有加速作用。”

灵活投资策略

“如果市场需求没有完全被满足，我相信大趋势是会对这些市场继续加大布局和投资，直到市场发生了根本性变化后，再看是不是需要调整投资策略。目前还没有看到市场在走弱，很多省会城市对高标准的物流仓储需求仍然非常强劲。”

可见黑石的投资策略都是紧跟市场的，没有过多僵硬的指标。

在物流领域，开发商可能更倾向于自己拿地，自己开发，陈宇认为投资于待开发的物流项目和相对成熟的物流项目同样具有吸引力。

“我们有团队，有能力去做设计、建设、管理和招商，有些项目也是我们自己开发建设的。但并不是为了做开发而做开发，如果有很好的投资标的，我们也可能会进行收购。”

传统市场机会

2021 年上半年，上海写字楼市场总体净吸纳量超过 40 万平方米，已经超越 2019 年全年的 39 万平方米和 2020 年的 34 万平方米。

陈宇说：“长期来看，我们认为办公楼的需求在一线城市还是很强的，每年新增需求大概几十万平方，而且会有大量人才继续往一线城市聚集。上海七普数据显示，普查周期内（2010年-2020年），上海常住人口增加了185万人。除此之外，还有数据分析表明近年来第三产业从业人口增量和增速均相当可观。”

陈宇对于一线城市火爆的写字楼市场态度，也透露出黑石投资团队的纪律性。

“对办公楼的长期需求是看好的，但当然投资就得看标的，看估值、价格是否合适，碰到合适的多做一些，不合适就不做，保持一种纪律性。”

黑石不仅看好写字楼市场，也看好租赁住宅市场。

租赁住宅不仅受到政府的强力支持，而且也深受大城市年轻人们的喜爱。

“之前的住宅小区都是以家庭单元为主的，都是两房、三房。但现在一线城市这么多年轻人来工作，他们对住的要求跟之前可能不一样。”

陈宇表示：“我们在上海做了一个项目，大概640多套租赁住宅，去年收购完之后进行改造，就是专门针对这些客群的。自今年4月重新开业之后，截至7月25日，出租率已经达到96%，市场反馈都非常好，比之前预判的还要更乐观一些。”

以下为观点地产新媒体对黑石集团中国区董事总经理陈宇的采访实录：

观点地产新媒体：黑石去年的业绩表现比较优秀，能不能简单介绍一下今年上半年的情况，是不是延续了去年较好的走势？

陈宇：一季度公开的数据中可以看到，市场投资机会还是很多的，尤其是另类资产行业。

市场上有很多超低利率的资金，尤其在美元区、欧元区和日元区，这些资金在另类资产上会有更多的配置。

另外，私募基金、地产、基础设施以及其他另类资产，这些市场需求都很大。无论从规模还是过去30几年的业绩表现看，都是这个领域的头部企业之一。

观点地产新媒体：上一年是疫情大年，很多国家的经济都是负增长，为什么黑石反而可以取得有史以来最好的业绩增长？主要的增长点来自哪些领域？

陈宇：黑石是做趋势性投资，我们会对大趋势进行基础判断。做出这些基础判断前，会有大量调研工作，然后围绕这些判断制定具体的做法或者投资策略。

比如物流领域，最主要的趋势有电商崛起、消费继续增长以及亚洲中产人口明显提升，这些趋势都帮助支撑起物流基础设施的长期需求。疫情虽然产生了一定的负面影响，但也影响了大家的购物习惯，加深了电商的渗透率，进而加速了物流基础设施的发展进程。虽然整体经济受到很大影响，但并不是所有行业都是不景气的。

再比如生命科学园区，是前几年在美国、欧洲开始的一个投资策略。去年，园区的制药研发、生命科学研发等办公需求都是在增加的。

这就意味着，疫情之下，有些大的趋势并没有发生变化，消费、电商、生物制药研发需求等都是加速发展的。

我们见到市场上围绕大趋势来投资的投资策略都表现不错。当然，传统办公楼或欧美市场传统的购物中心，受到的影响会比较大。

观点地产新媒体：您觉得这种投资趋势是还可以维持很长一段时间吗？

陈宇：现在这种投资趋势大的方向没有改变，像电商消费习惯。

再往大一点的说，中国现在有大概4亿多中产，未来10年还可能会再增加1亿多，强劲且有效的需求会持续利好某些行业。

疫情没有对这些趋势产生负面影响，反而有加速作用。

观点地产新媒体：可不可以认为，疫情并没有对黑石的投资策略产生重大的方向性影响？

陈宇：我们在中国的大部分资产和投资组合都是关于新基建、物流、仓储、冷库，受影响是非常有限的，疫情甚至加速了这些行业的发展。

观点地产新媒体：未来黑石在中国物流领域的投资希望达到什么样的规模？您觉得接下来需要长期地投入吗？

陈宇：如果市场需求没有完全被满足，我相信大趋势是会对这些市场继续加大布局和投资，直到市场发生了根本性变化后，再来看是不是需要调整投资策略。

目前还没有看到市场在走弱，很多一线和省会城市对高标准物流仓储的需求仍然非常强劲。

观点地产新媒体：黑石对于物流的规模扩张，比起从零开发建设以及运营物流资产，是更倾向于购买比较成熟的物流资产吗？

陈宇：开发商倾向于直接拿地和开发，而我们的投资策略比较灵活。我们有团队、有能力做设计、建设、管理和招商，有些项目也是自己开发建设的。但并不是为了开发而做开发，如果有很好的投资标的，我们也可能会进行收购。

观点地产新媒体：除了物流，现在国内写字楼市场有很好的投资机会吗？

陈宇：北京、上海一线市场的写字楼需求还是挺强的，客户主要是内资为主，科技研发类比如说新能源汽车。

长期来看，我们认为办公楼需求在一线城市还是很强的，每年新增需求大概几十万平方。而且会有大量人才继续往一线城市聚集。上海七普数据显示，普查周期内（2010年-2020年），上海常住人口增加了185万人。除此之外，还有数据分析表明近年来第三产业从业人口增量和增速均相当可观。

上海每年大学毕业生有将近20万，另外还有很多从其他地方来的毕业生。因为不单是城市人口的增加，产业人口结构也在变化，第三产业的比重越来越大，所以对办公楼的长期需求还是看好的。

当然投资就得看标的、估值、价格是否合适，碰到合适多做一些，不合适就不做，保持一种纪律性。

观点地产新媒体：如果是写字楼的投资，黑石主要目标方向可能还是集中偏向于北京上海两个城市吗？

陈宇：对，主要偏向于一线城市。一线城市现在办公的需求还是比较强劲的，但二三四线市场要具体分析。

观点地产新媒体：除了物流和写字楼两块，在中国这一两年或者是未来两三年内，还有哪些领域是值得关注和投资的？

陈宇：公寓和租赁住宅这一领域也是黑石从去年开始花了很多时间关注的，也做了一些项目。

国家政策对租赁住宅比较支持，地方政府也意识到房地产原来的结构有一定不足。之前住宅小区都是以家庭单元为主的，都是两房、三房。但现在一线城市这么多新的年轻人来工作，他们对住的要求跟之前可能不一样。很多人选择是租房，但传统民宅或与别人合租不是他们的首选。

我们在上海做了一个项目，大概640多套租赁住宅，去年收购完之后进行改造，就是专门针对这些客群的。自今年4月重新开业之后，截至7月25日，出租率已经达到96%，市场反馈都非常好，比我们之前预判的还要乐观一些。

黑石在其他市场对租赁住宅有很大的布局，而且在一线城市、核心城市租赁住宅未来需求很强。

围绕长期需求，如果能做出大规模的好的投资组合，我觉得非常有价值。

观点地产新媒体：租赁住宅是黑石进行管理吗？还是收购后委托第三方进行管理？

陈宇：黑石通过改造资产和进行重新定位以实现长期增长。因为我们目前的租赁住宅规模还没有达到一定规模效应，我们与一流的第三方管理机构密切合作来提供运营管理。

观点地产新媒体：为什么会选择在这个时候去尝试进入到租赁住宅领域？

陈宇：我们对这个领域关注了很多年，长期跟踪调研。前两年大家看到那些租赁住宅领域暴雷的新闻，很多都是轻资产的包租模式，而不是重资产模式，重资产模式暴雷基本没见到。

轻资产模式杠杆太高了，需要把租金都利用起来，金融风险太高，就容易发生问题。

现在市场上越来越多年轻人愿意接受租赁住宅，如果能够满足要求，他们是愿意付费的。虽然这个市场需要时间培育，但现在投资机会还是很多的。

不过门槛也很高，对经营、项目判断和执行交易等能力，要求都很高，需要团队对一线的项目非常熟悉。

观点地产新媒体：除了租赁住宅之外，这两年国内还有哪些值得关注的投资领域？

陈宇：很多，比如说生物制药园区类，大背景是整个中国都对生命科学、医药产业进行投入，资本性支出在加速，对于空间甚至对于高品质的空间，付费的意愿也在增加，围绕这些需求可以做很多投资。

国内医疗、生物制药、数据中心，还有围绕着新经济的相关需求，投资机会还是很多的。

观点地产新媒体：现在国内投资机会是不是相对更集中在商业地产和物流地产？

陈宇：这个也得看阶段。我们在国内也进行不同的投资收购，帮助迅速提升规模和经营效率，实现价值创造。

一些物流平台不是收购的，而是从头搭建，需要更多人力物力投入，不过黑石在中国市场也愿意做更长期的规划。

其他领域如公寓、数据中心、园区等，我们花了很多时间做基础调研，在合适的时候我们也希望在某个领域里能够有所建树。

所以布局的时候，我们还是以投资主题为主，围绕这些主题把相关资源集中起来，这样才能把公司做大，做出影响力。

从人力的角度，我们不希望过于分散投资团队的精力，而是专注某些投资主题，让团队做出判断决策质量更高，竞争力更强。