招商积余毛利率明显低于行业平均水平管理层称已准备数项措施提升盈利水平

来源：财联社 2021-03-24 21:23:23

财联社（深圳，记者杨依依）讯，在管面积近2亿平方米、营收大涨，但多项盈利指标低于行业平均水平的物管企业招商积余（001914.SZ），在3月24日的2020年度业绩会上，回复了投资者提出的多个疑问。

招商积余日前发布的2020年年度报告显示，期内，公司实现营业收入86.35亿元，较上年同期增长42.07%，主要来自物业管理业务的收入增加；利润总额6.26亿元，较上年同期增长53.30%；归属于上市公司股东的净利润4.35亿元，较上年同期增长52.03%。

招商积余在年报中称，营收的增长“主要系招商物业2019年12月起纳入公司并表范围、原有物业管理项目自然增长以及本年度新拓展物业管理项目增加。”

在投资人普遍关注的盈利指标方面，招商积余2020年物业的毛利率为10.97%，虽同比上年上升1.13个百分点，但明显低于行业平均水平。据兴业证券统计，2020年上半年，主要物管公司的平均毛利率为29.8%，毛利率平均增速为42.6%。

分产品来看，招商积余的住宅毛利率最低，为6.71%，非住宅为11.88%，专业化服务毛利率稍高，为14%。其年报显示，由于历史原因，招商物业注入的多个住宅小区签订的均是包干制合同，很难提高毛利率。

“与同行业相比，公司物业业务的毛利率确实是比较偏低的。偏低的原因主要有以下这几个方面，第一是我们的项目结构，截止到2020年末，公司在管物业管理项目有1438个，覆盖的城市有100多个，项目分布密度不够集中；第二，机构类物业的收费定价有较大压力；第三，公司目前正在追求规模快速发展，市场拓展、运营管控等方面的投入成本较高。”招商积余财务总监张秀成在业绩会上称。

张秀成补充道：“招商积余对于提升毛利率和净利率已做了一些铺排。”他介绍，首先是持续加大市场拓展力度，深耕已有区域或城市，实现快速扩张、提升规模效益；再次，继续开展区域或城市公司的整合，进一步降低管理成本、提高人效，招商积余将成立横向的降本增效的专项工作组织；最后是提升专业化服务和品质溢价。

招商积余董事长聂黎明称：“我们的发展方式还比较传统和单一，内部市场潜力挖掘的还不够，轻重资产还没有完全实现分离，历史遗留问题有待有效处理，激励机制还有待完善。”聂黎明在业绩会上宣布，2021年招商积余确定的营业收入目标为103亿元。

除了物业收入，招商积余还有一项业务“资产管理业务”，包括购物中心、酒店及其他持有型物业的租金收入。报告期内，招商积余资产管理业务实现营业收入4.34亿元，占公司营业收入的5.02%，较上年同期减少29.65%，主要系受疫情影响。其中，商业运营的收入降幅最大，减少65.25%。

针对这部分业务，聂黎明称：“接下来公司将继续推进轻重资产分离，解决历史遗留问题，按照‘先易后难、重点突破、能快则快’的原则，加快部分项目资产尾盘去化。”他介绍，招商蛇口还有一些商业项目暂时还没有注入，主要原因是涉及到一些合资项目，还需要与其他股东方沟通。

除了盈利能力，投资者关心的另一个主要问题是收并购进度。招商积余管理层介绍，从2016年以来，物业百强企业管理面积规模年均增速是15.6%，市场份额由2016年的29.4%进一步提高到43.61%，预计未来行业集中度还会持续提高。

招商积余常务副总经理谢水清称，2021年招商积余制定了高于行业排名靠前企业平均水平的拓展计划，其中投资并购是重要战略举措之一，并透露已有多个项目正处于进一步磋商和交流的过程中。